商住房和拆迁房哪个好卖,商住房70年产权能买吗 和普通住宅相比有哪些优缺点需要特别注意

商住房和拆迁房哪个好卖,商住房70年产权能买吗 和普通住宅相比有哪些优缺点需要特别注意,商住房拆迁赔偿比住宅高吗

一、商住房70年产权能买吗 和普通住宅相比有哪些优缺点需要特别注意

商住房70年产权的情况并不常见，其产权年限通常取决于土地性质，可能是40年或50年，但房屋所有权无期限限制。与普通住宅相比，商住房有以下优缺点需要特别注意：

1. 产权年限：商住房的土地使用年限通常较短，若土地性质偏向商业用途，使用年限多为40年；若性质相对均衡，可能为50年。而普通住宅的土地使用年限为70年。

2. 续期规定：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。这意味着商住房到期后需按法律规定进行续期，可能涉及重新签订土地出让合同并缴纳土地出让金。

1. 生活成本：商住房的水电费通常按商业标准收取，高于普通住宅的民用标准，增加了居住成本。

2. 配套设施：商住房可能因土地性质限制，无法接入燃气等基础设施，影响居住便利性。而普通住宅则通常配备完善的民用设施。

1. 落户与学区：商住房一般不能落户，也无法享受学区等公共服务资源，对有子女教育需求的家庭构成限制。普通住宅则符合当地政策可落户，享受相应公共服务。

2. 贷款政策：商住房的贷款条件较为严格，首付比例高，贷款年限短，且通常不支持公积金贷款。而普通住宅的贷款条件相对宽松，首付比例低，贷款年限长，且支持公积金贷款。

二、商住房为啥不能买

商住房并非绝对不能买，但需谨慎考虑其存在的诸多劣势与风险。以下是对商住房不能买原因的详细分析：

一、产权年限短且税费高

1. 产权年限：商住房的产权通常为40年或50年，相较于住宅的70年产权明显较短。且到期后续期费用尚不明确，存在不确定性。

2. 交易税费：商住房在交易时需缴纳的税费显著高于住宅，如契税为3%、增值税差额为5.6%等。这些高额税费增加了转手成本，降低了投资回报率。

二、生活成本高

1. 水电费：商住房的水电费按商业标准收取，比民用标准贵约2倍。长期居住下来，这将是一笔不小的开支。

2. 物业费：商住房的物业费也通常高于住宅，进一步增加了居住成本。

3. 燃气问题：部分商住房项目不通燃气，这限制了烹饪方式，影响了居住体验。

三、落户与学区问题

商住房无法用于落户，这意味着购房者无法享受当地的户籍福利。同时，子女也无法享受划片入学资格，对于有教育需求的家庭来说，这是一个硬伤。

四、市场流动性差

1. 交易周期长：二手商住房的交易周期通常较长，买家群体相对狭窄，变现难度较大。

2. 政策风险：商住房市场对政策敏感度较高，如北京2017年“3·26新政”后成交量暴跌。政策变化可能带来市场风险，影响购房者的投资回报。

五、居住密度高

商住房多为塔楼设计，梯户比高，如2梯十几户。这种设计导致私密性和舒适度较差，影响了居住体验。

三、商住房为啥不能买

商住房并非绝对不能买，但需谨慎考虑其存在的诸多劣势与风险。以下是对商住房不能买原因的详细分析：

一、产权年限短且税费高

1. 产权年限：商住房的产权通常为40年或50年，相较于住宅的70年产权明显较短。且到期后续期费用尚不明确，存在不确定性。

2. 交易税费：商住房在交易时需缴纳的税费显著高于住宅，如契税为3%、增值税差额为5.6%等。这些高额税费增加了转手成本，降低了投资回报率。

二、生活成本高

1. 水电费：商住房的水电费按商业标准收取，比民用标准贵约2倍。长期居住下来，这将是一笔不小的开支。

2. 物业费：商住房的物业费也通常高于住宅，进一步增加了居住成本。

3. 燃气问题：部分商住房项目不通燃气，这限制了烹饪方式，影响了居住体验。

三、落户与学区问题

商住房无法用于落户，这意味着购房者无法享受当地的户籍福利。同时，子女也无法享受划片入学资格，对于有教育需求的家庭来说，这是一个硬伤。

四、市场流动性差

1. 交易周期长：二手商住房的交易周期通常较长，买家群体相对狭窄，变现难度较大。

2. 政策风险：商住房市场对政策敏感度较高，如北京2017年“3·26新政”后成交量暴跌。政策变化可能带来市场风险，影响购房者的投资回报。

五、居住密度高

商住房多为塔楼设计，梯户比高，如2梯十几户。这种设计导致私密性和舒适度较差，影响了居住体验。

四、商住房40年产权还剩17年能买吗

商住房40年产权还剩17年，是可以购买的，但需全面考量其优势与风险。以下是对此问题的详细分析：

一、产权含义与续期问题

1. 产权解释：“40年产权”指的是土地的使用权年限，而非房屋所有权。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。商住房属于非住宅建设用地，因此其土地使用权到期后，需依法申请续期。

2. 续期政策：目前，具体的续期政策和费用标准尚未完全明确，可能因地区和政策变化而异。购买时，需关注未来续期的可行性和潜在成本。

二、购买优势

1. 价格亲民：相较于70年产权的住宅，40年产权的商住房通常价格更低，适合资金有限但有购房需求的买家。

2. 地理位置优越：这类房子多位于城市繁华地段，周边商业配套完善，交通便利。

3. 用途多样：不仅可用于居住，还适合办公、工作室等商业用途，满足多元化需求。

三、需谨慎考虑的因素

1. 生活成本高：商住房按商业标准收取水电费、物业费等，生活成本明显高于70年产权住宅。

2. 贷款限制：购买时贷款受限，通常只能办理商业贷款，不能使用公积金贷款，且贷款年限短、利率高。

3. 交易税费高：二手房交易时，税费较高，可能达到房屋交易价格的10%20%。

4. 土地使用年限剩余时长：剩余17年可能影响购房者购买意愿和房屋价值，需考虑未来续期和转售问题。

四、购买建议

1. 充分了解政策：在购买前，务必了解相关政策法规和市场动态，特别是关于土地使用权续期的最新政策。

2. 咨询专业人士：建议咨询专业的律师、房地产顾问或金融税务机构，以获取准确的贷款、税费信息和法律建议。

3. 仔细阅读合同：购房合同中应明确约定房屋基本情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容，特别是关于土地使用权的约定，要确保清晰明了，避免未来纠纷。

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内容来源参考：律临律条-商住房为啥不能买,商住房为啥不能买

内容审核：张琨律师

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