谭深杰律师:拆迁户土增清算,土地拆迁给村里面 在土增税清算中可以算成本吗

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一、土地拆迁给村里面 在土增税清算中可以算成本吗

土地拆迁补偿给村里面的费用，在土地增值税清算中可以作为成本扣除。具体分析如下：

一、土地增值税清算的成本扣除范围

根据相关规定，土地增值税清算时，可扣除的成本主要包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。其中，取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；房地产开发成本，则涵盖土地征用及拆迁补偿费，这包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。因此，土地拆迁补偿费明确属于房地产开发成本的一部分，可以在土地增值税清算时作为成本扣除。

二、拆迁补偿费的具体扣除方式

1. 拆迁补偿费的归集：企业应建立健全的成本核算体系，准确归集拆迁补偿费等各项成本，确保数据的真实性和准确性。拆迁补偿费应计入土地征用及拆迁补偿费科目，作为房地产开发成本的重要组成部分。

2. 分摊方法的选择：在土地增值税清算时，若项目包含多种类型房地产，需按照合理的方法将拆迁补偿费等共同成本在不同类型房地产之间进行分摊。常见的分摊方法包括占地面积法、建筑面积法等。企业应根据项目实际情况和税务机关的规定，合理选择分摊方法，确保分摊的准确性和合理性。

二、土地增值税清算时的土地征用及拆迁补偿费中的回迁房成本如何确认

土地增值税清算时，土地征用及拆迁补偿费中的回迁房成本确认需遵循视同销售原则，具体分析如下：

1. 视同销售处理：

根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理。这一规定明确了回迁房在土地增值税清算中的处理原则，即需按照销售房地产的方式确认收入和扣除项目。

2. 收入确认方法：

回迁房的视同销售收入，首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。若无法确定平均价格，则由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。例如，若某房地产企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均售价为每平方米8000元，回迁房总面积为1000平方米，则视同销售收入为800万元。

3. 扣除项目确定：

回迁房的扣除项目主要包括房地产开发成本和拆迁补偿费。若回迁房属于房地产开发项目中的一部分，其建造支出应计入房地产开发成本，在计算土地增值税时予以扣除。同时，以房换地方式进行拆迁安置的，所换取的开发产品公允价值计入土地成本中的拆迁补偿费，该费用还可作为房地产开发费用及加计扣除的计算基数。

三、政府划拨建设拆迁安置房需要土增清算吗

政府划拨建设拆迁安置房需要进行土地增值税清算。以下是对此问题的详细分析：

一、土地增值税清算的总体要求

1. 清算单位与范围：

根据相关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、拆迁安置房收入确认与扣除项目计算

1. 收入确认：

拆迁安置房的销售收入应按照实际收到的款项或合同约定的金额确认。

对于视同销售的情况，如将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、安置回迁户等，应视同销售并确认收入。

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，其收入按市场同类房屋价格计算，并确认为土地增值税的应税收入。

2. 扣除项目计算：

取得土地使用权所支付的金额：包括为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用等。

房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费（含拆迁安置房的建造成本）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

用本项目房地产安置回迁户：拆迁补偿支出应计入房地产开发成本，视同销售收入金额同时确认为拆迁补偿费。

异地安置：自行开发建造的房屋，按视同销售收入计入拆迁补偿费；购入的房屋，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁：凭合法有效凭据（如拆迁补偿协议、付款凭证等）将支付给回迁户的货币补偿款计入拆迁补偿费。

房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。这些费用通常按照一定比例（如取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的一定比例）进行计算扣除。

与转让房地产有关的税金：包括城市维护建设税、教育费附加等。需要注意的是，营改增后，增值税不计入扣除项目。

财政部确定的其他扣除项目：如从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

三、增值额计算、税率适用及应纳税额缴纳

1. 增值额计算：增值额=收入扣除项目金额。

2. 税率适用：根据增值额与扣除项目金额的比率（增值率），适用不同的税率和速算扣除系数。

增值率不超过50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；

超过50%至100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；

超过100%至200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；

超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。

3. 应纳税额计算与缴纳：

应纳税额=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数。

纳税人应在规定的期限内（如清算审核结束后的次月15日内）到主管税务机关办理纳税申报，并缴纳土地增值税税款。

四、特殊扣除项目与优惠政策

1. 特殊扣除项目：

对于拆迁安置房，如果政府给予了一定的补偿或优惠政策（如减免土地出让金、提供配套设施等），这些补偿或优惠可能需要在计算扣除项目时予以考虑。

如果拆迁安置房的建设成本中包含了部分政府补贴或专项资金，这部分资金也可能需要从扣除项目中剔除或单独处理。

2. 税收优惠政策：

纳税人应充分利用政府针对拆迁安置房等保障性住房出台的税收优惠政策，如税费减免或税收补贴等，以降低税负。

四、政府回购安置房土地增值税清算如何处理

政府回购安置房土地增值税清算需遵循相关法律法规，特别是关于回迁房土地增值税清算的规定。以下是对该问题的详细解答：

1. 政策依据：根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

2. 纳税主体：通常为开发商或原土地使用者。若回迁房作为安置用房且未发生权属转移，一般不视为应税行为；但若发生所有权转移，则需按规定缴纳土地增值税。

1. 回迁房的视同销售收入确认需遵循以下原则：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；若无法确定平均价格，则由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1. 房地产开发成本：若回迁房属于房地产开发项目中的一部分，其建造支出应计入房地产开发成本，在计算土地增值税时予以扣除。

2. 拆迁补偿费：以房换地方式进行拆迁安置的，所换取的开发产品公允价值计入土地成本中的拆迁补偿费。该费用还可作为房地产开发费用及加计扣除的计算基数。

3. 其他合理支出：包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

1. 增值额 = 收入 扣除项目。

2. 根据增值额占扣除项目的比例，适用不同的税率和速算扣除系数，进行土地增值税的计算。

1. 资料收集：收集拆迁补偿协议、回迁房建设成本明细、同类房地产销售价格资料等相关文件。

2. 收入与成本核算：按照上述方法准确核算回迁房的视同销售收入和可扣除成本。

3. 填报清算报表：根据核算结果，填报土地增值税清算报表，并向主管税务机关申报清算。

4. 税务审核：税务机关对申报资料进行审核，可能要求提供补充资料或进行说明。

5. 清算结果处理：根据税务机关的审核结果，确定应缴纳的土地增值税税额，并进行多退少补的处理。

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内容来源参考：律临头条-土地增值税清算时的土地征用及拆迁补偿费中的回迁房成本如何确认,政府划拨建设拆迁安置房需要土增清算吗

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