石强律师:拆迁户评估价,评估公司给的评估价是一万 拆迁户要价一万五左右合理吗

拆迁户评估价,评估公司给的评估价是一万 拆迁户要价一万五左右合理吗,拆迁评估价格怎么决定的

一、评估公司给的评估价是一万 拆迁户要价一万五左右合理吗

拆迁户要价一万五是否合理，不能一概而论，需结合评估依据、市场行情及相关程序综合判断。以下为具体分析：

一、初步审查评估报告的合法性与合理性

1. 评估机构资质与程序审查：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，房地产价格评估机构应具备合法资质，评估过程需遵循法定程序，包括实地查勘、调查登记、选用评估方法等。若评估机构未履行上述程序，或评估方法明显不当（如未采用市场比较法、收益法等合理方法），则评估结果可能缺乏合法性基础。

2. 评估依据与市场行情对比：被拆迁人可通过查询当地房地产市场交易数据、咨询专业估价师，核实评估报告中房屋面积、结构、用途等基本信息是否准确，以及评估价格是否显著低于周边类似房产的市场价值。若存在明显偏差，可初步认定评估结果不合理。

二、提出异议与协商的法定途径

1. 向评估机构提出书面异议：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条，被拆迁人应在收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出书面复核申请，明确指出评估报告中的问题（如方法错误、数据失实等），并附相关证据（如房屋现状照片、市场交易案例等）。评估机构应在10日内完成复核，并出具复核结果。

2. 与拆迁方协商补偿方案：在提出异议的同时，被拆迁人可主动与拆迁方沟通，表达对评估价格的异议，并尝试通过协商达成双方认可的补偿标准。协商过程中，应保留书面记录（如会议纪要、沟通邮件等），以备后续程序使用。

三、申请复核与鉴定的法定程序

1. 申请复核评估：若与评估机构的沟通未达成一致，被拆迁人应按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，向原评估机构提交书面复核申请，要求重新核实评估依据、方法及结果。复核申请需明确指出原评估报告中的具体问题，并提供支持性证据。

2. 申请专家委员会鉴定：对复核结果仍有异议的，被拆迁人可在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条，专家委员会应选派成员组成专家组，对复核结果进行技术审核，并出具书面鉴定意见。若鉴定认为评估报告存在技术问题，评估机构需改正错误并重新出具报告。

四、法律救济途径的适用条件

1. 提起行政复议：若对专家鉴定后的评估结果仍不满意，或认为征收补偿决定等具体行政行为侵犯合法权益，被拆迁人可根据《行政复议法》第九条，自知道该行政行为之日起60日内，向复议机关申请行政复议。复议机关将对评估行为的合法性、合理性进行全面审查，并作出复议决定。

2. 提起行政诉讼：若对复议结果不服，或未选择行政复议程序，被拆迁人可根据《行政诉讼法》第四十六条，自知道或应当知道行政行为之日起6个月内，向人民法院提起行政诉讼。诉讼中，法院将审查评估行为的合法性，并对不合理的评估结果予以纠正。

五、辅助措施与注意事项

1. 保留证据的完整性：在整个过程中，被拆迁人应妥善保管评估报告、复核申请、专家鉴定意见、行政复议决定书、行政诉讼判决书等文件，以及能够证明评估价格不合理的证据（如市场交易数据、房屋现状照片等）。

2. 理性表达诉求：在与相关部门沟通或申请复议、诉讼时，被拆迁人应保持冷静，清晰、准确地陈述事实与理由，避免情绪化言行影响问题解决。

3. 咨询专业律师：鉴于拆迁补偿问题的复杂性，建议被拆迁人尽早咨询专业律师，获取法律意见与指导，确保维权程序的合法性与有效性。

二、拆迁房屋评估价标准是怎样的

拆迁房屋的评估价标准主要包括以下几个方面：

房屋补偿费是以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。这意味着补偿费会根据房屋的实际状况，如建筑结构、房龄等因素进行评估，并按照每平方米的价格进行补偿。

周转补偿费是以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。这项费用是为了补偿被拆迁户在搬迁期间因临时居住而产生的额外费用。

奖励性补偿费由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。这项费用是为了激励被拆迁户积极配合拆迁工作而设定的，具体数额会根据当地的政策和实际情况进行调整。

对于农村房屋的拆迁评估，还可能会考虑到房屋所有权、土地征用补偿费、土地开发费与市政配套费等因素。具体来说，可能会采用成本法、市场比较法等方法进行评估，以确定被拆迁房屋的价值。

拆迁房屋的评估价标准是一个综合考量多个因素的复杂过程，旨在确保被拆迁户得到公平合理的补偿。如有具体疑问或需要更详细的解释，请咨询当地相关部门或专业律师。

三、国有土地房屋拆迁评估价格多少钱一平方米是怎么算

国有土地房屋拆迁评估价格每平方米的计算方式并非固定，而是根据被征收房屋的具体情况，结合当地实际情况、政策法规以及市场因素，通过法定的评估方式来确定。以下是对这一问题的详细解答：

一、补偿的构成及计算依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规，对被征收房屋的补偿主要包括被征收房屋价值的补偿，且补偿金额需按照法定评估方式确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

1. 被征收房屋价值的补偿：

这是补偿的主要部分，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

评估时综合考虑房屋的区位、用途（如住宅、商业等）、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等因素。

例如，城市核心地段、交通便利且配套设施完善的房屋评估价值通常较高；商业用途的房屋价值一般高于住宅。

2. 评估因素对价格的影响：

区位因素：房屋所在的地理位置对补偿价格有重要影响。城市中心、商业繁华地段和交通便利区域的房屋通常市场价值较高，因此补偿标准也相应提高；相反，城市边缘或偏远地区的房屋补偿价格可能较低。

用途因素：房屋用途（如住宅、商业、工业等）直接影响补偿价格。商业用房因其较高的盈利能力和市场价值，补偿标准通常高于住宅用房；工业用房的补偿则根据其生产规模、设备折旧等因素综合确定。

建筑面积和结构：建筑面积越大，补偿总额越高。同时，房屋的结构（如钢筋混凝土结构相较于砖木结构）也会影响补偿价格，因为不同结构的房屋在造价和耐用性上存在差异。

装修情况：房屋的装修程度和质量也是补偿考虑的因素之一。精装修的房屋会获得比毛坯房更多的装修补偿费用，具体金额根据装修材料的品质、工艺的复杂程度等评估确定。

新旧程度：房屋的新旧程度同样影响补偿金额。较新的房屋因折旧较少，其补偿价格相对较高。

二、评估流程

1. 选定评估机构：

被征收人在规定时间内协商选定评估机构；协商不成时，由房屋征收部门组织投票或采取随机方式（如摇号、抽签）确定。

2. 实地查勘：

评估机构安排注册房地产估价师实地查勘被征收房屋，记录房屋状况并拍摄影像资料。

3. 评估并出具报告：

注册房地产估价师根据查勘情况选用合适的评估方法评估房屋价值，并出具评估报告。

4. 公示与解释：

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内公示，评估机构安排估价师对评估结果进行现场说明解释。

三、异议处理

如果被征收人对评估结果有异议，可在规定时间内向评估机构申请复核评估。

对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

四、资产评估 在拆迁中的计费标准

拆迁评估的计费标准并非全国统一，而是受到多种因素的影响，包括评估对象的性质、地区差异、评估机构的服务内容以及评估工作的复杂程度等。以下是对拆迁评估计费标准的详细解析：

一、法律法规及政策依据

1. 原则性规定：

拆迁评估收费应遵循合理、公开、公正的原则，确保收费行为的规范性和合理性。这一原则在《房地产估价规范》等相关法规中有所体现，为评估收费提供了法律保障。

2. 政府定价与指导：

拆迁评估的收费标准通常由当地政府价格主管部门制定，并可能因地区、评估机构及具体服务内容等因素而有所调整。这确保了收费标准的统一性和权威性。

二、常见的收费方式及标准

1. 按评估户数收费：

评估户数不同，收费标准也有所差异。例如，评估户数在100户以下的，可能按照被拆迁房屋建筑面积为基础，收取8元/平方米的费用；而随着户数的增加，收费标准逐渐降低。

2. 按评估标的金额比例收费：

这是较为常见的一种收费方式。根据评估房屋或土地的价值总额，按照一定的比例分段累计收取评估费用。例如，某些地区规定：房屋评估价值在100万元以下的，费率为一定比例（如4‰）；100万元以上至1000万元的部分，费率可能降低（如2.5‰）；1000万元以上至2000万元的部分，费率进一步降低（如1.5‰）；以此类推。具体计算时，需按照各区间的费率分别计算后累加得出总费用。

3. 固定收费：

对于一些小型、简单的拆迁评估项目，或者特定类型的评估对象，可能会采用固定收费的方式。这种方式的收费标准通常根据项目的具体情况和难度来协商确定。

4. 计时收费：

根据评估机构及评估师实际投入的工作时间来计算收费。这种方式适用于复杂、耗时较长的评估项目，收费标准会根据评估师的资质、经验以及项目的复杂程度而定。

三、影响收费标准的其他因素

1. 评估对象的复杂程度：

房屋的结构、用途以及土地的性质和周边环境等因素都会影响评估的复杂程度和收费标准。例如，结构复杂或具有特殊用途的房屋评估难度较大，收费可能会相应提高。

2. 市场行情和地域差异：

地区经济发展水平、市场竞争状况以及政府政策等因素都会导致收费标准的差异。经济发达地区的评估收费标准相对较高，而竞争激烈的市场环境下，评估机构可能会适当降低收费标准以获取项目。

3. 评估报告的紧急程度：

如果委托人要求在较短时间内完成评估并出具报告，评估机构可能会因为需要投入更多的人力、物力来满足紧急需求而适当提高收费标准。

四、评估原则与注意事项

在进行房屋拆迁评估时，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。评估结果应综合考虑房屋的市场价值、建筑面积、房龄及装修情况等因素，确保被拆迁房屋得到公正评估。

评估费用通常由委托人承担，但在某些特殊情况下，如鉴定改变原评估结果的，鉴定费用可能由原房地产价格评估机构承担。同时，复核评估费用也一般由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用需按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，以确保收费的合法性和合规性。

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内容来源参考：律临头条-拆迁房屋评估价标准是怎样的,国有土地房屋拆迁评估价格多少钱一平方米是怎么算

内容审核：石强律师

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