赠与的房子已过户又拆迁,夫妻之间房子写了赠予公证了没有过户有效吗

赠与的房子已过户又拆迁,夫妻之间房子写了赠予公证了没有过户有效吗,赠予房产拆迁后还是赠予性质吗

一、夫妻之间房子写了赠予公证了没有过户有效吗

夫妻之间房子写了赠予公证但未过户，赠与合同有效，但房屋所有权并未发生转移。具体分析如下：

1. 赠与合同的效力：根据《民法典》相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。只要双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定及公序良俗，赠与合同即成立并生效。公证作为法律程序，能够进一步增强赠与合同的证明力和法律效力，表明该合同是双方真实意愿的表达。因此，即使未办理房屋过户手续，经过公证的赠与合同依然有效，对夫妻双方均具有约束力。

2. 房屋所有权的转移：根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才能发生效力。这意味着，即使赠与合同已经生效并经过公证，但在未办理房屋过户登记手续的情况下，房屋的所有权仍然归属于赠与人。受赠人此时仅享有基于赠与合同要求赠与人协助办理过户的债权请求权，而并不直接拥有房屋的物权。

3. 不过户的法律风险：由于房屋所有权未发生转移，赠与人仍有可能撤销赠与，特别是在未公证或存在特定情形下。若赠与人在此期间遭遇债务纠纷或法律诉讼，该房屋有可能被法院查封、拍卖，从而给受赠人带来潜在的法律风险。

二、房子一半是继承一半是赠与过户如何交税

房子一半是继承一半是赠与过户的交税方式，需分别考虑继承和赠与部分的税务处理。具体如下：

一、继承部分税务处理

1. 契税：根据《中华人民共和国继承法》及相关税收法规，法定继承人（包括配偶、子女、父母等）继承土地、房屋权属的，免征契税。若为非法定继承，则按赠与或买卖计税。

2. 其他税费：继承部分一般不涉及个人所得税、增值税及附加、土地增值税等税费。但需注意，若继承后转让房产，可能需缴纳相关税费。

二、赠与部分税务处理

1. 契税：受赠人需按房屋评估价值或税务机关核定的价格，缴纳3%-5%的契税。具体税率由地方税务机关确定。例如，若赠与部分房屋价值400万元，且当地契税税率为3%，则需缴纳契税12万元。

2. 个人所得税：若赠与人与受赠人之间为直系亲属（如配偶、父母、子女等），则免征个人所得税。若为非直系亲属，则受赠人需按“偶然所得”项目缴纳20%的个人所得税。但实际操作中，由于难以确定房屋原值和合理费用，税务机关可能采用核定征收方式。

3. 印花税：房屋赠与合同属于产权转移书据，双方需按0.05%的税率缴纳印花税。不过，根据地方政策，个人销售或购买住房可能暂免征收印花税。

三、综合税务处理

若一套房产价值800万元，其中400万元通过继承取得，400万元通过赠与取得，则：

1. 继承部分：若属法定继承，免征契税；若非法定继承，则按赠与或买卖计税。

2. 赠与部分：无论是否直系亲属，均需缴纳契税。若为非直系亲属，还可能涉及个人所得税。

3. 总税费：根据继承和赠与部分的具体情况，计算总税费。

三、把房子过户给配偶然后离婚再卖掉唯一的赠与房子就可以不交百分之20的税吗

将房子过户给配偶后离婚再卖掉，并不一定能免交20%的税，具体税费情况需根据房屋持有时间、是否为家庭唯一住房及当地税收政策确定。以下是对此问题的详细分析：

1. 增值税：

- 若房产证从上次交易到现在的时间满两年（部分地区为五年），则可免缴增值税；若未满，则需按5%的征收率全额缴纳增值税。

2. 个人所得税：

- 满五唯一情况：根据相关规定，若该房产是家庭唯一生活用房且取得房屋产权满五年，可免征个人所得税。

- 不符合满五唯一情况：若不满足上述条件，则需按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率通常为20%。应纳税额计算公式为：（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%。其中，房屋原值指赠与人购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费。

3. 契税与其他费用：

- 契税主要由买方承担，税率取决于房屋面积、价格及是否为首次购买等因素。

- 房屋过户还需按产权转移书据缴纳印花税，税率通常为价款的万分之五，但部分地区可能有优惠政策。

- 住宅类不动产登记收费标准一般为每件80元，非住宅类为每件550元。

四、有房子的赠与协议但没有过户有效吗

有房子的赠与协议但没有过户，协议仍然有效，但房屋所有权并未转移。以下是对此问题的详细分析：

1. 合同成立与生效：根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。赠与协议作为合同的一种，只要双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，协议即成立并生效。

2. 合同效力与过户无关：赠与协议的效力并不依赖于房屋的过户。即使房屋未过户，赠与协议仍然对赠与人和受赠人具有法律约束力。

1. 不动产物权变动规则：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，房屋作为不动产，其所有权的转移必须办理过户登记手续。

2. 未过户的后果：在未办理过户登记之前，房屋的所有权仍然归属于赠与人。受赠人虽然持有赠与协议，但并未取得房屋的所有权。

1. 协助过户义务：赠与协议有效意味着赠与人有义务按照协议的约定协助受赠人办理房屋过户手续。

2. 违约责任：如果赠与人不履行协助过户的义务，则构成违约。此时，受赠人有权要求赠与人继续履行过户义务，或者要求其承担违约责任，包括赔偿因未能过户而造成的损失等。

根据《中华人民共和国民法典》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同除外。

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内容审核：张天雨律师

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