张涛律师:拆迁户加阁楼利弊,拆迁安置房选带阁楼的 开发商要阁楼钱

拆迁户加阁楼利弊,拆迁安置房选带阁楼的 开发商要阁楼钱,拆迁的时候阁楼算不算面积

一、拆迁安置房选带阁楼的 开发商要阁楼钱

拆迁安置房选带阁楼的，开发商要求支付阁楼费用是否合理，需根据阁楼的产权情况、实际层高及当地政策综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、阁楼补偿的基本原则

公平补偿原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这意味着，阁楼的补偿应基于其实际价值和合法性进行，不应被随意剥夺或低估。

市场价格评估：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，阁楼的补偿金额也应通过具有资质的房地产价格评估机构进行评估确定。

二、阁楼补偿的具体情况

1. 有合法产权证明的阁楼

补偿标准：若阁楼拥有合法的产权证明，且产权证上明确标注了阁楼及其具体面积，则阁楼应作为房屋的一部分，在拆迁时获得相应的补偿。补偿标准通常依据当地拆迁政策和市场评估价格来确定，会综合考虑阁楼的面积、结构、装修等实际情况。

补偿形式：补偿形式可能包括货币补偿、产权调换或综合补助等。货币补偿是按评估单价乘以确认面积直接支付现金；产权调换则是将阁楼面积折算为安置房面积，可能存在补差价需求；综合补助则包含搬迁费、临时安置费等附属补偿项目。

2. 无合法产权证明但符合相关规定的阁楼

补偿可能性：即便阁楼没有产权证明，但如果它是在合法建筑基础上搭建，且满足一定的标准和规定（如建造时间、高度、使用情况等），也可能获得一定的补偿。具体补偿比例和标准需根据地方政策确定，通常会考虑阁楼的结构、高度和使用功能等因素。

层高分类补偿：对于无产权但符合规定的阁楼，其补偿可能根据层高进行分类。例如，层高2.2米以上的部分可能按全面积计算补偿；层高1.8米至2.2米的部分可能按50%面积给予补偿；而层高低于1.8米的部分则可能不计入补偿面积或按每平方米固定金额给予补偿。

3. 不符合相关规定的阁楼（违法建筑）

不予补偿：未经相关部门批准擅自搭建的阁楼属于违法建筑，这类阁楼在拆迁时通常不会得到任何补偿。因为违法建筑违反了城乡规划和建设管理的法律法规，损害了公共利益和城市规划秩序。

三、开发商要求支付阁楼费用的合理性分析

产权归属：如果阁楼属于合法产权部分，且已纳入拆迁补偿范围，则开发商无权单独要求支付阁楼费用。因为阁楼的补偿应已包含在整体拆迁补偿中。

合同约定：如果购房合同中明确约定了阁楼需额外支付费用，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则购房者可能需按合同约定支付。但这种情况较为少见，且需购房者仔细审查合同条款。

地方政策：某些地区可能针对阁楼制定了特殊的补偿政策或规定。如果地方政策明确规定了阁楼需额外支付费用或补偿标准与主房不同，则需按地方政策执行。

二、拆迁房 六楼自己做了阁楼 卖出去了现在被人举报了怎么办

针对拆迁房六楼自行搭建阁楼后出售，现被人举报的问题，需从法律层面进行全面分析并给出应对建议，具体如下：

一、明确阁楼搭建的合法性

1. 依据《城乡规划法》第四十条、第六十四条：

搭建阁楼若未取得建设工程规划许可证，属于违法建设行为。行政机关有权责令停止建设、限期改正，逾期不改正的可强制拆除，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

若阁楼搭建严重影响城乡规划，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，可并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2. 阁楼产权归属问题：

阁楼若未依法登记，无法取得合法产权。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。

出售未经产权登记的阁楼，可能涉及无权处分问题，买受人无法取得合法产权，交易存在法律风险。

二、分析举报后的法律后果

1. 行政机关查处程序：

依据《行政处罚法》第三十七条，行政机关发现违法行为后，应进行立案调查，收集证据，听取当事人陈述申辩，依法作出行政处罚决定。

若阁楼被认定为违法建设，行政机关可能作出责令限期拆除决定，逾期不拆除的，依法强制拆除。

2. 民事责任风险：

出售未经产权登记的阁楼，若买受人主张合同无效或要求赔偿损失，可能面临民事诉讼风险。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

若阁楼搭建导致相邻权纠纷（如采光、通风等），还可能承担侵权责任。

三、应对举报的具体措施

1. 核实举报内容真实性：

主动向举报人或行政机关了解举报具体内容，包括阁楼搭建时间、结构、用途等，评估违法情节轻重。

2. 配合行政机关调查：

积极提供阁楼搭建相关材料（如设计图纸、施工合同等），说明搭建原因及过程，争取从轻处理。

若对行政处罚决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。根据《行政复议法》第九条，公民、法人或其他组织认为具体行政行为侵犯合法权益的，可自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。

3. 协商解决途径：

与买受人协商，说明阁楼合法性风险，协商解除合同或赔偿事宜，避免诉讼纠纷。

若阁楼可补办手续，尽快向规划部门申请补办建设工程规划许可证，消除违法状态。

四、预防类似风险的建议

1. 未来改造前依法报批：

任何房屋改造行为均应依法向规划部门申请建设工程规划许可证，确保改造合法合规。

2. 明确产权后再交易：

出售房屋时，应确保房屋及附属设施（如阁楼）已依法登记，取得合法产权，避免无权处分风险。

3. 咨询专业律师：

涉及房屋改造、交易等法律问题时，建议咨询专业律师，确保行为合法合规，降低法律风险。

三、阁楼没有产权拆迁怎样补偿

关于阁楼没有产权拆迁怎样补偿的问题，以下是对此问题的详细分析：

总结性回答

阁楼在没有产权的情况下，其拆迁补偿的复杂性主要取决于阁楼的合法性、建设情况以及当地的具体政策。合法或经合法手续搭建的阁楼通常能够获得合理补偿，而违法建筑则可能面临较低的补偿甚至不予补偿。

一、补偿原则与合法性判断

1. 合法性判断：若阁楼是在房屋规划、设计时已包含，并通过了相关部门的审批，或后来经合法手续搭建（如取得了建设工程规划许可证），则属于合法建筑。这类阁楼在拆迁时，应根据实际的建筑面积、建筑质量、装修情况等因素，给予合理的补偿。

2. 补偿原则：补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

二、补偿方式与标准

拆迁补偿主要包括货币补偿和房屋产权调换两种方式：

1. 货币补偿：直接支付补偿金给业主，补偿金额综合考虑阁楼的评估价值、搬迁费用、临时安置费用以及可能的停产停业损失等。阁楼的评估价值会特别考虑其建筑年代、使用情况、与主体房屋的关系等因素。

2. 房屋产权调换：为业主提供新的房屋作为补偿，新房屋的价值应与被拆迁的阁楼价值相当，确保被拆迁人的居住条件不降低。

三、特殊情况处理

1. 部分手续不全的阁楼：若阁楼建设时部分手续不全，但并非完全违法建筑，拆迁方可能会根据实际情况，对阁楼进行一定比例的补偿，补偿标准可能会低于完全合法的建筑，但仍会考虑阁楼的实际使用功能、面积大小等因素。

2. 未经审批私自搭建的阁楼：属于违法建筑，原则上不予补偿。但在实际操作中，考虑到居民实际生活情况和社会稳定因素，拆迁方可能会给予一定的材料补偿费，用于补偿拆除阁楼所产生的建筑材料损失。

3. 共有产权阁楼：如果阁楼被算入共同面积且开发商未作特别说明，则该阁楼应由整栋楼的业主共享。拆迁时，补偿应公平分配给所有共有产权的业主。

四、建议与注意事项

1. 了解当地政策：不同地区的拆迁补偿政策可能有所差异，被拆迁人应提前了解当地的具体政策，以便更好地维护自己的权益。

2. 保留相关证据：被拆迁人应妥善保留与阁楼建设、使用相关的所有证据材料，如建设图纸、审批文件、装修记录等，以便在拆迁补偿谈判中提供有力支持。

3. 积极沟通协商：被拆迁人应积极与拆迁方进行沟通协商，争取合理的补偿方案。如果对补偿结果不满意，可以通过申请行政复议、提起行政诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。

4. 寻求专业法律帮助：在面对复杂的拆迁补偿问题时，被拆迁人可以寻求专业律师的帮助，以获得专业的法律建议和指导，确保自己的权益得到充分保障。

阁楼没有产权在拆迁时的补偿问题虽然复杂，但只要被拆迁人了解自己的权益、积极沟通协商，并必要时寻求法律帮助，就能够有效地维护自己的合法权益并获得合理的补偿。

四、拆迁阁楼层高低于2 2米的部分不计入安置面积 但会按50 面积给予补偿

拆迁时，阁楼层高低于2.2米的部分不计入安置面积，但会按50%面积给予补偿，这一规定主要基于阁楼的实际使用价值和当地拆迁政策的综合考量。以下是对此问题的详细解答：

一、阁楼层高与面积计算的关系

1. 层高≥2.2米：根据《房产测量规范》，若阁楼层高达到或超过2.2米，应计算全面积。这意味着在计算拆迁补偿时，该部分阁楼将按照其实际面积进行全额补偿。

2. 层高＜2.2米：若阁楼层高低于2.2米，则只计算一半的面积。这部分面积在计算拆迁补偿时，将按照50%的比例进行折算。

二、阁楼面积计算的具体方法

1. 有固定结构的阁楼：对于具有固定结构、永久性顶盖的阁楼，应按照其外围水平投影面积来计算。这通常涉及到阁楼的长度和宽度的乘积，以得出准确的面积数值。

2. 无固定结构的阁楼或斜面结构屋顶：若阁楼没有固定的结构或是斜面结构的屋顶，其面积计算可能会更加复杂。在这种情况下，可能需要采用专业的测量工具和方法来准确测定阁楼的面积，如按照阁楼平均高度的位置进行水平切割，然后计算切割后的水平投影面积。

三、当地拆迁政策的影响

1. 政策差异：不同地区的拆迁政策可能存在差异，因此在计算阁楼面积时，需要参考当地的拆迁政策和规定。这些政策可能规定了阁楼面积计算的具体标准和方法，以及相应的补偿标准。

2. 咨询相关部门：为了确保计算的准确性和合法性，建议在进行阁楼面积计算前，咨询当地的房地产管理部门、拆迁办公室或相关机构。

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内容来源参考：律临头条-拆迁房 六楼自己做了阁楼 卖出去了现在被人举报了怎么办,阁楼没有产权拆迁怎样补偿

内容审核：张涛律师

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