拆迁房实用面积怎么算的,回迁房80平实际面积怎么算

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一、回迁房80平实际面积怎么算

回迁房80平实际面积的计算，主要依据当地政府的拆迁政策和相关法律法规来确定，以下从计算方式和影响因素两方面进行详细介绍：

一、计算方式

1. “拆一还一”方式：

- 含义：指按照被拆迁房屋的实际建筑面积，给予同等面积的回迁房作为补偿。

- 示例：若原有房屋面积为80平方米，按照“拆一还一”的政策，可获得一套80平方米的回迁房。

2. 面积比例补偿方式：

- 含义：根据当地政府规定的比例，对被拆迁房屋的建筑面积进行换算，确定回迁房的补偿面积。

- 示例：若比例为1:1.2，原有房屋面积为80平方米，则回迁房面积应为96平方米。

3. 分档计算方式：

- 含义：将被拆迁房屋的建筑面积划分为不同的档次，每个档次对应不同的补偿标准和计算方法。

- 示例：若规定50平方米以下“拆一还一”，50-100平方米部分按1.1倍补偿，100平方米以上部分按1.2倍补偿。原有房屋面积为80平方米，则回迁房面积为50（拆一还一部分）+30×1.1（50-100平方米部分）=83平方米。

二、影响因素

1. 原有房屋面积：

- 原有房屋的建筑面积是计算回迁房补偿面积的基础。

2. 政策规定的补偿标准：

- 不同地区对于回迁房补偿面积有不同的政策规定，如“拆一还一”、面积比例补偿或分档计算等。

3. 人口因素：

- 部分地区在确定回迁房补偿面积时，会考虑被拆迁家庭的实际人口情况，如人均居住面积标准等。

4. 房屋用途和结构：

- 不同类型的房屋（如住宅、商业用房）以及房屋的结构（如平房、楼房）可能会影响补偿面积的计算。

二、房屋的面积是怎么计算的

房屋面积的计算需综合考虑房屋类型、使用功能及法律法规要求，具体方法如下：

一、按房屋类型分类计算

1. 单层建筑物：不论高度如何，均按外墙勒脚以上结构的外围水平投影面积计算。例如单层住宅或仓库，直接测量该投影面积即可。

2. 多层建筑物：首层按外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算；二层及以上楼层按外墙结构外围水平投影面积计算。层高≥2.2米的计算全面积，不足2.2米的计算1/2面积。

3. 特殊形状建筑物：如坡屋顶、场馆看台等，净高超过2.1米的部位计算全面积，1.2-2.1米之间计算1/2面积，不足1.2米不计算面积。

4. 地下室与半地下室：层高≥2.2米时计算全面积，2.2米＞层高≥1.2米时计算1/2面积，层高＜1.2米时不计入建筑面积。

二、按使用功能分类计算

1. 套内使用面积：指实际可使用的空间面积，包括卧室、客厅、厨房等。计算方法为各房间长×宽的总和，需扣除墙体厚度等不可利用部分。

2. 套内墙体面积：分隔房间的承重墙或非承重墙所占面积。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙全部计入。

3. 套内阳台面积：全封闭阳台按外围水平投影面积计算全面积，半封闭阳台按底板水平投影面积的1/2计算。

4. 公摊面积：整栋楼公共区域的面积分摊到每户的部分，计算公式为公摊面积=套内建筑面积×公摊系数，其中公摊系数由开发商提供。

三、建筑面积的最终计算

建筑面积（产权面积）为套内建筑面积与公摊面积之和，即建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。其中套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积三部分组成。

三、民法典第几条物业用房面积怎么计算

《民法典》并未直接规定物业用房面积的计算方法，物业用房面积的规定主要依据《物业管理条例》及相关地方性政策。

一、全国性规定

1. 配置要求：根据《物业管理条例》及相关政策，建设单位需在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，包括办公用房、工作人员值班用房及存放工具材料的用房等。

2. 面积标准：通常要求建设单位按照物业总建筑面积的一定比例配置物业用房，常见比例为不低于物业总建筑面积的0.2%。对于建筑面积5万平方米及以下的项目，物业管理办公用房面积不得低于100平方米；同时，业主委员会用房面积不得低于30平方米。

3. 产权归属：物业用房的产权一般归全体业主共有，建设单位不得擅自将其出售、抵押或挪作他用。

二、地方性规定

不同地区的物业管理用房面积标准可能有所不同。例如，重庆市规定物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准无偿配置。业主委员会办公用房面积应不低于二十平方米，不高于七十平方米。

三、实际操作建议

1. 了解政策：深入了解并遵守国家及地方关于物业用房面积的相关政策规定，确保配置合规。

2. 合理规划：根据物业项目的实际情况和需求，合理规划物业用房的布局和功能分区。

3. 严格监管：加强对物业用房配置和使用情况的监管力度，确保物业用房能够真正服务于物业管理活动和全体业主。

四、房屋拆迁院子算面积吗

房屋拆迁时，院子是算作面积的。但需要注意的是，院子的面积是与房屋面积分开计算的。具体来说，补偿包括两部分：一是土地补偿金，这是根据整个房子加院子的总面积来计算的；二是地面附着物的补偿，这部分又包括房子的补偿和院子的补偿。房子的补偿是根据其结构和折旧程度来计算的，而院子的补偿则会考虑到院子是否硬化以及院子里的树木等因素，这些都有不同的补偿标准。具体的补偿标准可以从当地的国土资源部门查询得到。房屋拆迁时，院子是会算作面积的，并且在补偿时会考虑到院子的具体情况。

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内容来源参考：律临律条-房屋的面积是怎么计算的,民法典第几条物业用房面积怎么计算

内容审核：郑远航律师

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