拆迁房的外墙属于个人吗,楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

拆迁房的外墙属于个人吗,楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有,动迁房外墙脱落

一、楼房外墙属于小区全体业主共有 还是整栋楼业主共有

楼房外墙的归属问题，需根据具体情况判断，但一般情况下属于小区全体业主共有，特定情况下可能属于整栋楼业主共有。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼房外墙作为建筑物的基本结构部分，不属于某一户业主的专有部分，而是属于共有部分。

2. 功能属性与成本分摊：楼房外墙具有保护建筑物内部结构、保温、隔热等功能，服务于整个小区的安全和正常使用。在购房过程中，外墙的建设成本通常已分摊到全体业主所购房屋的房价中，因此全体业主共同为外墙的建设支付了费用，理应共同拥有其所有权。

1. 合同约定：如果开发商与业主在购房合同中有特别约定，如某些特定的外墙面使用权或广告收益权归属于开发商或特定业主，那么这些约定可能会改变外墙的归属。但这类约定必须合法、明确，且不能侵犯其他业主的合法权益。

2. 整栋楼业主共有：在特定情况下，如楼房为独立建筑，没有与其他建筑形成小区，那么楼房外墙可能属于整栋楼业主共有。这种情况下，外墙的使用和管理应由整栋楼业主共同决定。

无论外墙属于全体业主共有还是整栋楼业主共有，业主在使用和管理外墙时都应遵守相关法律法规和小区管理规定，不得损害其他业主的合法权益或危及建筑物的安全。

二、拆迁安置房外墙漏水该谁负责

拆迁安置房外墙漏水责任的归属问题，主要根据房屋质保期、物业管理责任以及具体漏水原因来判断。

1. 如果拆迁安置房仍在质保期内，包括外墙的防水等在内的相关问题，属于开发商的管辖范围。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，质保期内发生的外墙漏水情况应由开发商承担责任。

1. 若拆迁安置房已经过了质保期，且外墙漏水是由于物业管理不善导致的，那么物业公司应承担相应责任。因为物业公司对外墙有监督和管理的义务，需要对其维护不当造成的漏水问题负责。

2. 如果漏水是因为房屋自然老化造成的，物业公司可提取公共维修基金进行维修。但提取维修基金需获得至少三分之二以上业主的同意。

在处理拆迁安置房外墙漏水问题时，还需考虑房屋质量检测报告等因素，以便更准确地确定责任归属。若遇到纠纷，可通过协商或法律途径解决。

拆迁安置房外墙漏水的责任归属需根据具体情况判断。在质保期内，开发商应承担责任；质保期外，则可能是物业公司的责任。自然老化导致的问题则可通过公共维修基金解决。

三、楼房外墙属于建筑主体吗

楼房外墙属于建筑主体的一部分，具体分析如下：

1. 建筑主体的定义与范畴：

- 建筑主体通常指的是建筑物的承重结构及主要组成部分，包括但不限于梁、柱、墙、楼板等。这些部分共同构成了建筑物的整体结构，承担着建筑物的重量和外力作用。

2. 楼房外墙的属性与功能：

- 楼房外墙作为建筑物的外层结构，不仅具有围护和分隔空间的功能，还承担着抵御外界环境因素（如风雨、日晒等）对建筑物内部的影响。

- 外墙通常与建筑物的承重结构紧密相连，共同构成建筑物的整体稳定性。因此，外墙在功能上属于建筑物不可或缺的一部分。

3. 法律法规的认定：

- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。虽然该条款未直接提及楼房外墙，但外墙作为建筑物的附属部分，通常被视为业主共有部分的一部分，且其与建筑主体紧密相连，难以分割。

- 在实际操作中，楼房外墙的维修、保养和改造等事项，通常需要经过业主大会或相关管理机构的决策和批准，这也进一步体现了外墙作为建筑主体一部分的重要性。

四、民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定

关于民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任规定，以下是根据相关法律法规进行的详细解答：

1. 开发商责任：如果房屋外墙漏水是由于开发商建房时的质量问题导致的，如设计缺陷、施工质量不佳或使用的防水材料不符合要求，根据相关法律法规，开发商应承担相应的责任。在质保期内，业主有权要求开发商履行维修义务或采取补救措施，并有权要求赔偿因此造成的损失。

2. 物业公司责任：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护物业服务区域内的业主共有部分。如果外墙漏水是由于物业公司的维护保养不及时或不规范导致的，如未及时清理雨水管道、未及时处理水迹等，物业公司应承担相应的责任。在保修期外，物业公司应负责组织维修，并可申请使用公共维修基金。

3. 业主责任：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，如装修过程中破坏了防水层或不当使用导致的水管渗漏，业主应自行承担维修责任。同时，如果业主未能及时发现并报告外墙漏水情况，导致损失扩大的，也应承担相应的责任。

4. 第三人责任：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，如相邻业主的装修行为破坏了防水层或外部因素导致的损坏，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，第三人应承担相应的赔偿责任。

1. 在质保期内：如果房屋外墙漏水发生在开发商的质保期内，业主应及时联系开发商，要求其履行维修义务或采取补救措施。开发商应按照规定进行维修，并承担因此产生的费用。

2. 在保修期外：如果房屋外墙漏水发生在保修期外，物业公司应负责组织维修。对于工程量较小、资金较少的维修项目，物业公司可自行完成；对于工程量较大、资金较多的维修项目，物业公司应召开全体业主大会，征得超过三分之二的业主同意后，动用住宅维修基金进行修缮。

3. 业主自行维修：如果房屋外墙漏水是由于业主自身的原因导致的，业主应自行承担维修责任。业主可以聘请专业的维修公司进行维修，并承担因此产生的费用。

4. 第三人赔偿：如果外墙漏水是由于第三人的原因导致的，业主可以向第三人要求赔偿。如果第三人拒绝赔偿或无法确定第三人的，业主可以向法院提起诉讼，要求第三人承担相应的赔偿责任。

民法典对业主房屋因外墙漏水导致室内墙皮破损的维修责任进行了明确的规定。在遇到此类问题时，业主应根据具体情况判断责任方，并采取相应的措施维护自己的权益。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房外墙漏水该谁负责,楼房外墙属于建筑主体吗

内容审核：李佳琦律师

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