谭程泽律师
具有多年的征地拆迁业务执业经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
上海买二手拆迁房,买二手拆迁安置房要交什么税,上海买拆迁房需要注意啥
一、买二手拆迁安置房要交什么税
购买二手拆迁安置房需缴纳的税费主要包括契税、增值税及附加税、个人所得税，以及其他可能的税费。具体分析如下：
一、契税
1. 定义与税率：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。税率根据房屋面积和购房情况有所不同。
2. 具体税率：
- 首套房：面积≤90平方米，契税税率为1%；面积＞90平方米且≤144平方米，契税税率为1.5%；面积＞144平方米，契税税率为3%。
- 二套房及以上：契税税率为3%（不考虑面积）。
3. 特殊优惠：若购房成交价格不超过拆迁补偿款，新购房屋免征契税；若超过，仅对差价部分按规定征收契税。
二、增值税及附加税
1. 增值税：
- 房产证未满2年的：无论普通住宅还是非普通住宅，均需按5.6%的税率（包含增值税、城市维护建设税、教育费附加等）缴纳。
- 房产证满2年的：在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税及其附加税；在上述四城市内，若为非普通住房，则需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；若为普通住房，则免征增值税。
2. 附加税：包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以增值税税额为基数计算。
三、个人所得税
1. 一般情况：财产转让所得需缴纳个人所得税，税率为20%，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。
2. 优惠政策：如果卖家能够证明该房屋为其家庭唯一生活用房，并且持有时间超过五年，可以免征个人所得税。否则，可能需要按照房屋成交价的1%或者差额的20%来缴纳个人所得税。
四、其他可能的税费
1. 印花税：自2009年至今，国家暂免征收住宅印花税。若购买的是非住宅性质二手房，则需要缴纳，税率为房款的0.05%。
2. 交易手续费：通常按照房屋面积来收取，收费标准一般是每平方米2-4元。
3. 权属登记费及取证费：这两项费用一般在200元以内。
二、二手房交易增值税满2年免增值税 满2年从什么时候算起
二手房交易增值税满2年免征，其“两年”的起始时间计算方式如下：
一、一般原则
1. 购房时间确定依据：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，二手房交易中，增值税免征年限的“两年”起始时间，以契税完税证明上注明的填发日期或不动产权证（房产证）上注明的登记时间为准。
2. “孰先”原则：在确定购房时间时，采用“孰先”原则，即契税完税证明填发日期与不动产权证登记日期中较早的一个，作为购买房屋的起始时间。
二、特殊情形
1. 房改房：对于房改房，购房时间可按《房地产买卖契约》的签订时间、购房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。
2. 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房：这些情形下，购房时间可以追溯到原产权人购房时间。
3. 拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房：购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，但需提供相关证明材料。
三、计算精确性
- 在计算满两年的时间时，需精确到日，即从起始日期的那一天开始算起，满了两年的那一天即为满足条件的日期。
四、地区差异
- 在非北上广深地区，购买2年以上（含2年）的住房对外销售，无论普通住房还是非普通住房，均免征增值税。
- 在北京市、上海市、广州市和深圳市，购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征增值税；非普通住房则需按销售收入减去购买住房价款后的差额，以5%的征收率缴纳增值税。
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