房企拆迁户,棚户区改造拆迁补偿是由政府出承担还是由开发企业承担,拆迁户的房子怎么样
一、棚户区改造拆迁补偿是由政府出承担还是由开发企业承担
棚户区改造拆迁补偿的出资主体需根据项目性质确定，政府或开发企业均可能成为责任方，具体分析如下：
1. 政府主导的公益性项目
法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，资金来源于财政预算或专项拨款。
适用情形：当拆迁因公共利益需要（如修建公路、学校、棚户区改造等政策性项目）时，政府作为责任主体，通过财政资金或政策性贷款支付补偿款。例如，某市为改善居民居住条件实施的棚户区改造，补偿款由政府财政统筹安排。
2. 商业开发项目
资金来源：若拆迁由开发商主导，旨在进行商业开发（如建设住宅小区、购物中心），补偿费用由开发商自行承担，并计入项目开发成本。例如，某房企开发新楼盘时，需按市场价向被拆迁户支付补偿款。
法律责任：开发商需遵守《民法典》中关于拆迁补偿的规定，与被拆迁人协商并给予合理补偿，确保程序合法、公正。
3. 混合性质项目
分担方式：对于兼具公益性和商业性的项目（如旧城改造），补偿资金可能由政府和开发企业共同承担。政府可能提供部分财政资金用于公共配套设施建设，开发企业则根据商业开发部分承担相应比例的补偿费用。
协调机制：政府与开发企业需通过协商明确责任分担比例，例如在某旧城改造项目中，政府出资改善基础设施，企业承担商业区域的拆迁补偿。
二、房地产开发企业回迁房如何缴纳增值税
房地产开发企业回迁房缴纳增值税，主要依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）执行，具体如下：
一、征税原则
1. 视同销售：房地产开发企业以自行开发的房产用于回迁安置，应按照视同销售不动产缴纳增值税。
2. 销售额确定：销售额按照同类房屋的市场价格或组成计税价格计算。若无法取得市场价格，可参照成本加成法（如成本×(1+成本利润率)）核定。
二、计税方法
1. 一般纳税人：适用9%的税率计算增值税销项税额。例如，若房企用市场价1000万元/套的房产进行回迁安置，共安置10套，则需确认增值税销项税额为$1000 \\\\times 10 \\\\div (1+9\\\\%) \\\\times 9\\\\% \\\\approx 825.69$万元。
2. 小规模纳税人：适用5%的征收率（简易计税）。
三、特殊情况处理
1. 拆一还一：对于采取“拆一还一”方式安置回迁户的，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征增值税。
2. 公共设施：对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收土地增值税的，不再征收增值税。
四、进项税额处理
房地产开发企业在取得土地使用权时支付的土地出让金等费用，可以作为进项税额进行抵扣。但部分进项税额可能因回迁安置房的特殊性无法完全抵扣，需根据具体情况判断和处理。
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内容来源参考：律临头条-房地产开发企业回迁房如何缴纳增值税,
内容审核：王振嵩律师
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