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一、老旧房屋阳台损坏谁负责

老旧房屋阳台损坏的责任归属需根据损坏原因、房屋质保期及阳台归属权等因素综合判断，具体分析如下：

一、开发商责任

1. 质保期内质量问题：若阳台损坏源于建筑质量问题，如防水层施工不当、结构缺陷等，且房屋仍处于开发商的质保期内（通常屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年），则开发商应承担维修责任，并赔偿因此造成的损失。

2. 质保期外但属原建问题：若房屋已过质保期，但损坏仍因原建筑质量问题导致，且非业主或第三人行为所致，业主可尝试通过协商或法律途径要求开发商承担部分责任，但具体责任划分需依据实际情况和法律规定。

二、业主责任

1. 装修或使用不当：若业主在装修过程中破坏阳台结构或防水层，或日常使用中因积水未清理、放置重物等不当行为导致阳台损坏，则业主需自行承担维修责任，并赔偿因此给楼下或其他业主造成的损失。

2. 管理疏忽：业主对房屋负有合理管理和维护的义务，若因未尽此义务（如长期不清理阳台排水口导致堵塞）引发阳台损坏，同样需承担责任。

三、第三人或物业责任

1. 第三人原因：若阳台损坏由第三人（如邻居、施工队）的行为造成，如相邻关系人进行阳台改造影响防水结构，则责任由该第三人承担。

2. 物业责任：若阳台属于公共区域或损坏由公共设施故障引起，如共用的阳台排水管堵塞或破损，且物业公司未能履行其维修、养护义务，则物业公司需承担维修责任。

四、自然老化或不可抗力

对于因自然老化（如材料老化、风吹日晒等）导致的阳台损坏，且已过质保期，若不属于业主或第三人责任，则可通过住宅专项维修资金维修或由相关业主协商分担。若是不可抗力（如地震、特大暴雨等自然灾害）导致，则需根据实际情况协商或通过法律途径解决。

二、业主房屋阳台的外墙 属于专有部分还是共有部分

业主房屋阳台的外墙归属问题，需根据建筑物的类型、构造特点及相关法律约定综合分析，具体如下：

一、独立住宅中的阳台外墙归属

1. 归属原则：对于别墅或单独的平房等独立住宅，阳台外墙作为住宅不可分割的一部分，通常归属于该住宅的所有权人（即业主）所有。

2. 权利与义务：业主对阳台外墙享有完全的使用权和处置权，包括进行装修、悬挂物品等，但同时需承担相应的维护和管理责任，确保不影响建筑物的整体结构和安全。

二、公寓楼或多层、高层建筑中的阳台外墙归属

1. 一般原则：在公寓楼或多层、高层建筑中，阳台外墙作为建筑物的基本结构部分，对于整个建筑的结构安全、外观维护等具有重要作用，因此原则上归全体业主共有。

2. 法律依据：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑物的外墙等基本结构部分属于共有部分。

3. 特殊情况：若开发商在售房时明确将阳台外墙等特定部分作为专有部分出售给某个业主，并且这一做法符合法律法规和合同约定，那么这部分外墙可归该业主专有。但此类专有部分的认定需满足构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为特定业主所有权客体的条件。

三、共有部分的管理与使用

1. 权利与义务：全体业主对阳台外墙等共有部分享有共同管理和使用的权利，包括进行维护、修缮等工作，并承担相应的义务。

2. 决策机制：其维护、修缮等工作需由全体业主共同决定，并通过物业管理公司或业主委员会具体实施。单个业主不得擅自改变阳台外墙的结构或用途。

三、房屋阳台及飘窗算到套内面积吗

房屋阳台及飘窗是否算到套内面积，需根据具体情况及相关法规来确定。以下是对此问题的详细解答：

一、套内面积的定义

根据《商品房销售管理办法（2001年版）》及相关规定，套内面积，即套内建筑面积，由三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

二、阳台面积的计算方式

1. 封闭式阳台：

- 全封闭阳台：按其外围水平投影面积计算建筑面积，即全部计入套内面积。

- 部分封闭阳台：封闭部分按全面积计算，未封闭部分按水平投影面积的一半计算。

2. 非封闭式阳台：

- 按其水平投影面积的一半计算建筑面积，即只计入一半面积到套内面积中。

3. 特殊阳台类型：

- 挑阳台（底阳台）：按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。

- 凹阳台：按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。

三、飘窗面积的计算方式

- 飘窗是否计入套内面积，主要取决于其设计。一般来说，如果飘窗是突出于墙体之外的，且高度和宽度符合一定标准（如高度不超过2.2米），则通常不计入套内面积，而是作为赠送面积或不计入建筑面积的部分。如果飘窗是内嵌式的，或者其设计使得其面积可以视为套内使用空间的一部分，则可能会计入套内面积。具体还需根据当地的建筑规范和购房合同的约定来确定。

四、楼房阳台外坏了归物业维修吗

楼房阳台外坏了是否归物业维修，需根据具体情况判断，一般可分以下情况讨论：

1. 物业责任：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。阳台外侧作为建筑物外立面的一部分，通常属于公共区域，物业有责任进行维修、养护和管理。

2. 维修资金：若阳台外侧损坏需维修，物业应使用公共维修基金进行维修。若维修资金不足，需业主大会或相关机构协商解决方案。

1. 自然损坏：若阳台外侧损坏由自然因素（如风吹雨打、老化等）导致，物业应承担维修责任。

2. 人为损坏：若损坏由业主或第三方故意或重大过失行为造成，如恶意破坏、撞击等，责任人应承担直接赔偿责任。物业有义务协助业主进行协调，确保及时修复。

1. 保修期内：若阳台外侧损坏发生在保修期内，且属于房屋质量问题，开发商应承担维修责任。物业有责任联系开发商并跟进维修进度。

2. 合同约定：若物业服务合同中明确约定物业对阳台外侧等公共区域设施提供维修服务，物业需按约定承担责任。

实际操作建议：业主发现阳台外侧损坏后，应首先判断损坏原因和阳台属性，及时通知物业并保留相关证据。物业应根据实际情况和合同约定，迅速采取行动，协助联系开发商或启动公共维修基金进行维修。

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内容审核：杨念平律师

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