刘德凤律师:不收拆迁户的小区,安置房小区不收物业费 街道怎么解决物业管理问题

不收拆迁户的小区,安置房小区不收物业费 街道怎么解决物业管理问题,不拆迁的叫什么

一、安置房小区不收物业费 街道怎么解决物业管理问题

针对安置房小区不收物业费的情况，街道可采取以下措施解决物业管理问题：

1. 法律依据：根据《物业管理条例》第七条及第四十一条，业主应当根据物业服务合同约定缴纳物业服务费用，无论房屋性质为商品房还是拆迁安置房。若业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳，业主仍负连带责任。

2. 义务强调：街道需通过公告、宣传等方式明确告知业主物业费缴纳的法定义务，避免因误解导致拒缴。

1. 前置沟通：街道可联合物业公司主动与业主沟通，了解拒缴原因（如服务不满、收费标准异议等），并针对问题协调解决。例如，若因开发商遗留问题（如房屋质量）拒缴，街道应协助业主与开发商沟通，推动问题解决。

2. 书面催缴：若沟通无果，物业公司需按《物业管理条例》第六十四条，向业主发送书面催缴通知，明确欠费金额、缴费期限及逾期后果，并保留送达凭证。

1. 调解介入：街道可协调社区居委会、物业管理协会等第三方机构介入调解，促使双方达成和解，避免矛盾升级。

2. 法律诉讼：若调解无效，物业公司可依据《民法典》第九百四十四条，向法院提起诉讼，要求业主支付欠费及违约金。法院判决后，业主拒不履行的，可申请强制执行，如冻结银行账户、查封财产等。

1. 提升服务质量：物业公司应定期公示物业费使用明细（如安保、保洁、绿化等支出），接受业主监督，提升缴费意愿。

2. 分类管理策略：对长期拒缴业主，物业公司可依法限制其使用部分公共设施（如门禁、停车位），但需避免完全停止服务，以免引发新纠纷。

二、拆迁安置房不收增值税

拆迁安置房是否需要缴纳增值税，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

一、被拆迁人初次取得拆迁安置房

不缴纳增值税：被拆迁人因房屋被征收而获得的拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此不缴纳增值税。这是基于政府的征收拆迁行为，而非市场交易意义上的买卖行为。

二、房地产开发企业销售拆迁安置房

需缴纳增值税：房地产开发企业以自己名义立项并开发拆迁安置房，向被拆迁业主无偿转让回迁安置房所有权时，应视同销售不动产征收增值税。

计税方式：销售额的确定方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法时按9%税率计算销项税额；选择简易计税方法时按5%征收率计算应纳税额。

三、转让拆迁安置房

个人转让：个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区免征增值税，在这些一线城市内，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

单位转让：单位销售自行开发的房地产项目（含拆迁安置房），适用一般计税方法时按9%税率计算销项税额；选择简易计税方法时按5%征收率计算应纳税额。

三、拆迁户领取房产证时收不收费用

拆迁户在领取房产证时，确实需要缴纳一定的费用，这些费用涵盖了多个方面，具体包括登记费、税费（契税、印花税）、测绘费、工本费、劳务费/交易手续费、专项维修资金以及可能的土地出让金。以下是对这些费用的详细分析：

一、登记费

住宅类房屋：根据相关规定，住宅类房屋的登记费一般为每件80元。这一费用是固定的，与房屋的具体面积或价值无关。

非住宅类房屋：对于非住宅类房屋，如商业用房、办公用房等，登记费则相对较高，一般为每件550元。

二、税费

契税：契税是拆迁房产权转移时必须缴纳的税种。其税率和缴纳情况根据房屋的具体情况有所不同。

若被拆迁房屋原所有人选择货币补偿后重新购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿金额的，免征契税；超过部分则按规定征收契税，税率一般为1%3%，具体由地方政府确定。

若选择房屋产权调换，不缴纳差价的，免征契税；缴纳差价的，对差价部分按规定征收契税。

特定条件下（如建筑面积、成交单价、绿化容积率等），契税可能有优惠，需按当地政策执行。

印花税：原本“产权转移书据”印花税为房屋成交价的0.05%，“权利、许可证照”印花税为每件5元。但目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税，因此个人在购买拆迁房办理房产证时通常无需缴纳印花税。

三、测绘费

测绘费是对房屋进行测绘产生的费用，其收费标准依房屋类型和面积而定。

住宅类房屋：每平方米1.36元（或按分段计算方式，如50平方米以下80元，50100平方米120元等，具体依当地规定）。

非住宅类房屋：每平方米2.04元（或按分段计算）。

四、工本费

核发一本房产证的费用为10元，如果需要增加一本，则需额外缴纳10元。这一费用相对较低，但也是办理房产证时必不可少的一项。

五、劳务费/交易手续费

劳务费或交易手续费一般每平方米几元到十几元不等，具体标准由各地根据实际情况确定。有说法认为新建商品房每平方米3元，存量住房每平方米6元（双方各承担50%）。这一费用与房屋的面积和类型有关。

六、专项维修资金

专项维修资金用于房屋公共部位、公共设施设备的维修和更新改造。其收取标准各地不一，有的按购房款一定比例收取（如2%3%），有的按房屋面积计算（每平方米几十元不等）。这一费用是保障房屋长期使用和维护的重要资金来源。

七、土地出让金

若土地性质为划拨，在办理房产证时可能需按当地规定标准缴纳土地出让金，以将划拨土地转为出让土地性质。这一费用并非所有拆迁房都需要缴纳，只有土地性质为划拨的房屋才需要。

四、拆迁的房票能不能拿来买楼 收不收

拆迁的房票通常不可以直接用于购买楼并收取现金，但特定情形下可能允许部分兑换现金或用于购买特定类型房产。以下是对此问题的详细分析：

一、房票的基本定义与用途

房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，由征收人出具给被征收人用于购置房屋的结算凭证。它旨在引导被拆迁人使用房票购房，实现拆迁安置和住房供应的有效衔接。

二、政策规定角度

1. 不允许直接购买楼并收取现金：

房票制度的核心目的是促进房地产市场的健康稳定发展，因此各地政府普遍规定房票不得直接兑换现金或用于非指定房产的购买。这一规定旨在确保房票资金能够真正用于购房，避免资金流失或滥用。

2. 特定情形下的使用限制：

房票的使用范围通常限定在指定的新建商品房项目，以促进新区域的开发建设或去库存。例如，某城市推出的房票政策可能明确指出，房票只能用于购买该城市新区划定的几个新建商品房楼盘。

部分地方政策可能规定，在被拆迁人使用房票购房后仍有剩余金额时，可以在满足一定条件下按照一定比例兑换成现金，但这种情况相对较少，且需严格遵守政策流程。

三、实际操作层面

开发商合作与交易流程：

新建商品房项目的开发商通常会与政府相关部门达成合作协议，接受房票作为购房款支付方式。而二手房或非指定房产的卖家一般不会接受房票作为付款方式，因为他们需要现金来完成自己的资金需求或其他交易安排。

使用房票购买新建商品房有相对规范的流程和监管机制，但若用于非指定房产或兑换现金，则可能涉及复杂的交易流程和潜在风险。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房不收增值税,拆迁户领取房产证时收不收费用

内容审核：刘德凤律师

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