许玉龙律师:拆迁户中介骗局,通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

拆迁户中介骗局,通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗,拆迁户被骗

一、通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子确实存在风险，主要包括产权、交易、质量与配套、政策等多方面的风险。以下是对这些风险的详细分析：

一、产权风险

1. 产权不明晰：拆迁安置房的产权可能涉及家庭成员共有，若未经全体共有人同意即进行出售，可能导致合同无效，购房者面临产权纠纷。

2. 无法办理产权证书：拆迁安置房手续复杂，房产证办理时间可能较长，甚至可能因建设手续不全而无法办理，影响购房者权益。

3. 土地性质问题：部分拆迁安置房土地为划拨性质，交易时可能需要补缴土地出让金，且上市交易可能受限。

二、交易风险

1. 卖方违约风险：由于拆迁安置房常需数年才能办理过户，期间房价波动大，卖方可能反悔或要求加价，购房者应通过合同明确违约责任。

2. 一房多卖风险：未办理产权过户前，房屋所有权仍归卖方，存在一房多卖的风险，购房者应通过正规渠道查询房屋权属状态。

3. 合同履行风险：购房过程中可能出现债务纠纷、卖方去世等不确定因素，影响合同履行，购房者应调查卖方资信状况，并在合同中明确违约责任。

三、质量与配套风险

1. 房屋质量问题：拆迁安置房建设标准可能较低，购房者应仔细查看房屋质量报告，进行实地勘查。

2. 配套设施不完善：拆迁安置房小区配套设施可能不足，购房者应考察小区周边交通、教育、医疗等配套设施情况。

四、政策风险

政府政策变化可能影响拆迁安置房的交易条件和税费标准，购房者应关注相关政策动态，确保交易符合最新法规要求。

二、门面转让骗局有哪些

门面转让过程中，可能存在的骗局主要包括以下几类，受让方需高度警惕：

一、转让方欺诈行为

1. 隐瞒关键信息

- 产权问题：转让方可能隐瞒门面产权纠纷、抵押或查封情况，导致受让方无法合法取得产权。受让方应要求查看房产证原件，并通过官方渠道核实产权状态。

- 租赁限制：若门面为租赁性质，转让方可能未告知租赁合同中的转租限制，导致受让方无法继续租赁。受让方应仔细审查租赁合同，确认转租条款，并与房东直接沟通确认。

- 经营隐患：转让方可能隐瞒门面所在区域的规划变动、拆迁计划等，影响受让方后续经营。受让方应了解区域规划动态，避免接手后因外部因素导致经营受阻。

2. 虚假夸大宣传

- 盈利情况：转让方可能夸大门面盈利，提供虚假财务报表和销售数据。受让方应要求查看真实财务记录，并进行市场调研验证。

- 客流量和客户资源：转让方可能虚构客流量和客户资源，误导受让方。受让方应实地考察门面运营情况，观察客流量，并与周边商家交流了解实际情况。

3. 双重转让

- 转让方可能同时与多个受让方洽谈，导致“一房多卖”。受让方应要求转让方提供书面保证，确保签订正式转让合同前，已解除与其他买家的所有意向。

二、中介欺诈行为

1. 虚假房源信息

- 中介可能发布虚假房源信息，吸引受让方。受让方应通过信誉良好的中介机构获取房源，核实中介的营业执照和资质证书，并对房源信息进行多方验证。

2. 高额中介费

- 中介可能收取不合理的高额中介费。受让方应明确中介服务内容和费用标准，仔细阅读中介服务合同，防止隐藏条款导致的额外费用。

3. 与转让方勾结

- 中介可能与转让方勾结，共同欺诈受让方。受让方应保持独立判断，不完全依赖中介提供的信息，对中介推荐的商铺进行自主调查。

三、合同欺诈行为

1. 合同条款陷阱

- 转让方可能在合同中设置模糊不清或含糊其辞的条款，如费用支付方式、违约责任等。受让方应仔细阅读合同条款，要求内容清晰明确，避免陷阱。

2. 霸王条款

- 转让方可能在合同中加入限制受让方合法权益的霸王条款。受让方应拒绝接受不公平条款，与转让方协商修改，或寻求专业律师帮助。

三、中介卖房推广费是骗局吗

中介卖房推广费本身并不直接等同于骗局，其是否构成骗局取决于中介机构或个人在提供服务过程中的具体行为。以下是对此问题的详细分析：

1. 服务提供与费用收取相匹配：中介机构或个人在提供卖房推广服务时，若按照事先与客户达成的协议收取推广费，且完成了约定的服务内容，如发布房源信息、组织看房等，这种基于服务提供的收费行为是合理且合法的。

2. 合同明确约定：若双方在合同中明确约定了推广费的金额、支付方式及服务内容，且中介机构或个人按照合同约定履行了义务，那么收取推广费是合法的。

1. 虚构事实或隐瞒真相：中介机构或个人故意编造不存在的房源信息或隐瞒房屋真实情况，以欺骗手段诱使卖家支付推广费。例如，虚构房屋即将拆迁或学区变更等信息，提升房源吸引力，进而收取高额推广费。

2. 不履行或不完全履行服务义务：中介机构或个人在收取推广费后，未按照约定提供相应的服务，或只提供部分服务却拒绝退还剩余费用。例如，收取推广费后未发布房源信息或未组织看房活动。

3. 以非法占有为目的：中介机构或个人从一开始就没有真正提供服务的意图，纯粹是以收取推广费为幌子骗取卖家钱财。例如，发布虚假的卖房推广信息，要求卖家先缴纳推广费才能提供服务，收到钱后便消失。

1. 选择正规中介：卖家在选择中介机构时，应优先考虑正规、信誉良好的机构，并通过官方渠道核实其资质和服务内容。

2. 签订书面合同：务必与中介机构签订书面合同，并详细阅读合同条款，确保合同中明确约定了推广费的金额、支付方式及服务内容。

3. 及时维权：若发现中介机构或个人存在诈骗行为，卖家应立即向公安机关报案，并提供相关证据以便警方调查。同时，也可通过民事诉讼途径要求中介返还已收取的费用并赔偿损失。

四、拆迁房户主把房子卖给了中介我现在如果买的话合同该和谁签呢

购买拆迁房时，合同应与具有合法产权或处置权的主体签订，具体分析如下：

1. 产权未转移情形：若拆迁房原户主（即被拆迁人）尚未与拆迁方完成产权置换或货币补偿协议，且未将房产过户给中介，则原户主仍为法律上的产权人。此时，购房合同应直接与原户主签订，中介仅作为交易中介方参与。

2. 产权已转移情形：若原户主已通过合法程序（如签订拆迁补偿协议、完成产权过户）将拆迁房权益转让给中介，且中介已取得合法产权或处置权（如通过买卖、赠与等方式），则购房合同需与中介签订。但需注意核实中介的产权证明文件（如拆迁补偿协议、房产证等），避免因产权瑕疵导致合同无效。

1. 审查拆迁补偿协议：无论合同与谁签订，均需审查原户主与拆迁方签订的拆迁补偿协议，确认协议中是否明确约定了房产的处置方式（如是否允许转让、转让条件等）。若协议禁止转让或未明确允许，则交易可能存在法律风险。

2. 确认中介资质与权限：若合同拟与中介签订，需核实中介是否具备合法经营资质（如房地产经纪机构备案证明），并确认其是否获得原户主或拆迁方的合法授权（如委托销售协议）。未经授权的中介行为可能构成无权处分，导致合同无效。

1. 明确合同主体与内容：合同中应清晰载明双方当事人信息（姓名、身份证号等）、房产信息（地址、面积、产权证号等）、交易价格、付款方式、违约责任等关键条款。避免因条款模糊导致纠纷。

2. 要求产权证明文件：签订合同前，要求对方提供拆迁补偿协议、房产证（如有）、授权委托书（如涉及中介）等文件，并核实其真实性。必要时可到拆迁方或不动产登记中心查询产权状态。

3. 咨询专业律师：鉴于拆迁房交易的复杂性，建议购房前咨询专业律师，对合同条款进行审查，并评估交易风险。律师可协助核实产权、审查合同，并提供法律意见。

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内容来源参考：律临头条-门面转让骗局有哪些,中介卖房推广费是骗局吗

内容审核：许玉龙律师

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