高志鹏律师:拆迁户设置陷阱,拆迁方的惯用套路

拆迁户设置陷阱,拆迁方的惯用套路,拆迁户的忧虑

一、拆迁方的惯用套路

拆迁方在拆迁过程中可能会采用多种套路，以下是一些常见套路及应对方法：

一、谈判协商阶段套路

1. 分化瓦解：拆迁方可能针对被拆迁人家庭内部成员进行分化，通过私下沟通、许以小恩小惠等方式，试图让部分成员代表全家签订协议。此行为易导致家庭矛盾，单独签订的协议可能不具全体效力。被拆迁人应保持家庭内部沟通，共同应对拆迁方策略。

2. 疲劳战术与虚假承诺：拆迁方通过频繁谈判消磨被拆迁人意志，或做出不切实际的承诺（如高额奖励、优质房源）诱导签约。被拆迁人应保持理性，要求承诺书面化，避免在疲劳状态下决策。

3. 政策误导与奖励陷阱：拆迁方以政策为导向强调“必须签字”，或设置奖励变相压低补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，被征收人应依法获得补偿，奖励不应替代法定补偿。被拆迁人需核实政策依据，警惕奖励扣除应得补偿的套路。

二、强制拆迁阶段套路

1. 以拆违促拆迁：拆迁方将历史遗留问题的房屋认定为违法建筑，下达限期拆除通知。根据《行政强制法》第四十四条，行政机关不得对居民生活唯一住房强制执行。被拆迁人应要求拆迁方出示合法认定文件，必要时通过法律途径维权。

2. 断水断电断路：拆迁方通过切断生活必需供应逼迫搬迁。此类行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，禁止建设单位参与搬迁活动。被拆迁人应立即报警并留存证据，要求恢复供应并索赔。

3. 偷拆误拆与非法逼迁：拆迁方在被拆迁人不知情时拆除房屋，或以亲戚公职威胁、传唤拘留等手段逼迁。这些行为均属违法，被拆迁人有权要求恢复原状或赔偿损失。建议被拆迁人安装监控设备，保留沟通记录作为维权证据。

二、协议拆迁的10大弊端

协议拆迁存在诸多弊端，主要体现在以下几个方面：

1. 主体不适格：协议拆迁中，若拆迁方未取得合法拆迁许可，或被拆迁方非房屋所有权人，将导致协议效力瑕疵甚至无效，损害被拆迁人权益。

2. 签约对象混淆：不法分子可能冒充拆迁方，或拆迁方故意混淆签约主体，导致协议无法履行，补偿款无法到位，安置房屋无法交付。

1. 补偿标准模糊：协议中若未明确补偿的具体计算方式、依据和范围，可能导致补偿标准不合理，低于房屋真实价值，损害被拆迁人经济利益。

2. 补偿方式受限：若协议仅提供单一补偿方式，如仅货币补偿或仅产权调换，剥夺了被拆迁人的选择权，无法满足其多样化需求。

3. 补偿项目遗漏：协议中若未全面列明所有应补偿项目，如房屋价值补偿、搬迁安置费、停产停业损失补偿等，将导致被拆迁人合法权益受损。

1. 安置房屋信息不明：协议中若未详细描述安置房屋的具体位置、面积、户型等信息，可能导致实际交付与预期相差甚远，影响被拆迁人居住权益。

2. 安置时间不确定：协议中若未明确约定安置房屋的交付时间，或表述模糊，将导致被拆迁人长时间处于过渡安置状态，增加居住成本。

1. 违约责任约定不明：协议中若未详细规定双方的违约责任，包括违约行为的认定、承担方式和赔偿标准，将导致维权缺乏依据，难以保障被拆迁人权益。

2. 违约责任不对等：协议中若设置的违约责任不对等，如对被拆迁人设定过重的责任，将使其处于不利地位，无法有效维护自身权益。

三、非安置户用房票买安置房的风险

非安置户使用房票购买安置房存在多方面的风险，以下从产权、政策、交易流程、房屋质量及配套设施等角度展开分析： 一、产权相关风险 1. 产权不清晰或受限：部分安置房的土地性质为划拨土地，未缴纳土地出让金，购房者后续可能面临补缴高额土地出让金的问题，增加购房成本。安置房可能仅允许原拆迁户持有，非安置户购买可能违反政策，导致合同无效。例如，若安置房所在政策明确限制转让对象，非安置户签订的买卖合同可能因违反强制性规定而被认定无效。 2. 产权证办理延迟或无法办理：安置房产权证办理时间较长，可能因开发商资金问题或手续不全导致延迟。若建设不符合规定或手续缺失，可能根本无法办理产权证。例如，某安置房项目因缺乏规划许可，购房者入住多年仍无法取得合法产权证明，权益受损。 3. 共有产权纠纷：安置房可能涉及家庭共有或继承共有，部分共有人不同意出售可能导致合同无效或无法履行。如兄弟几人共同继承的安置房，一人未经其他继承人同意擅自出售，可能引发纠纷，购房者权益难以保障。 二、政策相关风险 1. 限制交易政策：许多地方对安置房交易有时间限制，如规定满5年才能上市交易。非安置户在限售期内购买，即使签订合同也无法办理过户，权益难以保障。政府可能根据市场情况出台新政策，如提高交易门槛或增加税费，增加购房成本。 2. 拆迁补偿政策风险：若安置房所在区域再次拆迁，原房主可能享受拆迁补偿，而购房者因未取得合法产权，可能无法直接获得补偿。例如，某安置房小区因城市规划调整二次拆迁，原房主凭产权证明获得补偿，购房者则因产权问题只能与原房主协商，权益受损。 三、交易流程相关风险 1. 合同签订不规范：安置房交易常私下进行，合同可能未经专业律师审核，条款不完善或不明确。如付款方式、交房时间、违约责任等约定模糊，易引发纠纷。部分卖家可能设置陷阱，隐瞒房屋重要信息或设置不合理条款，如未提及房屋存在抵押、查封等情况，导致购房者钱房两空。 2. 资金安全风险：安置房交易通常无法通过银行贷款，购房者需一次性支付大部分房款，资金压力大。若交易出现问题，资金难以追回。例如，购房者支付80%房款后，卖方反悔不卖，追回已支付房款可能面临诸多困难。 四、房屋质量及配套设施相关风险 1. 房屋质量问题：部分安置房为降低成本，建设过程中可能偷工减料，导致房屋质量不佳。如墙体裂缝、屋顶漏水、水电线路不合理等问题，影响居住体验并带来安全隐患。且安置房质量保修期较短，后期维修可能面临麻烦。 2. 配套设施不完善：安置房小区周边配套设施可能不如商品房小区完善。如交通不便、公交线路少、教育资源匮乏、医疗设施不足等，严重影响居民生活质量。 五、其他风险 1. 物业管理问题：安置房小区物业管理水平普遍较低，物业费收取标准不明确，服务质量差。如小区环境卫生差、安保措施不到位、公共设施损坏无人维修等，影响居民日常生活并可能导致房屋价值下降。 2. 社区环境与文化差异：安置房小区居民大多来自原拆迁区域，生活习惯和文化背景可能与购房者存在差异，导致邻里关系不和谐，影响居住舒适度。

四、房地产诈骗方式有哪些

在房地产领域，诈骗方式多种多样，不仅损害了消费者的合法权益，也严重扰乱了房地产市场秩序。以下是对房地产诈骗方式的详细剖析：

一、虚假房源与信息隐瞒

1. 发布虚假房源：诈骗者可能在网上或门店发布不存在的低价优质房源信息，吸引购房者咨询。当购房者表示兴趣时，诈骗者会以各种理由（如已售出、房东临时加价等）推脱，转而推荐其他高价房源。

2. 隐瞒房屋真实情况：包括隐瞒房屋的产权问题、质量问题、抵押情况、使用历史以及周边不利环境等关键信息。例如，将即将拆迁的房屋作为普通二手房出售，或者隐瞒房屋存在严重质量隐患的事实。

二、假冒身份与合同欺诈

1. 假冒身份：诈骗者可能伪造房产证、身份证件等文件，冒充房主或房产中介进行交易。收取购房款或中介费后逃匿。

2. 合同欺诈：

设置合同陷阱：在合同中设置模糊、歧义条款或不合理附加条件，使购房者陷入违约困境，骗取违约金或其他费用。

一房多卖：卖家将同一套房屋同时卖给多个购房者，收取多份购房款，导致购房者可能面临钱房两空的局面。

诱导签订阴阳合同：为逃避税费或获取更多贷款，诱导双方签订两份价格不同的合同，存在极大的法律风险。

三、收费欺诈与挪用资金

1. 收费欺诈：

巧立名目乱收费，如看房费、信息费、加急费等，且往往事先不明确告知。

擅自提高收费标准，不遵守约定或行业规定。

吃差价，即在买卖双方之间隐瞒真实房价，通过低买高卖赚取不当差价。

2. 挪用资金：要求购房者将购房款打入指定账户进行“资金监管”，但实际上挪作他用，导致资金损失。

四、其他欺诈手段

1. 协助骗取购房贷款：不法分子与购房者勾结，提供虚假材料帮助获取银行贷款，收取高额手续费。购房者无法偿还贷款时，将面临法律责任。

2. 伪造证件或文件：为促成交易，伪造身份证、户口本、结婚证等证件或房屋产权证明等文件，这种行为不仅违法，还可能导致交易无效和法律责任。

3. 服务缩水与拖延办理：承诺提供全方位服务，但实际执行中大打折扣，如未协助办理贷款、过户等手续，或未按约定进行房屋交接。以各种理由拖延办理相关手续的时间，导致买家无法按时入住或面临额外费用支出。

房地产诈骗方式繁多，购房者需保持高度警惕。在交易过程中，应仔细核查房源信息、卖方身份及合同内容，通过正规渠道查询房屋产权及抵押状态，选择信誉良好的中介机构进行交易，并尽量通过银行转账等方式支付款项，保留好相关凭证。同时，建议购房者在交易过程中寻求专业法律人士的帮助，以确保自身权益得到最大保障。

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内容来源参考：律临头条-协议拆迁的10大弊端,非安置户用房票买安置房的风险

内容审核：高志鹏律师

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