高志鹏律师:拆迁户买房税前,商铺拆迁安置后要交税吗多少钱

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一、商铺拆迁安置后要交税吗多少钱

商铺拆迁安置后是否需要交税及交税金额，需根据具体情况及税种来确定。以下是对相关税费的详细解析：

一、被拆迁方（商铺所有者）需缴纳的税费

1. 契税

- 缴纳情况：若选择产权置换且不补缴差价，则免征契税；若成交价格超过拆迁补偿款，仅对超出部分征收契税。

- 税率：契税税率通常在3%至5%之间，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2. 个人所得税

- 缴纳情况：若因拆迁取得补偿款并重新购置房屋，购房成交价格未超过补偿款，可免征个人所得税；若超过，则需对超出部分征税。

- 税率：个人所得税的税率一般按转让收入的特定比例计算，但若房屋已满一定年限且为家庭生活用房，则可能免征。

3. 印花税

- 缴纳情况：通常情况下，对被拆迁人因拆迁取得的房屋免征印花税。

二、拆迁方（如房地产开发企业）需缴纳的税费

1. 增值税

- 计税依据：将安置房交付给被拆迁户时，应视同销售不动产缴纳增值税。

- 税率/征收率：一般纳税人适用9%的税率；符合条件的选择简易计税方法的，征收率为5%。小规模纳税人则按照5%的征收率计税。

2. 土地增值税

- 计税规定：用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并确认收入。

- 扣除项目：开发企业支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给开发企业的补差价款抵减本项目拆迁补偿费。

3. 企业所得税

- 收入确认：将开发产品用于安置回迁户，应视同销售并确认收入实现。

- 成本扣除：拆迁安置房的建造成本可作为开发成本在企业所得税前扣除。

二、城市更新棚户区改造税收政策

城市更新中棚户区改造的税收政策涉及多个方面，以下是对相关税收政策的详细解读：

一、增值税优惠

1. 免征范围：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。与改造安置住房相关的印花税，对经营管理单位、开发商及购买个人均予以免征。在商品住房等项目中配套建造安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税和印花税。

2. 特殊情况：房地产开发企业将开发产品用于安置棚户区居民，如无偿移交给被拆迁户，应视同销售并计算缴纳增值税，销售额一般按同类不动产的平均价格确定。但棚改项目安置住房的建设和通过收购筹集安置房源的，可享受免征增值税的优惠政策。

二、企业所得税优惠

1. 支出扣除：企业参与政府统一组织的棚户区改造，并符合一定条件时，棚户区改造支出准予在企业所得税前扣除。

2. 收入免税：企业取得的收入若用于回迁安置、公共租赁住房等公益性用途，且未取得其他经济利益，可免征企业所得税。

三、其他税种优惠

1. 土地增值税：企事业单位、社会团体等转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2. 契税：经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为房源的，免征契税。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%税率计征契税；购买超过90平方米但符合普通住房标准的，按法定税率减半计征。

3. 个人所得税：个人因房屋被征收而取得的货币补偿或产权调换取得的改造安置住房，拆迁补偿款免征个人所得税。

三、棚户区改造安置涉税事宜

棚户区改造安置涉税事宜涉及多个税种，包括增值税、房产税等，以下是对这些税种及安置房涉税事宜的详细分析：

一、增值税缴纳情况

1. 改造安置住房经营管理单位

- 改造安置住房经营管理单位在符合规定范围内，通常不涉及缴纳与棚户区改造直接相关业务的增值税。

- 具体免征范围包括：印花税、城镇土地使用税（按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例），以及购买安置住房个人涉及的印花税。

2. 房地产开发企业

- 视同销售：若将开发产品用于安置棚户区居民，如无偿移交给被拆迁户，应视同销售并计算缴纳增值税，销售额一般按同类不动产的平均价格确定。

- 建筑服务：提供建筑施工服务的一般纳税人，适用9%的税率；符合条件者可选择3%的简易计税方法。小规模纳税人则按3%的征收率计征（疫情期间可能有优惠政策）。

- 特殊情况：在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房并向原居民无偿转让的，也视同销售不动产征收增值税，但计税营业额不包括土地使用权价款。

3. 被拆迁人

- 被拆迁人取得的房屋拆迁补偿款，无论是货币补偿还是房屋产权调换，均不属于增值税应税范围，因此不缴纳增值税。

二、房产税征收情况

1. 房产税征收的基本原则

- 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及相关政策规定，房产税的征收对象主要是商品房和营业性房产。棚户区改造的安置房，作为保障性住房的一种，其性质与商品房存在显著差异。

- 如果安置房仅用于个人自住，且不存在营业行为，那么通常不需要缴纳房产税。这是基于政府为了鼓励和支持棚户区改造工作，改善困难群众的居住条件，推进城市更新而给予的税收优惠政策。

2. 安置房使用情况对房产税的影响

- 自住用途：若安置房仅用于个人或家庭自住，未涉及任何出租、经营等营业性行为，则通常不纳入房产税的征收范围。

- 出租或经营用途：若安置房被用于出租或其他营业性活动，如开设店铺、办公场所等，则其租金收入或计税价值可能会成为房产税的征收依据。此时，需按照相关规定缴纳房产税。

- 交易行为：若安置房在后续过程中发生了交易行为（如出售、转让），其性质可能发生变化，不再属于保障性住房范畴。在此情况下，可能需要按照商品房的相关规定缴纳房产税。

3. 地区差异与政策优惠

- 不同地区可能根据本地实际情况制定不同的房产税政策。因此，在具体操作中，需关注当地税务部门或房产管理部门发布的最新规定。

- 为了鼓励棚户区改造和保障居民住房需求，政府通常会出台一系列税收优惠政策。例如，个人首次购买安置住房时，可能享受契税减免等优惠。同时，被拆迁人依照拆迁补偿安置协议取得安置房时，如果所获得的房产没有超过拆迁安置补偿协议范围的，通常也无需缴纳税费。

三、其他税费优惠政策

1. 免征土地增值税

- 棚改项目安置住房的建设和通过收购筹集安置房源的，可享受经济适用住房的税收优惠政策，包括免征土地增值税。

- 免征条件需满足政府统一组织的棚户区改造计划，且房源确实用于安置棚户区居民，并按规定进行申报和审核。

2. 其他税费减免

- 免缴建设用地城镇土地使用税。

- 免征涉及的印花税。

- 部分或全额减免契税及个人所得税（具体依据当地政策）。

- 减免行政事业性收费和政府性基金，如防空地下室易地建设费、白蚁防治费等全国性行政事业性收费，以及城市基础设施配套费、散装水泥专项资金等政府性基金均予免除。

- 企业所得税前扣除：符合条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

四、房开公司将名下房产安置给被拆迁户需要交哪些税

房开公司将名下房产安置给被拆迁户，主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税等税种的缴纳。具体分析如下：

- 计税依据：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房开公司以自行开发的房产用于回迁安置，应视同销售不动产缴纳增值税。销售额按同类房屋市场价格或组成计税价格确定。

- 税率适用：一般纳税人适用9%的税率；小规模纳税人适用5%的征收率。

- 征税范围：回迁安置房属于转让国有土地使用权及地上建筑物范畴，需缴纳土地增值税。

- 收入确认：按同类房屋市场价格计入收入总额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、开发成本等。

- 计算逻辑：增值额=视同销售收入-扣除项目金额，应纳税额=增值额×适用税率-速算扣除数。

- 收入确认：回迁安置房按公允价值确认为销售收入，同时增加存货成本。若存在货币补偿差价，需单独计入收入。

- 成本扣除：实际发生的开发成本可在税前扣除。

- 税务处理：开发产品转为自用或对外捐赠时，需视同销售确认收入并结转成本，企业所得税税率为25%。

- 被拆迁户：因回迁取得的房产免征契税；若存在差价补缴，仅对差价部分征税。

- 房开公司：承受原土地使用权可能需缴纳契税。

- 房开公司：签订产权转移书据时需按0.05%贴花。

- 被拆迁户：通常免征印花税，但办理房产证时可能需缴纳合同印花税和证书印花税。

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内容来源参考：律临头条-城市更新棚户区改造税收政策,棚户区改造安置涉税事宜

内容审核：高志鹏律师

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