拆迁房能办理预告登记吗,最高院关于预告登记房产不能执行的规定

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一、最高院关于预告登记房产不能执行的规定

最高院关于预告登记房产不能执行的规定，主要依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条。以下是对该规定的详细解释：

一、预告登记的法律效力

1. 限制处分效力：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，如果房产已经办理了预告登记，那么原产权人（如开发商）在未经预告登记权利人（如购房者）同意的情况下，无法再次出售或抵押该房产，从而保护了购房者的合法权益。

2. 破产保护效力：在债务人进入破产程序的情况下，经预告登记的请求权可排除破产财产范围，保障债权人利益。

二、预告登记房产不能执行的情形

1. 债权消灭：若预告登记所担保的债权消灭，如买卖合同被解除或认定无效，预告登记随之失效，此时房产可被执行。

2. 未按时申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，若预告登记权利人未申请正式登记，预告登记失效，房产亦可被执行。

三、实际操作中的注意事项

1. 及时关注债权状态：购房者应确保债权关系持续有效，避免因债权消灭导致预告登记失效。

2. 按时申请正式登记：在满足正式登记条件后，购房者应尽快申请，以避免预告登记失效。

二、民典法关于商品房预告登记的规定

《民法典》关于商品房预告登记的规定，主要涉及预告登记的申请、效力及失效情形，具体如下：

一、预告登记的申请

- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

- 解读：此条款明确了预告登记的申请条件，即当事人在签订相关协议后，为保障未来物权的实现，可依约定申请预告登记。

二、预告登记的效力

- 法律依据：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（《民法典》第二百二十一条）。

- 解读：预告登记具有排他性效力，能有效防止开发商等出卖人一房多卖或擅自抵押等损害预告登记权利人利益的行为。例如，若购房者已办理预告登记，开发商未经购房者同意，将无法再次出售该房屋或设定抵押权。

三、预告登记的失效情形

- 法律依据：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第二百二十一条）。

- 解读：预告登记并非永久有效，其失效主要基于两种情况：一是债权消灭，如房屋买卖合同被解除或认定无效；二是未按时申请本登记，即自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记。这促使权利人及时行使权利，避免预告登记长期存在影响不动产的正常流转。

三、拆迁安置房拿到房产证后就可以做抵押贷款吗

拆迁安置房在拿到房产证后，一般是可以用来做抵押贷款的。

这也需要视具体情况而定。首先，拆迁安置房必须已经取得了完全的产权，即已经拥有了房屋产权证。其次，拆迁安置房没有被限制对外出售，或者限制对外转让的期限已过。满足这些条件的拆迁安置房，其产权已经明晰，不存在争议，因此可以进行正常的买卖和抵押。

在抵押贷款时，需要提供的资料通常包括权利人及配偶的身份证、户口本、房产证、土地证等。贷款的流程一般包括咨询申请、业务受理、调查审理批准、签受理相关合同、办理预告登记和抵押预告等步骤。

需要注意的是，虽然拆迁安置房在满足条件后可以用于抵押贷款，但贷款的利率可能会比较高，贷款的时间也可能相对较短。因此，在决定使用拆迁安置房进行抵押贷款前，应充分了解相关贷款条件和风险。

拆迁安置房在取得完全产权且没有其他限制条件的情况下，是可以用来做抵押贷款的。如有更多疑问，建议咨询专业的金融机构或律师。

四、房产不满2年过户 做了预告登记有效吗

房产不满2年过户，若已做预告登记，其有效性取决于是否在规定期限内申请正式登记。以下是对此问题的详细分析：

一、预告登记的基本法律效力

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记旨在保障将来物权的实现，具有对抗第三人的效力。即，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

二、预告登记的失效条件

1. 债权消灭：若预告登记所依赖的债权关系因履行、解除等原因而消灭，预告登记将失效。

2. 未在规定期限内申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内，若权利人未申请正式的产权登记，预告登记将失效。这一规定同样适用于房产不满2年过户的情况。

三、房产不满2年过户与预告登记的关系

1. 预告登记不改变过户期限：房产不满2年过户的限制，通常与税收政策或地方规定有关，而预告登记本身并不改变这一期限。预告登记的作用在于保障在过户前的物权稳定，防止一房多卖等情况。

2. 及时申请正式登记：若房产在不满2年的情况下已满足过户条件，并已办理预告登记，权利人应在九十日内及时申请正式登记，以确保预告登记的有效性。否则，预告登记将失效，可能影响物权的最终实现。

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内容审核：高志鹏律师

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