99%拆迁户,买拆迁户的房子应注意

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一、买拆迁户的房子应注意

购买拆迁户的房子需全面考虑多个方面，确保交易合法、安全。以下是一些关键注意事项：

一、确认产权状况

1. 核实产权性质与归属：了解房屋是完全产权还是有限产权，确认土地性质是否为划拨，是否需要补缴土地出让金。通过查看拆迁安置协议、产权证书等文件，确保卖方为房屋的合法产权人。若房屋共有，需取得所有共有人书面同意。

2. 检查产权清晰性：到当地不动产登记中心查询，确认房屋无抵押、查封等限制交易情况，以保障交易安全。

二、签订详尽合同

1. 明确合同条款：详细约定房屋信息（地址、面积、户型）、交易价格、付款方式及时间节点、交付时间、过户时间及责任等。同时，明确违约责任，确保双方权益得到保障。

2. 税费与违约赔偿：明确交易过程中买卖双方应承担的税费，避免日后纠纷。设置高额违约赔偿条款，约束双方履行合同，特别是针对拆迁安置房交易周期可能较长的情况。

三、实地考察房屋

1. 房屋质量与装修：亲自到现场查看房屋质量、装修情况及周边环境，检查是否存在质量问题。

2. 房屋使用情况：询问房屋是否出租，根据“买卖不破租赁”原则，确保购房后能顺利入住。

四、遵循合规流程

1. 资金监管：建议通过资金监管方式交易，将购房款存入监管账户，待过户完成后由监管机构支付给卖方，确保资金安全。

2. 及时过户：在符合过户条件的情况下，尽快办理产权过户手续，确保房屋所有权转移至自己名下，避免风险。

二、拆迁户免契税最简单三个步骤

拆迁户免契税的最简单三个步骤可归纳如下：

一、确认免税条件

1. 依据政策：根据《中华人民共和国契税法》及相关政策，拆迁户在特定条件下可免征契税。这通常涉及拆迁补偿方式、购房价格及面积等因素。

2. 具体情形：

- 货币补偿安置：若使用拆迁补偿款购买安置住房，且购房价款未超出拆迁补偿款，可免征契税。

- 产权调换安置：若按政府规定价格结算差价且不补缴产权调换差价款，新换房屋免征契税。

二、准备相关材料

1. 身份证明：提供身份证原件及复印件，以验证个人身份。

2. 拆迁补偿协议：提交与拆迁部门签订的正式拆迁补偿协议，作为申请契税减免的关键依据。

3. 购房合同或产权调换协议：根据补偿方式，提供购房合同或房屋产权调换协议。

4. 其他材料：如购房发票、房屋权属证明、税务机关要求的其他材料（如结婚证、家庭成员身份证明等）。

三、向税务机关申请免税

1. 填写申报表：前往当地契税征收机关，如实填写契税减免申报表格。

2. 提交材料：将填好的申报表及相关证明材料一并提交给税务机关。

3. 审核与认定：税务机关将对提交的材料进行审核，核实其真实性、完整性及是否符合免征契税条件。审核通过后，将给予免征契税的认定，并出具相关证明文件。

三、川府函201299号批复对征地拆迁补偿的要求

川府函〔2012〕99号批复主要涉及征地补偿安置标准，以下是对其要求的详细解读：

1. 补偿标准：根据《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由区片综合地价确定。这一地价由市（州）、县（市、区）人民政府制定，并报省人民政府批准后公布实施。

2. 分配原则：土地补偿费主要用于被征地农户，确保农民的基本生活不受影响。安置补助费则必须专款专用，用于安置被征地农民，不得挪作他用。

1. 地上附着物补偿：包括房屋、构筑物、树木等，其补偿标准根据附着物的种类、数量、规格等因素确定。对于农村村民住宅，应遵循先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

2. 青苗补偿费：给予被征地农民的农作物损失补偿，一般按照当季作物的产值进行补偿。若青苗正处于生长阶段而未能收获，政府需按一定比例计算补偿，确保农民不因征地而遭受经济损失。

被征地农民应纳入相应的养老等社会保障体系。政府会筹集社会保障费用，用于符合条件被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，具体管理和使用办法由省人民政府制定，以保障失地农民的长远生计。

四、拆迁现浇和预制板赔偿一样吗

在探讨拆迁现浇和预制板赔偿是否一样的问题时，我们首先要明确的是，拆迁补偿的依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这意味着，无论房屋是现浇还是预制板结构，在拆迁时都应遵循公平补偿的原则。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，拆迁补偿主要包括以下三部分：

1. 被征收房屋价值的补偿：这部分补偿应基于房屋的实际价值，包括房屋的结构、面积、位置等因素。现浇和预制板房屋在结构上的差异可能会影响其市场价值，因此在评估房屋价值时，应充分考虑这一因素。

2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：这部分补偿与房屋的结构类型无直接关系，而是根据被征收人的实际搬迁和安置需求来确定。

3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿：如果房屋被用于商业用途，且因拆迁导致停产停业，被征收人有权获得相应的补偿。这部分补偿与房屋的结构类型也无直接关系，而是根据停产停业的实际损失来确定。

虽然拆迁补偿的基本原则和具体内容对于所有被征收房屋都是相同的，但现浇和预制板房屋在拆迁补偿中可能存在一些差异。这主要是由于两者在结构、使用寿命、市场价值等方面的不同所导致的。

1. 结构差异：现浇房屋通常具有更好的结构稳定性和抗震性能，而预制板房屋则可能在这些方面稍逊一筹。因此，在评估房屋价值时，应充分考虑结构差异对房屋市场价值的影响。

2. 使用寿命差异：现浇房屋的使用寿命通常较长，而预制板房屋的使用寿命可能相对较短。这也可能在一定程度上影响房屋的市场价值。

3. 市场价值差异：由于结构和使用寿命的差异，现浇房屋和预制板房屋在市场价值上可能存在差异。因此，在确定房屋价值补偿时，应充分考虑这一因素。

拆迁现浇和预制板房屋的赔偿并不完全一样。虽然拆迁补偿的基本原则和具体内容对于所有被征收房屋都是相同的，但由于现浇和预制板房屋在结构、使用寿命、市场价值等方面的差异，导致两者在拆迁补偿中可能存在一些差异。因此，在具体拆迁补偿过程中，应充分考虑这些因素，以确保被征收人获得公平合理的补偿。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户免契税最简单三个步骤,川府函201299号批复对征地拆迁补偿的要求

内容审核：王杰娉律师

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