石有成律师:拆迁户买房怎么交税,拆迁房交税是怎么收的

拆迁户买房怎么交税,拆迁房交税是怎么收的,拆迁户买房税费

一、拆迁房交税是怎么收的

拆迁房交税问题涉及多个税种，具体交税方式需根据房屋性质、补偿方式及地区政策综合判断。以下是对拆迁房交税问题的详细解析：

一、被拆迁方纳税情况

1. 契税

免征条件：根据相关规定，居民因个人房屋被征收选择货币补偿重新购置房屋，若购房成交价格不超过货币补偿额，则新购房屋免征契税；若超过，仅对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换且不缴纳差价的，新换房屋免征契税；缴纳差价的，仅对差价部分征税。

税率说明：契税税率根据房屋面积、是否为首套房及小区容积率等因素确定，一般为1.5%或3%。

2. 个人所得税

免征条件：因城市规划需要被拆迁并取得拆迁补偿款，在重新购置房屋时，若购房成交价格未超过拆迁补偿款，可免征个人所得税。

征税规定：若购房成交价格超过拆迁补偿款，或夫妻名义共同取得拆迁补偿款但未用于重新购置房屋，则需对超出部分或属于个人的拆迁补偿款按“其他所得”项目征收个人所得税。

3. 印花税

免征规定：被拆迁方通常无需缴纳印花税，因为拆迁安置住房的相关合同免征印花税。

二、开发商纳税情况

1. 增值税

计税依据：开发商将安置房交付给被拆迁户时，应视同销售不动产缴纳增值税。销售额的确定方法包括按最近时期销售同类不动产的平均价格、其他纳税人同类不动产的平均价格或组成计税价格等。

税率/征收率：一般纳税人适用9%的税率；符合条件的选择简易计税方法的，征收率为5%。小规模纳税人则按照5%的征收率计税。

2. 土地增值税与企业所得税

开发商在拆迁安置过程中，若涉及土地增值税和企业所得税的缴纳，需根据具体项目情况和税法规定进行申报和缴纳。

二、买拆迁户的房子要交税吗

购买拆迁户的房子是否需要交税，需分情况讨论，主要涉及契税、增值税、个人所得税等税种。

一、契税

1. 一般情况：根据《中华人民共和国契税法》及相关政策，契税的税率通常为3%5%，具体税率因地区而异。购买拆迁户的房子，若符合当地契税减免政策，如购房成交价格不超过货币补偿的，可能免征契税。

2. 特殊情况：若购房成交价格超过货币补偿，则对超出部分按规定征收契税。例如，某地区规定，购房成交价格不超过货币补偿的，免征契税；超过部分，则按超出金额的3%征收契税。

二、增值税及附加

1. 卖方情况：若拆迁户出售的房屋购买不足2年，需按5%的税率缴纳增值税，并附加城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。若购买满2年，则免征增值税（普通住宅）。

2. 买方情况：买方在购买拆迁户房屋时，通常不直接涉及增值税的缴纳，但需关注卖方是否已按规定缴纳增值税，以免影响房屋产权的顺利转移。

三、个人所得税

1. 卖方情况：若拆迁户出售的房屋是其家庭唯一住房且持有满五年，可免征个人所得税。否则，需按财产转让所得的20%或交易总额的1%缴纳个税。

2. 买方情况：买方在购买拆迁户房屋时，不直接涉及个人所得税的缴纳。但需注意，若卖方未按规定缴纳个人所得税，可能影响房屋交易的合法性和买方的权益。

四、其他税费

1. 土地增值税：个人销售住房暂免征收土地增值税，拆迁户出售房屋通常也享受此政策。

2. 印花税：个人销售或购买住房，通常暂免征收印花税。

三、动迁补偿款买房如何收税

动迁补偿款买房的税收问题主要涉及契税减免，具体规定如下：

一、契税减免政策

1. 货币补偿安置：

根据相关政策，被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，并用该补偿款重新购置一处房屋的，购房销售价款中未超出拆迁补偿款（包括补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励及临时安置补助等）的部分免征契税。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》中明确，个人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，且购房时未超出补偿款的部分免征契税，此规定旨在保障被拆迁人的基本利益，减轻其购房经济负担。

超出拆迁补偿款的部分，则按适用税率征收契税。契税税率根据房屋类型和面积等因素确定，具体税率需参照当地税务部门的规定。

2. 房屋产权调换安置：

被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋，且不补缴产权调换差价款的，免征契税。这一政策体现了对被拆迁人的税收优惠，鼓励其接受产权调换安置方式。

若应补缴产权调换差价款，则对补缴款部分按适用税率征收契税，税率依据换入房屋的类型或面积确定。

二、契税缴纳与退税流程

被拆迁户在缴纳契税时有两种选择：一是先全额缴纳契税，然后持相关证明材料到购房所在地税务机关办理退税手续；二是先到税务机关办理减免税手续，再按照减免后的税额缴纳契税。这一流程设计旨在方便被拆迁户办理契税减免手续，减轻其经济负担。

三、办理契税减免所需材料

拆迁补偿协议原件及复印件：作为申请契税减免的重要依据，需确保协议内容真实、完整。

房屋买卖协议原件及复印件：证明购房行为及购房价款，是计算契税减免金额的基础。

身份证明、户口证明复印件：用于核实申请人身份，确保申请资格的真实性。

购买商品房的，还需携带商品房销售（预售）许可证复印件及购房发票原件复印件：作为购房行为的合法证明，确保契税减免的合规性。

已纳税的，需携带契税完税证复印件：用于办理退税手续，确保退税金额的准确性。

四、其他税费优惠

部分地区对于动迁居民使用动迁款购房，在印花税等方面也可能提供一定的减免优惠政策，但这类政策相对不那么普遍和统一，具体以当地税务部门的规定为准。这体现了税收政策的灵活性和地域性差异。

五、注意事项

1. 交易限制：拆迁安置房通常需满3年后才能上市交易，判断年限的标准可能因地区而异，一般以小产证登记之日起或大产证登记及动迁协议签署之日起共同满3年为准。这一限制旨在维护房地产市场的稳定和秩序。

2. 税收政策差异：契税减免政策的具体优惠幅度和条件可能因地区和时间的不同而有所差异，购房者在享受政策优惠前应详细咨询当地税务部门或相关政府部门。这有助于购房者准确了解政策内容，避免因信息不对称而导致的经济损失。

3. 个税缴纳：满三年的动迁房在交易时可以免征营业税，但个人所得税仍需按规定正常缴纳。这体现了税收政策的公平性和合理性。

四、拆迁3套房子怎么交税的

拆迁获得三套房子，在交税方面主要涉及购买、持有及出售环节，以下是对相关税费的详细梳理：

一、购买环节：契税

税率：根据《中华人民共和国契税法》，契税的税率范围为3%至5%，具体适用税率由地方政府在法定幅度内确定。对于拆迁补偿获得的房产，若涉及额外购买，则第三套房通常不享受契税优惠政策，需按全额缴纳契税。例如，若购买价值200万的第三套住房，且当地契税税率为3%，则需缴纳契税6万元（200万 × 3%）。

二、持有环节：房产税（部分试点城市）

征收对象：目前仅在上海、重庆等部分城市试点征收房产税。

计算方式：

上海：应纳房产税税额 = 新购住房应征税的面积 × 新购住房单价 × 70% × 税率（税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率可减为0.4%）。

重庆：应纳税额 = 应税建筑面积 × 建筑面积交易单价 × 税率（税率根据具体情况分为0.5%、1%、1.2%三档）。

三、出售环节

1. 增值税：

一般地区：个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

北上广深地区：个人将购买不足2年的住房对外销售，同样按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

2. 个人所得税：

计算方式：若能提供房屋原值凭证，应纳税额=（转让收入房屋原值税金合理费用）×20%；若不能提供，一般按住房转让收入的1%3%核定征收。

四、其他费用

购买房屋时还需考虑印花税（目前个人购买住房暂免征收）、登记费等小额费用。

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内容来源参考：律临头条-买拆迁户的房子要交税吗,动迁补偿款买房如何收税

内容审核：石有成律师

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