拆迁房后建什么算面积,房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

拆迁房后建什么算面积,房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算,拆迁房如何计算面积

一、房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

房屋拆迁面积的计算通常以建筑面积为准。以下是对此问题的详细分析：

- 根据《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第九条，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。这表明，在法律层面，建筑面积是拆迁面积计算的主要依据。

1. 全面反映房屋价值：建筑面积包含了房屋的使用面积、墙体占地面积以及公摊面积等，能够全面反映房屋的整体规模和价值，确保拆迁补偿的公平性和合理性。

2. 统一计量标准：建筑面积作为一个明确且统一的计量标准，具有客观性和可操作性，便于评估机构统一评估，也有利于拆迁方与被拆迁方进行补偿协商和计算。

- 历史遗留问题房屋：对于一些建于较早时期、产权登记制度不完善的房屋，可能没有明确的建筑面积记载，或建筑面积与实际使用情况存在较大差异。在这种情况下，为了公平合理地进行补偿，可能会考虑以使用面积作为补偿计算的参考。

- 地方政策规定：部分地区根据当地的实际情况和拆迁管理需要，可能会制定以使用面积进行拆迁补偿的政策。例如，在某些老旧小区改造项目中，当地政府为保障居民的实际居住权益，会规定按照房屋的使用面积进行补偿安置。

二、原址重建建房面积如何计算

原址重建建房面积的计算需综合考虑建筑面积、宅基地面积及相关法规规定，具体如下：

一、建筑面积计算规则

1. 单层建筑物：按外墙勒脚以上各层水平投影面积之和计算，高度≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。利用坡屋顶内空间时，净高＞2.10m部分计全面积，1.20m-2.10m部分计1/2面积，不足1.20m部分不计。

2. 多层建筑物：首层按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上按外墙结构外围水平面积计算，层高≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。

3. 地下室、半地下室：包括有永久性顶盖的出入口，按外墙上口外边线所围水平面积计算，层高≥2.20m者计全面积，不足者计1/2面积。

4. 阳台与雨篷：阳台按水平投影面积的1/2计算；雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度＞2.10m者，按雨篷结构板水平投影面积的1/2计算。

二、宅基地面积规定

1. 一户一宅原则：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。例如，部分地区规定每户宅基地建房面积不得超过120平方米或160平方米，具体需参考当地政策。

2. 人均面积考虑：部分地区宅基地面积计算会考虑家庭人口数量，人均宅基地面积有一定标准。家庭成员较多时，可申请更大宅基地面积以满足居住需求。

3. 特殊情况处理：因地形地貌、风俗习惯等特殊原因需超占面积的，可能设置浮动空间，但超出部分通常不能确权登记。通过继承等方式合法拥有多处住宅的，应鼓励有偿退出多余宅基地或进行内部流转。

三、合规建议

1. 提前咨询：建房前应主动向自然资源部门了解最新政策要求，确保建房活动符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄规划。

2. 精准测量：聘请专业机构进行宅基地测绘，确保面积计算准确，避免未批先建、超面积建设等行为。

3. 保留凭证：完整保存审批文件、施工图纸等资料备查，以便在后续监管或拆迁补偿中维护自身权益。

三、附属用房建筑面积是什么意思

附属用房建筑面积指的是附属用房所占用的土地面积及其建筑物本身的面积总和。以下是对附属用房建筑面积的详细解释：

一、附属用房的定义

附属用房通常指棚舍、车库、庭院围墙、储物间等用于辅助居住和生活的建筑物或构筑物。这些设施对于提升居住品质、满足生活需求具有重要意义。

二、建筑面积的构成

1. 土地面积：附属用房所占用的土地面积，通常计入宅基地总面积内，并受到当地宅基地面积限制的影响。

2. 建筑物面积：附属用房本身的建筑面积，即其长、宽等尺寸所围成的面积。

三、相关规定与影响因素

1. 地方政策差异：我国并未制定全国统一的农村自建房附属设施面积规定，各地区根据土地资源状况、规划和安全要求等因素，制定了符合当地实际情况的政策和法规。例如，有的地区规定住房附属设施占地面积不得超过住房主体建筑占地面积的50%，且最大不超过100平方米。

2. 宅基地限制：在很多地区，农村自建房的宅基地面积有明确限制，附属设施的面积需计入宅基地总面积内，并不得超过规定的上限。

3. 建筑规范与安全：附属设施的建设需遵守建筑规范和安全要求，确保结构安全、消防合规，不影响主体房屋的安全性和稳定性。

四、超出规定的后果

若附属用房建筑面积超出当地规定，可能面临责令整改、行政处罚以及不予确权登记等后果。因此，在建设附属用房时，务必了解并遵守当地的相关规定。

四、农村建房办理房产证是按占地面积计算 还是按建筑面积计算

农村建房办理房产证面积计算方式

在农村建房办理房产证时，面积的计算是一个关键环节，它直接关系到产权的明确和权益的保护。农村建房办理房产证，其面积计算既非单纯按占地面积，也非单纯按建筑面积，而是需根据房屋实际情况，综合考量建筑面积与占地面积。具体分析如下：

一、建筑面积的计算

1. 定义与范围：建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，这包括阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分。要求层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑才计入建筑面积。

2. 计算方法：单层房屋按一层计算建筑面积，即房屋外墙勒脚以上的外围水平面积；多层房屋则按各层建筑面积之和累加计算。

二、占地面积的计算

1. 一般规则：占地面积指建筑物基底及其周边直接使用的土地面积，这通常以宅基地审批文件和相关权属资料为准，包括房屋主体占地、附属用房及庭院等用地面积。

2. 特殊情况处理：对于共用院落等情况，占地面积应按相关使用协议进行合理分摊。

三、房产证面积的最终确定

在办理房产证时，面积的最终确定需由专业测绘机构进行实地测量，并依据当地不动产登记机构的要求提交相关材料。房产证上的面积可能同时包含建筑面积与占地面积的相关信息，具体以测绘结果和登记规定为准。

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内容来源参考：头条-原址重建建房面积如何计算,附属用房建筑面积是什么意思

内容审核：付红英律师

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