张作元律师:拆迁户购房补偿,拆迁户买房有什么优惠政策

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一、拆迁户买房有什么优惠政策

拆迁户在购买房屋时，根据地区和政策的不同，可享受多种优惠政策，主要包括税收优惠、购房补贴、贷款优惠、优先选房等。具体如下：

一、税收优惠

1. 契税减免：拆迁户用拆迁补偿款重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分则按当地规定的契税税率征收。例如，若拆迁补偿款为200万元，新房价格为220万元，则200万元部分免契税，仅对超出的20万元征税。

2. 其他税费减免：部分地区还可能对拆迁户购房给予印花税等税费的减免，以降低其购房成本。

二、购房补贴

1. 货币补贴：地方政府可能根据拆迁房屋的面积、地段等因素给予拆迁户一定金额的购房补贴，如每平方米补贴一定金额。

2. 其他形式补贴：补贴或奖励也可能以折扣、优惠等形式在购房时直接体现。

三、贷款优惠

1. 优惠利率：部分银行与当地政府合作，为拆迁户提供低于市场水平的贷款利率。

2. 灵活贷款条件：如降低首付比例、延长贷款期限等，以减少拆迁户的还款压力。

四、优先选房

对于政府组织建设的安置房项目或合作的商品房项目，拆迁户通常享有优先选房的权利，能够优先选择楼层、朝向和户型等。

五、其他优惠与便利

1. 简化购房手续：政府相关部门可能为拆迁户开辟绿色通道，简化办事流程，缩短办理时间。

2. 物业费优惠：部分开发商或物业管理公司会为拆迁户提供一定期限的物业费减免或优惠政策。

二、拆迁购房款怎么算

拆迁购房款的计算涉及多个方面，主要包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿等，具体计算方式因房屋性质（国有土地上房屋或集体土地上房屋）及地区政策的不同而有所差异。以下是对拆迁购房款计算方式的详细解析：

一、国有土地上房屋拆迁补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国有土地上房屋拆迁补偿主要包括以下几部分：

1. 被征收房屋价值的补偿

- 计算方式：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估时考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积等因素。

- 示例：若某区域市场价格为每平方米10000元，房屋面积为80平方米，则被征收房屋价值补偿为80×10000=800000元。

2. 搬迁与临时安置的补偿

- 搬迁费：根据房屋建筑面积和当地规定标准计算。例如，某地区规定搬迁费为每平方米20元，若房屋面积为80平方米，则搬迁费为80×20=1600元。

- 临时安置费：若选择产权调换，过渡期限内需支付临时安置费。计算方式通常按月租金标准乘以房屋面积和过渡期限确定。例如，每月每平方米30元，过渡期为12个月，房屋面积为80平方米，则临时安置费为30×80×12=28800元。

3. 停产停业损失的补偿（针对非住宅房屋）

- 计算方式：根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。可能按照房屋价值的一定比例（如5%-10%）或实际经营损失评估补偿。例如，若房屋价值为800000元，停产停业损失补偿比例为5%，则补偿金额为800000×5%=40000元。

二、集体土地上房屋拆迁补偿

集体土地上房屋拆迁补偿没有全国统一的标准，但通常包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

1. 土地补偿费和安置补助费

- 土地补偿费：根据耕地被征收前三年平均年产值的一定倍数计算。新《土地管理法》实施后，这些费用由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

- 安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算，结合被征收耕地数量和征地前人均占有耕地数量。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷最高不超过十五倍。

2. 地上附着物和青苗的补偿费

- 地上附着物补偿费：对被拆迁房屋及其他建筑物、构筑物的补偿，一般按照重置价格结合成新计算。例如，某房屋重置价格为每平方米2000元，成新率为80%，房屋面积为100平方米，则地上附着物补偿费为2000×80%×100=160000元。

- 青苗补偿费：对被征收土地上生长的农作物进行补偿，通常按一季产值计算。

三、其他常见拆迁款计算方式

1. 基于房产评估价格的补偿

- 计算方式：拆迁款 = 合法拥有房产评估价格 + 房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的金额）。

2. 基于房屋面积和评估单价的补偿

- 计算方式：拆迁款 = 评估单价 × 被拆除房屋的建筑面积。例如，评估单价为每平方米12000元，房屋面积为120平方米，则拆迁款为12000×120=1440000元。

3. 房屋拆迁补偿差价

- 计算方式：如选择产权置换，拆迁补偿差价 = 合法拥有房产评估价格 + 房屋装修装饰补偿金额 - 调换产权房屋的评估价格。

4. 其他补偿费用

- 包括搬迁补助费、临时安置补助费及停产停业损失赔偿费等，确保被拆迁人在过渡期间的基本生活需求得到满足。例如，某地区规定搬迁补助费为每户1000元，临时安置补助费为每月每户500元，过渡期为6个月，则其他补偿费用为1000+500×6=4000元。

三、拆迁户房票购房补贴

拆迁户房票购房补贴相关问题解答

一、拆迁买房补贴概述

拆迁买房补贴政策因地区而异，通常取决于地方政府的规划和政策导向。补贴形式多样，可能包括货币补偿中的购房补贴、产权调换中的差价或面积补贴，以及对特殊群体的额外照顾。

二、房票购房补贴的具体形式

1. 货币补偿购房补贴：部分地方政府为鼓励被拆迁人选择货币补偿并自行购房，会出台购房补贴政策，通常以拆迁补偿款的一定比例计算。

2. 产权调换补贴：在产权调换中，若调换房屋价值高于应得拆迁补偿，政府或拆迁方可能提供差价补贴。对于面积差额部分，一些地方也有补贴政策，如一定面积范围内按较低价格购买。

3. 特殊群体补贴：低保户、残疾人家庭等特殊困难被拆迁家庭，政府会额外给予购房补贴或优惠政策。

三、领取房票补贴所需资料

1. 身份证明与户籍材料：提供本人有效身份证件，如居民身份证，以及户口簿原件及复印件。

2. 拆迁协议与房票凭证：提供与拆迁部门签订的正式拆迁补偿安置协议原件及复印件，以及拆迁方发放的房票或购房资格证明。

3. 房屋相关权属与评估材料：提供房屋所有权证、不动产权证书等权属证明，以及部分地区要求的房屋评估报告。

4. 其他补充材料：根据当地政策要求，可能还需提供婚姻状况证明、联系方式及银行账户信息等。

四、最高院判例 因拆迁导致的买卖小产权房后悔 补偿应该给谁

小产权房拆迁补偿归属问题需分情况讨论。小产权房指在集体土地上建设，未办理相关证件及未缴纳土地出让金等费用的房屋，其产权证非由国家房管部门颁发，存在法律瑕疵。购买此类房屋面临较大法律风险，拆迁补偿归属复杂，需综合考量多种因素。

一、购买者身份与合同效力

1. 本集体经济组织成员：若购买者为本集体经济组织成员，且经过合法审批手续购买小产权房，拆迁时通常可获得相应补偿。《土地管理法》第六十二条支持本集体经济组织成员在符合规定的前提下拥有宅基地，并享有拆迁补偿权益。

2. 非本集体经济组织成员：非本集体经济组织成员购买小产权房，购房合同可能因违反强制性规定而无效，拆迁补偿一般归原房主。但原房主需返还购房款，并考虑房屋增值部分对购买者进行合理补偿。

二、房屋合法化处理情况

若小产权房经补办审批手续、缴纳土地出让金等合法化处理后，转变为合法产权房，购买者作为合法产权人，有权获得拆迁补偿。具体依据各地政府出台的小产权房合法化处理政策。

三、特殊情况下的补偿

若购买者对房屋进行大规模翻建、扩建等添附行为，且得到相关部门认可或默许，拆迁时可因添附行为获得适当补偿。部分地方政府为平衡各方利益，会制定特殊政策，允许符合居住年限、户籍等条件的购房者置换保障性住房，但需补缴土地出让金差价。

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内容来源参考：律临头条-拆迁购房款怎么算,拆迁户房票购房补贴

内容审核：张作元律师

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