出售拆迁补偿房免税,出售安置房还需要缴纳土地增值税吗

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一、出售安置房还需要缴纳土地增值税吗

出售安置房是否需要缴纳土地增值税，需根据具体情况判断，一般情况下，被拆迁居民取得安置房时无需缴纳，但房地产开发企业以商品房安置时通常需要缴纳。以下是对此问题的详细分析：

一、对于房地产开发企业

1. 政策依据：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。同时，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款，确认收入并计入房地产开发项目的拆迁补偿费。

2. 税务处理：房地产开发企业以其建造的商品房进行安置时，需按照市场价格或评估价值确认收入，并计入拆迁补偿费。在计算土地增值税时，安置用房对应的成本、相关税费等可作为扣除项目，从收入中扣除。增值额（收入减去扣除项目）与扣除项目金额的比率将决定适用税率，进而计算土地增值税税额。

二、对于被拆迁居民

1. 政策依据：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，以及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁并由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

2. 税务处理：被拆迁居民取得安置房时，通常是基于国家建设、城市规划等公共利益的需要。因此，这一行为符合免税规定，被拆迁居民在取得安置房环节无需缴纳土地增值税。

三、特殊情况说明

若安置房作为保障性住房或满足其他特定条件时，可能享有税收优惠政策，具体需参考当地税收政策及税务部门的规定。

二、安置房增值税减免条件

安置房增值税减免条件主要依据相关税收法规及政策确定，以下是对其详细解析：

1. 个人销售自建自用住房：根据财税〔2016〕36号附件3第一条第十五项，个人销售自建自用住房免征增值税。这一规定同样适用于符合条件的安置房，即如果安置房是个人自建并自用的，销售时可免征增值税。

2. 拆迁补偿款部分免税：被拆迁人按国家标准取得的拆迁补偿款免征增值税。在出售安置房时，如果销售收入中相当于拆迁补偿款的部分，经过当地政策和税务机关认定，也可能享受免税优惠。

1. 政府主导的安置项目：若安置房建设由政府主导，且相关部门按规定标准对被拆迁户进行安置，部分地区对拆迁安置房的建设和销售环节给予增值税免征优惠。例如，被拆迁户选择房屋产权调换且不支付差价时，可视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，对其取得的安置房屋不征收增值税。

2. 特定时间段内的拆迁安置：免税政策可能适用于特定时间段内完成的拆迁安置行为，具体以当地税务机关公告为准。例如，部分地区规定自拆迁公告发布之日起一定年限内完成安置的方可享受免税优惠。

1. 提供完整证明材料：纳税人需提供拆迁协议、身份证明、新建房屋权属证明等完整证明材料，以证明其符合免税条件。

2. 特殊情形处理：若被拆迁人选择货币补偿后自行购买商品房，该购房行为不属于直接产权调换，通常不享受增值税免税优惠。但部分地区可能对特定群体（如低保户）给予额外税收优惠。

三、拿到政府拆迁补偿款再购房契税优惠规定

拆迁户拿到政府拆迁补偿款后再购房，可享受契税优惠政策，具体规定如下：

1. 免税条件：根据《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》及相关政策，被拆迁人用货币补偿款重新购置房屋时，若新购房屋的成交价格不超过货币补偿金额，则新购房屋免征契税。例如，若获得200万元拆迁补偿款，并用此款项购买了一套价值不超过200万元的房屋，则该房屋可免缴契税。

2. 缴税条件：若新购房屋的成交价格超过货币补偿金额，仅对超出部分按规定征收契税。如获得180万元补偿款，却购买了价值220万元的房屋，那么超出的40万元部分需按当地契税税率缴纳契税。

1. 等面积置换：在房屋产权调换中，若不涉及差价支付，即新换房屋与被拆迁房屋价值相等，则新换房屋免征契税。

2. 差价部分缴税：若产权调换涉及差价支付，则仅对差价部分按规定征收契税。如需支付30万元差价，则这30万元需按当地契税规定缴税。

申请拆迁款购房契税优惠时，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权证书、征收(拆迁)安置协议、差价结算单及缴款票据、不动产登记信息查询结果和完税凭证等材料。特定情形下还需额外提交资料，如委托办理需委托书和受托人身份证明等。

四、房地产开发企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是否需要缴纳契税

房地产开发企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费，在一般情况下不需要缴纳契税，但若因此获得土地、房屋权属则需缴纳。具体分析如下：

1. 契税定义与征税对象：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。拆迁补偿费是房地产开发企业对被拆迁人因房屋和土地使用权损失而给予的经济补偿，并未直接涉及不动产所有权的转移。

2. 拆迁补偿费的性质：拆迁补偿费不属于土地使用权出让、转让或房屋买卖行为，而是基于公共利益或城市规划等原因进行的补偿，因此不属于契税的征税范围。

1. 契税征税范围的扩展：如果房地产开发企业因支付拆迁补偿费而取得了被拆迁方的土地、房屋权属，这一行为就属于契税的征税范围。根据《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

2. 计税依据与税率：计税依据为土地使用权出让、出售，房屋买卖的成交价格，包括应交付的货币及实物、其他经济利益对应的价款。契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，并报相关部门备案。

- 在一些特定情况下，如因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用后重新承受土地、房屋权属，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。

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内容来源参考：头条-安置房增值税减免条件,拿到政府拆迁补偿款再购房契税优惠规定

内容审核：贾波涛律师

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