刘一帆律师:福州鼓楼新拆迁,拆迁评估价就以基准日计算吗

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一、拆迁评估价就以基准日计算吗

拆迁评估价并非仅以基准日计算，而是以房屋征收决定公告之日作为评估时点，结合多种评估方法与市场因素综合确定。以下是对这一问题的详细分析：

一、评估时点的确定

1. 法规依据：

- 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第十条，被征收房屋的价值评估时点明确为房屋征收决定公告之日。

- 法规原文：《国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）》第十条：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

2. 意义：

- 房屋征收决定公告之日标志着征收项目的正式启动，此时的市场价格能相对客观地反映被征收房屋的实际价值。

- 以该时点作为评估基准，有助于确保征收补偿的公平性和合理性，避免因时间差异导致的评估结果失真。

二、评估方法与计算

1. 评估方法：

- 拆迁评估价的计算并非仅以基准日的市场价格为准，而是结合多种评估方法，包括市场法、收益法、成本法等。

- 市场法：将待评估房屋与近期成交的类似房地产进行比较，修正后得出评估价格。

- 收益法：预计房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率折现到估价时点后累加得出评估价格。

- 成本法：计算房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估价格。

2. 计算过程：

- 评估机构会亲自到被拆迁房屋进行实地勘查，收集房屋的面积、结构、装修、区位等相关资料。

- 同时，评估机构会收集当地房地产市场交易数据、政策文件等相关资料，以便更准确地评估房屋价值。

- 根据选定的评估方法和收集的资料进行计算和分析，得出房屋的评估价格。

三、影响评估价的因素

1. 房屋自身因素：

- 包括区位（地段、交通条件、周边配套设施）、面积、用途（住宅、商业、工业等）、建筑结构（砖混结构、框架结构等）和成新率（房屋的新旧程度）。

2. 市场因素：

- 房地产市场供求关系和近期类似房地产的交易价格对评估价有重要影响。

- 评估时点（房屋征收决定公告之日）的市场状况是评估被拆迁房屋价值的基础。

四、异议处理与复核

1. 异议申请：

- 如果被拆迁人对评估结果有异议，有权依法向房地产价格评估机构申请复核评估。

2. 复核与鉴定：

- 对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

- 这一机制有助于确保评估结果的公正性和准确性，维护被拆迁人的合法权益。

二、如果拆迁怎么能提前知道

要提前知道拆迁信息，可以通过以下途径和注意事项进行了解：

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，市、县级人民政府在为了公共利益需要征收房屋时，会作出房屋征收决定。因此，关注市、县级人民政府的公告是获知拆迁信息的重要途径。

2. 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等。这是了解拆迁具体细节和自身权益的关键。

1. 房屋征收部门在拟定征收补偿方案后，会报市、县级人民政府组织论证并公布，征求公众意见，期限不少于30日（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条）。在此期间，可以主动向相关部门咨询拆迁计划。

2. 市、县级人民政府还会将征求意见情况和修改情况及时公布，并可能因旧城区改建需要组织听证会（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条）。参与这些过程有助于更全面地了解拆迁情况。

1. 拆迁前往往会有一些前期工作，如陌生人进行查看、测绘、拍照等，这些可能是拆迁前的准备工作。

2. 虽然这些征兆并非正式通知，但结合市、县级人民政府的公告和咨询，可以更加准确地判断拆迁的可能性。

要提前知道拆迁信息，应重点关注市、县级人民政府的公告，主动咨询相关部门，并注意观察拆迁前的征兆。这些途径和注意事项有助于及时了解拆迁情况，维护自身权益。

三、怎么才能提前知道自住的房子要拆迁

要提前知道自住的房子是否要拆迁，可以通过以下途径进行了解和关注：

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告是获知房屋拆迁信息的重要途径，因此，居民应密切关注当地政府或相关部门发布的公告，以了解是否有涉及自己住房的拆迁计划。

2. 公告通常会载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，居民可以通过阅读公告内容，了解拆迁的具体原因、范围、补偿方式等相关信息。

1. 如果居民对公告内容有疑问或未看到相关公告，可以向当地住建、规划、土地等政府部门咨询，了解是否有涉及自己住房的拆迁规划或计划。

2. 政府部门通常会根据法律法规和政策要求，对居民的咨询进行及时、准确的回复，帮助居民了解拆迁的实际情况。

1. 虽然拆迁信息在正式公告前可能会进行保密，但居民可以通过留意周边动态和流言，捕捉可能的拆迁迹象。例如，有陌生人开着车队在周边查看、测量或拍照等，这些都可能是拆迁前的准备工作。

2. 需要注意的是，流言并不一定准确，居民在听到相关流言后，应及时向相关部门核实，以避免不必要的恐慌和误解。

要提前知道自住的房子是否要拆迁，居民应密切关注官方公告、向相关部门咨询以及留意周边动态和流言。同时，也要保持理性态度，对未经证实的信息进行核实，以确保自己的权益不受损害。

四、怎么能知道家里要拆迁

要知道家里是否要拆迁，可以通过以下途径了解相关信息：

1. 关注官方公告：

- 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。因此，关注当地政府或相关部门发布的公告是获取拆迁信息的重要途径。

2. 向相关部门咨询：

- 如果对公告内容有疑问或未看到公告，可以直接向当地规划管理部门或土地征收拆迁办咨询。这些部门负责拆迁工作的规划和实施，能够提供最准确、最权威的信息。

3. 留意社区动态：

- 社区居委会或村委会通常会了解本区域的拆迁计划，并可能提前得到一些信息。因此，与社区工作人员保持联系，也是获取拆迁信息的一个有效方法。

要了解家里是否要拆迁，应密切关注官方公告、向相关部门咨询以及留意社区动态。这些途径能够帮助你及时获取准确的拆迁信息，以便做好相应的准备和安排。

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内容来源参考：律临头条-如果拆迁怎么能提前知道,怎么才能提前知道自住的房子要拆迁

内容审核：刘一帆律师

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