高华君律师:拆迁户贷款不限贷,我有一套安置房 想买一套商品房 贷款也属于二次购房吗

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一、我有一套安置房 想买一套商品房 贷款也属于二次购房吗

拥有一套安置房，再购买一套商品房，贷款是否属于二次购房，需分情况讨论，但通常情况下，只要符合相关政策及银行贷款条件，再购买商品房的贷款并不单纯因拥有安置房而被认定为二次购房贷款。以下从不同层面进行分析：

一、政策层面

1. 限购政策：

不同城市对购房套数有不同的限制政策。若所在城市实施限购，且已拥有的房产（包括安置房）达到或超过限购上限，则无法再购买新的商品房。

例如，某些城市规定本市户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。若安置房被计入住房套数，且已达上限，则再购买商品房将受限。

2. 限贷政策：

限贷政策主要影响贷款的额度、首付比例和贷款利率。对于已有一套住房（无论是否为安置房）且贷款未结清的居民家庭，再次申请贷款购买商品房时，首付比例可能提高，贷款利率也可能上浮。

但这并不意味着贷款被认定为二次购房贷款，而是根据已有住房贷款情况调整贷款条件。

二、银行贷款层面

1. 贷款条件：

银行在审批贷款时，会综合考虑借款人的信用状况、还款能力、已有负债情况等因素。只要借款人信用良好、还款能力充足，且符合银行的其他贷款条件，通常可以再次申请贷款购买商品房。

安置房的存在，并不直接导致再购买商品房的贷款被认定为二次购房贷款，除非该安置房已有贷款未结清，且银行根据内部政策或风险控制需要，对借款人实施更严格的贷款条件。

2. 贷款类型与首付比例：

商业贷款：在符合政策和个人条件的情况下，可以再次申请商业贷款购买商品房。首付比例和贷款利率可能因已有住房贷款情况而有所调整，但并不改变贷款的性质。

住房公积金贷款：不同地区对公积金贷款的规定有所不同。一些地区允许在首套公积金贷款还清后再次申请，而有些地区则可能根据已有住房情况对贷款条件进行限制。但同样，这并不直接等同于将再购买商品房的贷款认定为二次购房贷款。

三、安置房与商品房的性质区分

1. 安置房的性质：

安置房通常是由于城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。其产权性质可能因拆迁政策、土地性质等因素而有所不同，有的可能为完全产权，有的可能为有限产权。

但无论安置房的产权性质如何，其作为住房的一种形式，并不改变再购买商品房时贷款的性质认定。

2. 商品房的性质：

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。其购买和贷款过程受相关法律法规和政策的规范。

再购买商品房时，贷款的性质主要取决于借款人的已有住房贷款情况、信用状况、还款能力等因素，而非单纯取决于是否已拥有安置房。

四、建议

了解当地政策：在决定再购买商品房前，建议详细了解当地的限购政策和限贷政策，以确保符合购房条件。

咨询银行贷款条件：向意向贷款银行咨询具体的贷款条件，包括首付比例、贷款利率、还款方式等，以便做好贷款准备。

评估自身经济状况：综合评估自身的信用记录、还款能力以及已有负债情况，确保有足够的经济实力承担再购买商品房的贷款。

二、如果有一套安置房 之前没有贷款 买商品房算二套吗

有安置房且无贷款，再购买商品房是否算二套房，需根据具体情况及当地政策综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、拆迁安置房产权登记情况

1. 已办理产权登记：若安置房已办理房产证，并在房屋产权系统中有登记记录，根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，再购买商品房时，该安置房通常会被计入家庭住房套数，从而被认定为二套房。

2. 未办理产权登记：若安置房尚未办理房产证，在房屋产权系统中无登记信息，则再购买商品房时，该安置房可能暂时不被计入家庭住房套数，但具体还需看地方政策如何规定。

二、地区房地产政策差异

1. 政策导向：不同地区的房地产政策对二套房的认定标准存在差异。有的地区可能更注重房屋产权登记情况，而有的地区则可能结合居民家庭名下的贷款记录来综合判断。

2. 限购限贷：购房者需密切关注当地的限购限贷政策，这些政策可能直接影响再购买商品房时是否被认定为二套房。

三、贷款记录的影响

1. 商业贷款：多数银行执行“认房又认贷”政策，即既看购房者名下是否有房产，也看其是否有过房贷记录。若名下有安置房且无贷款，但当地执行此政策，再买房时仍可能被认定为二套房。

2. 公积金贷款：公积金贷款的认定标准各地存在差异。有的地方实行“认房不认贷”，只要购房人名下已有一套房，不论是否有贷款，再买房即为二套房。但也有部分城市规定，只要公积金贷款已结清，再次使用公积金贷款买房仍可算作首套房。

三、拆迁享受国家政策申请二套房怎么认定

拆迁享受国家政策申请二套房的认定，主要依据购房者及其家庭成员的住房套数、贷款记录以及当地的具体政策规定。以下是对二套房认定的详细解析：

一、基于贷款记录的认定

1. 认房又认贷：

标准：购房者家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在当地房屋登记系统中有住房登记或存在银行房贷记录，再次申请房贷时即被认定为二套房。

依据：根据2010年国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及后续落实政策，“认房又认贷”成为重要认定标准。这意味着，即使购房者名下无住房，但有过住房贷款记录（无论是否结清），再次申请贷款购房也将被认定为二套房。

2. 认贷不认房：

标准：仅看购房者贷款记录，不考虑实际住房套数。有房贷记录者再申请房贷算二套房；无房贷记录者即使名下有房，再申请也算首套房。

依据：2014年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》明确了此标准。这一政策在某些地区或特定情况下可能适用，允许购房者即使名下有房，但只要没有贷款记录，再次购房时仍可享受首套房的贷款政策。

二、基于房屋登记系统和家庭单位的认定

1. 房屋登记系统：

标准：购房者家庭在当地房屋登记系统中有住房登记信息，无论是否有过贷款记录或贷款是否结清，再次申请贷款购房均被认定为二套房。

分析：房屋登记系统是全国联网的，银行或金融机构可以轻易查询到购房者的房产持有情况。因此，即使购房者之前购买的住房是全款支付且没有贷款记录，但如果该房产已经办理了产权登记并计入购房者名下的房产数量，那么在再次购买住房时可能会被认定为二套房。

2. 家庭单位：

标准：二套房的认定以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女。家庭成员中任何一人名下已有房产，都可能影响再次购房时被认定为二套房。

特殊情况：如父母名下有住房，但以未成年子女名义再购房，也会被认定为二套房。这是为了防止购房者通过家庭成员的名义来规避限购限贷政策。

三、特殊政策与地区差异

1. 特殊政策：

标准：对于某些特殊类型的房产，如继承、赠与或拆迁安置房等，其是否计入二套房的认定范围可能因地区和政策而异。

分析：一般来说，如果这些房产已经办理了产权登记并计入购房者名下的房产数量，那么在再次购买住房时可能会被认定为二套房。某些地区可能针对拆迁安置房等特殊类型房产制定了不同的认定标准或优惠政策。

2. 地区差异：

标准：二套房的认定标准可能随政策调整而变化，且不同地区间存在差异。

分析：在实际操作中，务必咨询当地房地产管理部门和相关金融机构以获取最新、最准确的信息。例如，某些地区可能实行“认房不认贷”政策，即仅考虑购房者家庭在当地住房套数，不考虑房贷记录；而另一些地区则可能实行“认房又认贷”政策。

四、安置房120平方米能贷多少钱

安置房120平方米能贷多少钱并无固定答案，贷款额度受多种因素影响。以下是对这些因素的详细分析：

银行或金融机构会委托专业评估机构对安置房进行评估，确定其市场价值。贷款额度通常根据评估价值的一定比例来确定。例如，若评估价值为100万元，贷款比例为70%，则可贷款额度为70万元。

银行会综合考虑借款人的收入水平、负债情况等因素来评估其还款能力。通常要求借款人的月收入能够覆盖月供的两倍左右。比如，借款人每月收入为1万元，在没有其他大额负债的情况下，按照月供不超过5000元来计算贷款额度和期限。

良好的信用记录是获得较高贷款额度的重要条件。如果借款人有逾期还款、信用卡透支等不良信用记录，可能会导致贷款额度降低甚至无法获得贷款。

不同地区、不同时间可能会有不同的房地产政策和贷款政策，这些政策会对贷款额度产生影响。例如，某些地区为了抑制房价过快上涨，可能会出台限购、限贷政策，限制贷款额度或提高首付比例。

如果安置房具有完全产权，一般可以正常办理贷款，贷款额度和流程与普通商品房类似。但如果安置房是小产权房或存在产权纠纷等问题，可能无法办理贷款。

银行对贷款房屋的房龄也有一定限制，一般要求房龄加上贷款期限不超过一定年数（如30年或40年）。对于房龄较老的安置房，贷款额度可能会受到影响。

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内容来源参考：律临头条-如果有一套安置房 之前没有贷款 买商品房算二套吗,拆迁享受国家政策申请二套房怎么认定

内容审核：高华君律师

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