贾华律师:评估机构对拆迁户,资产评估可以做拆迁评估吗

评估机构对拆迁户,资产评估可以做拆迁评估吗,房屋拆迁评估公司起什么作用

一、资产评估可以做拆迁评估吗

资产评估机构可以进行拆迁评估。以下是对此问题的详细分析：

一、拆迁评估的法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这一规定明确了拆迁评估的合法性和必要性，同时指出评估应由具备相应资质的机构进行。

二、资产评估机构参与拆迁评估的资质要求

资产评估机构若具备房地产价格评估的相应资质，即可参与拆迁评估工作。这要求评估机构不仅拥有专业的评估人员，还需符合相关法律法规对资质认证的要求，确保评估工作的专业性和权威性。

三、拆迁评估的流程与要求

选定评估机构：由被征收人在规定时间内协商选定，协商不成则通过多数决定或随机选定等方式确定。

签订评估合同：房屋征收部门与评估机构签订书面委托合同，明确双方权利与义务。

实地勘察与资料收集：评估人员需对被拆迁房屋进行实地考察，记录房屋现状，并收集相关评估资料。

评估方法选择与应用：根据房屋实际情况，灵活选择市场比较法、收益法、成本法等评估方法，确保评估结果的准确性和合理性。

评估结果公示与异议处理：初步评估结果需公示，被征收人有权提出异议并申请复核或鉴定，确保评估结果的公正性和可争议性。

二、拆迁房屋过程中 委托评估机构是政府的法定职责吗

在拆迁房屋过程中，委托评估机构并非政府的绝对法定职责，而是根据具体情况由不同主体进行委托。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据与原则

1. 法律依据：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 以及第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这些条款明确了评估机构的选定方式和程序，但并未直接规定政府为绝对法定委托主体。

2. 基本原则：

公正性：评估过程需公开、透明，确保各方利益得到平等对待。

专业性：评估机构应具备相应专业资质和经验，确保评估结果准确、客观。

合法性：委托主体和评估机构的行为均需符合法律法规要求。

二、委托主体的具体确认

1. 一般情况下：

拆迁人（政府或政府授权的拆迁实施单位）：在多数拆迁项目中，拆迁人作为拆迁评估的委托主体，负责选定评估机构并签订委托合同。这体现了拆迁人在拆迁过程中的主导地位和管理职责。

2. 被拆迁人参与：

协商选定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人有权在规定时间内协商选定评估机构。这保障了被拆迁人在评估过程中的参与权和选择权。

异议处理：若被拆迁人对评估结果有异议，可依法申请复核或向专家委员会申请鉴定。这进一步维护了被拆迁人的合法权益。

3. 特殊情况下的调整：

共同委托：在少数复杂或争议较大的拆迁项目中，拆迁人和被拆迁人可能共同委托评估机构。这需要双方协商一致并签订共同委托合同，体现了双方在评估过程中的共同参与和协商。

政府监管：政府作为拆迁工作的主导者和管理者，在拆迁评估中扮演重要角色。他们负责制定相关政策和标准，并可能直接参与评估机构的选定和监督工作。特别是在涉及公共利益或重大项目的拆迁中，政府的监管作用尤为突出。

三、政府角色的定位

政府并非绝对法定委托主体：虽然政府在拆迁过程中扮演重要角色，但并非所有情况下都由政府直接委托评估机构。委托主体的确定需根据拆迁性质、当地法规及双方协商结果来决定。

政府职责的体现：政府在拆迁评估中的职责主要体现在制定政策、标准以及监管评估过程上。他们需确保评估工作的公正性、准确性和合法性，从而维护拆迁双方的合法权益。

三、评估公司给的评估价是一万 拆迁户要价一万五左右合理吗

拆迁户要价一万五是否合理，不能一概而论，需结合评估依据、市场行情及相关程序综合判断。以下为具体分析：

一、初步审查评估报告的合法性与合理性

1. 评估机构资质与程序审查：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，房地产价格评估机构应具备合法资质，评估过程需遵循法定程序，包括实地查勘、调查登记、选用评估方法等。若评估机构未履行上述程序，或评估方法明显不当（如未采用市场比较法、收益法等合理方法），则评估结果可能缺乏合法性基础。

2. 评估依据与市场行情对比：被拆迁人可通过查询当地房地产市场交易数据、咨询专业估价师，核实评估报告中房屋面积、结构、用途等基本信息是否准确，以及评估价格是否显著低于周边类似房产的市场价值。若存在明显偏差，可初步认定评估结果不合理。

二、提出异议与协商的法定途径

1. 向评估机构提出书面异议：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条，被拆迁人应在收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出书面复核申请，明确指出评估报告中的问题（如方法错误、数据失实等），并附相关证据（如房屋现状照片、市场交易案例等）。评估机构应在10日内完成复核，并出具复核结果。

2. 与拆迁方协商补偿方案：在提出异议的同时，被拆迁人可主动与拆迁方沟通，表达对评估价格的异议，并尝试通过协商达成双方认可的补偿标准。协商过程中，应保留书面记录（如会议纪要、沟通邮件等），以备后续程序使用。

三、申请复核与鉴定的法定程序

1. 申请复核评估：若与评估机构的沟通未达成一致，被拆迁人应按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，向原评估机构提交书面复核申请，要求重新核实评估依据、方法及结果。复核申请需明确指出原评估报告中的具体问题，并提供支持性证据。

2. 申请专家委员会鉴定：对复核结果仍有异议的，被拆迁人可在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条，专家委员会应选派成员组成专家组，对复核结果进行技术审核，并出具书面鉴定意见。若鉴定认为评估报告存在技术问题，评估机构需改正错误并重新出具报告。

四、法律救济途径的适用条件

1. 提起行政复议：若对专家鉴定后的评估结果仍不满意，或认为征收补偿决定等具体行政行为侵犯合法权益，被拆迁人可根据《行政复议法》第九条，自知道该行政行为之日起60日内，向复议机关申请行政复议。复议机关将对评估行为的合法性、合理性进行全面审查，并作出复议决定。

2. 提起行政诉讼：若对复议结果不服，或未选择行政复议程序，被拆迁人可根据《行政诉讼法》第四十六条，自知道或应当知道行政行为之日起6个月内，向人民法院提起行政诉讼。诉讼中，法院将审查评估行为的合法性，并对不合理的评估结果予以纠正。

五、辅助措施与注意事项

1. 保留证据的完整性：在整个过程中，被拆迁人应妥善保管评估报告、复核申请、专家鉴定意见、行政复议决定书、行政诉讼判决书等文件，以及能够证明评估价格不合理的证据（如市场交易数据、房屋现状照片等）。

2. 理性表达诉求：在与相关部门沟通或申请复议、诉讼时，被拆迁人应保持冷静，清晰、准确地陈述事实与理由，避免情绪化言行影响问题解决。

3. 咨询专业律师：鉴于拆迁补偿问题的复杂性，建议被拆迁人尽早咨询专业律师，获取法律意见与指导，确保维权程序的合法性与有效性。

四、住房拆迁第三方评估机构

住房拆迁第三方评估机构是指在房屋拆迁过程中，由独立的第三方机构对被拆迁房屋进行评估，以确定其合理的补偿价值。这些机构通常具备专业的评估资质和经验，能够客观、公正地进行评估，保障被拆迁人的合法权益。

在房屋拆迁过程中，第三方评估机构的作用主要体现在以下几个方面：

1. 评估被拆迁房屋的价值：第三方评估机构会根据被拆迁房屋的实际情况，包括房屋的结构、面积、装修等因素，结合当地的市场行情，对被拆迁房屋进行合理的价值评估。这有助于确保被拆迁人能够获得公正的补偿。

2. 提供专业的评估意见：第三方评估机构具备专业的评估知识和经验，能够对被拆迁房屋进行全面、深入的评估，并提供专业的评估意见。这些意见可以作为拆迁补偿的依据，有助于保障被拆迁人的合法权益。

3. 促进拆迁工作的顺利进行：通过引入第三方评估机构，可以增加拆迁工作的透明度和公正性，减少拆迁过程中的纠纷和矛盾。这有助于促进拆迁工作的顺利进行，维护社会稳定。

需要注意的是，选择住房拆迁第三方评估机构时，应确保其具备相应的评估资质和独立性，避免与被拆迁人或拆迁人存在利益关联，以确保评估结果的客观性和公正性。同时，被拆迁人也应积极配合评估工作，提供必要的资料和信息，以便评估机构能够做出准确的评估结论。

以上内容仅供参考，如需更详细的信息，建议咨询专业的律师或相关机构。

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内容审核：贾华律师

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