刘清伟律师:交房拆迁户免税吗,明年交房的拆迁房更名需要交税吗怎么办

交房拆迁户免税吗,明年交房的拆迁房更名需要交税吗怎么办,房屋拆迁取得房屋交不交契税

一、明年交房的拆迁房更名需要交税吗怎么办

明年交房的拆迁房更名是否需要交税，取决于具体的更名情形、当地政策以及是否满足相关免税条件。以下是对不同更名情形的详细分析：

一、因继承更名

1. 情形描述：拆迁房原产权人去世后，其继承人通过法定继承、遗嘱继承等方式获得房屋产权并办理更名手续。

2. 税收情况：

契税：根据契税法相关规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母等）通过继承方式取得房屋产权的，免征契税。

印花税：可能需要缴纳印花税，按照房屋评估价的万分之五贴花。但部分地区对个人销售住房暂免征收印花税，具体需根据当地政策确定。

二、因赠与更名

1. 情形描述：原产权人将拆迁房无偿赠与他人，并办理更名手续。

2. 税收情况：

契税：受赠方需缴纳契税，税率一般为3%5%，具体根据当地规定执行。例如，某些地区规定，受赠非直系亲属房产的，契税税率为3%。

印花税：赠与双方均需按房屋评估价的万分之五缴纳印花税。但部分地区对个人销售住房暂免征收印花税，具体需根据当地政策确定。

个人所得税：若赠与符合特定条件（如赠与直系亲属），可免征个人所得税；否则，受赠人需按“偶然所得”项目缴纳20%的个人所得税。根据个人所得税法相关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

三、因买卖更名

1. 情形描述：拆迁房的产权人将房屋出售给他人，并办理更名过户手续。由于明年才交房，此时可能涉及的是合同更名或未来取得房产证后的二手房交易。

2. 税收情况：

合同更名（未取得房产证）：一般不涉及税务机关征收的税费，因为房屋产权尚未正式确立，没有发生严格意义上的产权转移。但可能需要向开发商或相关部门缴纳一定的更名手续费，具体金额由实际情况确定。

二手房交易（取得房产证后）：

买方：

契税：根据房屋面积和买方名下房产套数不同，税率有所差异。一般首套房且面积≤90㎡，契税税率为1%；面积＞90㎡，契税税率为1.5%。二套房面积≤90㎡，契税税率为1%；面积＞90㎡，契税税率为2%。三套及以上住房通常按3%缴纳契税。

卖方：

个人所得税：若房屋满足“满五唯一”（房产证满五年且是卖方唯一住房）条件，免征个人所得税；若不满足，则按房屋增值部分的20%或房屋总价的1%征收。

增值税：房产证未满两年，按5%的征收率全额缴纳；房产证满两年，非北上广深地区免征，北上广深地区的非普通住宅按差额征收。

印花税：买卖双方均需按万分之五的税率缴纳。但部分地区对个人销售住房暂免征收印花税，具体需根据当地政策确定。

四、其他注意事项

地区差异：税收政策存在地区差异，具体税额和免税条件可能因地区而异。例如，某些地区对拆迁安置房有特定的税费减免政策。

咨询建议：在进行拆迁房更名前，务必咨询当地税务部门或专业律师，了解清楚具体的税收政策和需要缴纳的税费，以便做好充分的准备和规划。

二、动迁协议满三年了 免营业营业税吗

动迁协议满三年后是否免营业税，需结合具体税收法规及动迁补偿政策进行综合分析，现行政策下动迁补偿收入通常免征营业税，但需满足特定条件。以下从法律适用、免税条件、政策衔接三方面展开分析：

一、营业税免税政策的核心依据

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条明确规定：对拆迁补偿取得的收入，免征营业税。该政策适用于被拆迁单位或个人因城镇土地使用税征用、征收而取得的补偿收入，包括货币补偿和实物补偿（如房屋安置）。

1. 免税范围的具体界定

补偿性质限定：免税仅针对因政府主导的拆迁行为（如城市更新、基础设施建设）产生的补偿，不包括商业性拆迁或自行交易。

收入形式覆盖：无论补偿以现金、房屋产权调换还是其他形式支付，均属于免税范围。

时间效力延续：该政策未设定有效期，且后续未出台废止或修改文件，因此动迁协议签订后满三年仍适用免税规定。

2. 政策衔接的例外情形

若动迁协议涉及以下情形，可能影响免税资格：

补偿收入再投资：将拆迁补偿款用于非自用商业项目（如购买商铺出租），需按“销售不动产”或“租赁业”税目缴纳营业税（营改增后对应增值税）。

协议性质争议：若动迁协议被认定为买卖合同（如以拆迁名义进行房产交易），则补偿收入不适用免税政策。

二、动迁协议满三年的税务处理要点

1. 免税资格的持续性

动迁协议签订后，免税政策不因时间推移而失效。但需注意：

协议有效性：若协议因违反法定程序（如未公示补偿方案、未签订书面合同）被认定无效，补偿收入可能被追征税款。

用途变更限制：免税收入需用于被拆迁房屋的重建或购置新居，若长期闲置或用于非居住目的，税务机关可能要求补税。

2. 营改增后的政策调整

自2016年5月1日起，营业税全面改征增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第一条第（三十七）项规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入，免征增值税。该条款实质延续了原营业税免税政策，适用范围扩大至增值税领域。

三、实务操作中的风险防范

1. 补偿收入的性质认定

需区分以下两类收入：

拆迁补偿款：直接因房屋被征收而取得的补偿，免税。

额外赔偿款：如因延迟交房、装修损失等获得的赔偿，可能被认定为“价外费用”，需缴纳增值税。

2. 税务合规建议

保留完整证据：包括拆迁公告、补偿协议、付款凭证等，证明收入性质。

及时申报备案：部分地区要求拆迁补偿收入纳入年度纳税申报，虽免税但需履行申报义务。

咨询专业机构：对协议条款、补偿用途存在疑问的，建议委托税务师事务所进行税务健康检查。

三、拆迁安置房交房确认单需要房票吗

拆迁安置房交房确认单一般不需要房票，但具体是否需要取决于安置方式和当地政策。以下是对此问题的详细分析：

一、明确房票的基本概念与性质

房票是政府或相关部门在拆迁安置过程中，给予被拆迁人的一种购房凭证，代表了被拆迁人房屋安置补偿权益的货币量化。房票具有明确的票面信息，包括金额、有效期、适用范围等，且通常受到特定政策的约束。房票并非拆迁安置房交房确认单的必备要素，其使用主要取决于具体的安置方式和当地政策。

二、不同安置方式下的交房确认与开票情况

1. 开发商交付安置房

交房确认：在开发商通过产权置换方式向被拆迁人交付安置房时，交房确认单主要用于确认房屋交付的事实和状态，包括房屋地址、面积、交付时间等信息。

开票情况：

正常缴纳增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及相关规定，销售不动产（包括安置房）需要缴纳增值税。在此情况下，开发商需为被拆迁人开具正规的购房发票，作为购房者支付购房款项的合法凭证，也是后续办理房产证等相关手续的重要依据。发票金额通常依据安置房的市场评估价值或双方在拆迁安置协议中约定的价格来确定。

享受税收优惠政策：对于特定的安置房交易，如政府主导的拆迁安置项目，可能存在税收优惠政策或免征增值税的情况。在此情况下，开发商可能开具免税发票或不征税发票，或者依据相关政策文件及双方签订的移交协议作为合法凭证。

房票使用：若被拆迁人选择使用房票支付部分或全部房款，则需在签订购房合同时明确注明房票支付条款，包括房票的具体金额、支付方式、支付时间等。但交房确认单本身并不直接涉及房票的使用。

2. 政府相关部门交付安置房

交房确认：若安置房由政府相关部门主导建设并交付，交房确认单同样用于确认房屋交付的事实和状态。

开票情况：

财政票据：政府相关部门在交付安置房时，一般会根据具体情况开具财政票据等合法有效的收款凭证，以证明被拆迁人获得安置房的权益及相关资金的收支情况。

免税或不征税：同样，若该安置房交易符合免税条件，则可能不开具增值税发票，而是依据相关政策文件及双方签订的移交协议作为合法凭证。

房票使用：在政府相关部门交付安置房的情况下，房票的使用同样取决于当地政策。若政策允许使用房票支付安置房款项，则需在办理相关手续时明确房票的使用方式和金额。但交房确认单本身并不直接涉及房票的使用。

三、交房确认单与房票的关系及注意事项

交房确认单的作用：交房确认单主要用于确认房屋交付的事实和状态，是房屋产权转移的重要环节之一。它并不直接涉及房票的使用或购房款项的支付方式。

房票的使用限制：房票的使用通常受到特定政策的约束，包括有效期、适用范围、是否可转让等。在使用房票时，被拆迁人需详细了解当地政策，并确保房票的使用符合政策规定。

保留相关凭证：无论是否使用房票支付安置房款项，被拆迁人都应妥善保管好交房确认单、拆迁补偿协议、购房发票等相关凭证，以备后续查询和审计之需。

四、买回迁房上房费用谁出

买回迁房上房费用一般由购房者承担，但具体费用项目和标准需根据当地政策和房屋性质确定。以下是对回迁房上房费用的详细解析：

一、交房入住阶段费用

1. 契税：

税率标准：根据房屋面积和购房者家庭住房套数确定。若回迁房面积在90平方米及以下且是家庭唯一住房，契税税率为1%；面积在90平方米以上且是家庭唯一住房，契税税率为1.5%；不属于家庭唯一住房的，面积90平方米及以下契税税率为1%，90平方米以上为2%。

特殊情形：若拆迁协议明确补偿金额与新房价值相等且无需补差价，部分地区可免征契税；若需补差价，则按差价部分计算缴纳。

2. 维修基金：

缴存标准：通常按照当地建筑安装工程每平方米造价的一定比例缴存，多层住宅一般不低于售房款的2%，高层住宅不低于3%。

用途说明：这笔资金用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

3. 物业费：

收取标准：根据小区物业服务标准和房屋面积收取，普通住宅小区每月每平方米物业费一般在13元左右，高档小区可能更高。

额外费用：可能还包括电梯费、垃圾处理费等。

4. 供暖费（如适用）：

收取标准：根据当地供暖政策及房屋面积收取。

二、办理房产证阶段费用

1. 登记费：

住宅类房屋：登记费一般为80元/套。

非住宅类房屋：按宗收费，通常在550元/宗左右。

2. 印花税：

现行政策：目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但在某些特殊情况下，如办理房产证时可能涉及少量印花税票费用，一般为5元/本。

3. 工本费（如适用）：

收取标准：一般情况下每证10元。

三、交易阶段费用（如果回迁房可以上市交易）

1. 土地出让金：

缴纳情形：回迁房若土地性质为划拨，在上市交易时需补缴土地出让金。

金额确定：具体金额根据当地土地出让金标准及房屋占地面积、地段等因素确定。

2. 增值税及附加：

免税条件：房产证未满2年的，按5%的征收率全额缴纳增值税；满2年的，免征增值税（北上广深地区的非普通住房除外，满2年的非普通住房按差额5%征收增值税）。

附加税费：包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，分别按增值税税额的7%（市区）、3%、2%征收。

3. 个人所得税：

免税条件：能提供房屋原值凭证的，以转让收入减除房屋原值、税金及合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算；不能提供的，一般按住房转让收入的1%核定征收；家庭唯一生活用房且购买时间超过5年的，免征个人所得税。

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内容来源参考：律临头条-动迁协议满三年了 免营业营业税吗,拆迁安置房交房确认单需要房票吗

内容审核：刘清伟律师

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