梁红丽律师:拆迁户变成小产权,大产权的房子拆迁以后会变成小产权的吗

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一、大产权的房子拆迁以后会变成小产权的吗

大产权的房子拆迁后不会直接变成小产权房，其产权性质取决于多种因素。以下是对此问题的详细分析：

1. 大产权房：具有国家颁发的合法产权证书，包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，或两者合一的《不动产权证书》。产权人享有对房屋的完全所有权和处置权，包括买卖、租赁、抵押等。

2. 小产权房：通常指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法办理正规产权证书。其产权不完整，存在诸多限制，如不能向本集体经济组织以外的成员转让、买卖。

1. 若拆迁房建设在国有土地上：且开发商或相关建设主体按照正常的建设、审批、土地出让等程序进行开发建设，房屋建成后，经过相关部门验收合格，购房者能取得房屋所有权证和土地使用权证（或不动产权证书），则拆迁房仍为大产权房。

2. 若拆迁房建设在集体土地上：且未办理合法的土地征收转用手续以及相关建设审批手续，只能取得乡镇政府或村委会等颁发的所谓“产权证书”，其土地性质依然是集体所有，这种情况下拆迁房可能成为小产权房。但这种情况较为特殊，且需满足一定条件。

1. 政策差异：不同地区对于拆迁安置房的产权规定可能有所差异，需根据当地具体政策和法规来判断。

2. 合法化处理：部分地区可能出台政策，对特定时间段以前建设、符合一定居住和安全标准的小产权房，在满足相关条件的情况下给予合法化处理，但这并不意味着所有拆迁房都会因此变成大产权房。

二、小产权房子由政府拆迁变成了大产权怎么办

小产权房由政府拆迁变成大产权的情况较为复杂，需分情况讨论并采取相应策略。

一、明确小产权房的法律地位

1. 定义与分类：小产权房通常指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金，产权证由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门。根据合法性，可分为合法小产权房（经合法审批但未缴费）和违法小产权房（未经审批）。

2. 法律限制：依据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属集体所有，村民仅享有使用权。小产权房交易不受法律保护，购房合同可能被视为无效，无法办理土地使用证、房产证等合法手续。

二、拆迁补偿原则与流程

1. 合法小产权房：若房屋经合法审批，拆迁时可能按重置成新价补偿（即建房成本），或参考周边商品房价格争取合理安置。补偿流程包括公告登记、评估、协商补偿、签订协议与支付、搬迁与拆除。

2. 违法小产权房：未经审批的违建可能被认定为“无证房屋”，面临拆除且无补偿或仅补偿建筑材料成本。但历史遗留问题形成的违法建筑，可能获适当补偿；若未完全履行审批手续但可改正，补办手续后可按合法建筑补偿。

三、应对拆迁的策略与建议

1. 核实房屋性质与权属：收集购房合同、付款凭证、村集体证明等材料，尽可能证明房屋的实际权益归属。若房屋属于历史遗留问题，可申请政府认定合法性。

2. 主动沟通协商补偿方案：与拆迁方谈判时，要求明确补偿依据（如地方拆迁细则、评估报告），参考周边商品房价格或同类合法建筑的补偿标准，争取合理安置或货币补偿。注意保留谈判记录、录音等证据。

3. 利用法律救济途径：对补偿决定不满时，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。若涉及群体性利益，可联合其他业主共同维权。委托熟悉征地拆迁业务的律师分析案件，制定维权策略，防范“以拆违代征收”等法律风险。

三、买的小产权拆迁安置房 从拆迁户手里买出来的 签的房屋买卖合同 为什么开发

从拆迁户手里购买的小产权拆迁安置房，签订的房屋买卖合同为何存在开发相关问题探讨

小产权房通常指的是在集体土地上建设的房屋，这类房屋由于未经过正规的土地出让和规划审批流程，因此无法获得国家颁发的不动产权证书。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，集体土地的使用权和流转受到严格限制，非本集体经济组织成员通常不得购买此类房屋。因此，购买小产权房本身就存在较高的法律风险。

拆迁安置房是政府在进行城市改造或土地征收时，为被拆迁户提供的安置住房。这类房屋如果建设在合法的土地上，并经过正规的审批流程，通常是可以获得不动产权证书的。如果拆迁安置房被建设在集体土地上，且未经过正规的审批流程，那么它就可能被视为小产权房。在这种情况下，从拆迁户手里购买此类房屋，签订的房屋买卖合同就可能存在法律风险。

1. 合同效力问题：

由于小产权房的法律地位不明确，购买此类房屋的合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。特别是当房屋涉及开发时，如果开发商未取得合法的开发资质或未经过正规的审批流程，那么签订的房屋买卖合同就可能更加无效。

2. 产权纠纷风险：

拆迁安置房如果涉及开发，可能存在多个利益主体，包括开发商、拆迁户、政府等。在这种情况下，从拆迁户手里购买房屋并签订的合同，可能因产权纠纷而无法履行。例如，开发商可能因与拆迁户之间的纠纷而无法交付房屋，或者政府可能因土地规划调整而收回土地，导致购房者无法获得房屋产权。

3. 质量和售后风险：

小产权房的开发建设往往缺乏有效的监管，房屋质量可能存在问题。特别是当涉及开发时，如果开发商为了追求利润而偷工减料，那么房屋的质量就可能更加堪忧。由于小产权房无法获得正规的不动产权证书，购房者在售后维权时也可能面临更大的困难。

4. 交易安全风险：

小产权房交易缺乏规范的流程和监管，购房者容易遭遇欺诈行为。特别是当涉及开发时，如果开发商存在一房多卖、卷款潜逃等行为，那么购房者就可能钱房两空。

从拆迁户手里购买的小产权拆迁安置房，签订的房屋买卖合同之所以存在开发相关问题，主要是因为小产权房的法律地位不明确、合同效力可能无效、产权纠纷风险大、质量和售后风险高以及交易安全风险大。因此，购房者在购买此类房屋时应谨慎行事，充分了解房屋的法律地位和产权情况，避免陷入不必要的法律纠纷和经济损失。

四、拆迁安置房的裙房有产权吗

拆迁安置房的裙房是否具有产权，需根据具体情况分析。一般而言，拆迁安置房在补缴土地使用金后，可以转成商品房，此时即具备完全产权。具体分析如下：

1. 拆迁安置房初始状态：拆迁安置房最开始是没有产权的，它是开发商在征收土地时，赔给回迁户的房子。这类住房在土地使用权上与普通商品房有所不同，一般是集体土地，没有分户的个人土地证。

2. 产权办理与转换：拆迁安置房可以到房管部门办理产权，办理时要补缴土地使用金，之后安置房即可转成商品房，此时与商品房无区别，产权年限也为70年。

1. 有产权证情况：如果拆迁安置房有房产证和国有土地证，那么房子买卖没有限制，可以自由交易。

2. 小产权房情况：如果拆迁安置房属于小产权房，即土地属于集体土地（或国有划拨土地），在政府允许之前，该类房产是不允许上市交易的。需要满一定年限，并补缴土地出让金后，才能变成商品房性质，进行上市买卖。

1. 农村拆迁安置房：农村拆迁安置房一般属于小产权房，土地性质是集体土地宅基地性质。小产权房因未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

2. 转为商品房的例外：有的地方规定，拆迁安置房满5年后，在补缴了土地出让金后，可以变成商品房性质，之后可以上市买卖。但具体能否实施，还需看地方政府当时的用地指标情况，有的安置房虽已超5年，但仍不能上市交易。

拆迁安置房的裙房是否具有产权，取决于其是否已完成产权办理和补缴土地使用金等手续。若已完成相关手续，转为商品房，则具有完全产权；若仍为拆迁安置房初始状态，则无产权或仅为小产权。

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内容审核：梁红丽律师

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