刘晓蕾律师:拆迁户选楼房免税,请问一下 我在以前买了一套平房 动迁了 给了我两套楼房 问还要掏税钱吗

拆迁户选楼房免税,请问一下 我在以前买了一套平房 动迁了 给了我两套楼房 问还要掏税钱吗,拆迁房免什么税

一、请问一下 我在以前买了一套平房 动迁了 给了我两套楼房 问还要掏税钱吗

动迁后获得的两套楼房是否需要交税，取决于多个因素，包括房屋的性质、取得方式、持有时间以及当地的税收政策等。以下是对此问题的详细分析：

一、动迁房首次取得时的税收情况

1. 契税：

根据《中华人民共和国契税法》及相关政策，被拆迁人因房屋被征收而重新承受土地、房屋权属的，通常免征契税。这一规定适用于被拆迁人首次取得动迁房的情况。

2. 个人所得税：

个人取得的拆迁补偿款免征个人所得税。若动迁房为自用且满足唯一家庭住房条件，在后续转让时可能享受个人所得税减免。

二、动迁房后续转让时的税收情况

1. 契税：

若购买第二套房屋（非拆迁安置房），且该房屋面积超出当地规定的免税面积标准，则通常需缴纳契税。税率一般在1%3%之间，具体依据当地政策和房屋面积确定。

例如，某地区规定家庭购买第二套改善性住房，90平方米及以下减按1%税率征收，90平方米以上减按2%税率征收。

2. 增值税及附加：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。此规定同样适用于拆迁房。

若拆迁房在取得后不足2年即进行交易，则需按照5%的征收率全额缴纳增值税。附加税为增值税的6%（城市维护建设税、教育费附加等），部分地区可能略有差异。

3. 个人所得税：

若房屋满5年且为家庭唯一住房，免征个人所得税。

未满足上述条件时，通常按核定价减除购入成本及相关费用后的20%征收，或按核定价的1%3%核定征收（具体比例依地方政策而定）。

三、特殊类型动迁房的税收差异

1. 经济适用房属性动迁房：

若动迁房具有经济适用房属性，转让时需补缴土地出让金，并可能面临额外税费。

2. 继承或赠与获得的动迁房：

此类房产在后续转让时，税务部门将结合原始购房价格、继承/赠与时间及市场评估价综合计税。

四、地区政策差异

不同城市对动迁房的税费标准存在调整空间。例如，上海对非普通住宅的增值税计算采用差额法，而部分城市可能执行全额征收。

因此，在具体操作时，需咨询当地税务部门或专业税务律师，以获取最准确、最权威的税务指导。

二、分户后宅基地拆迁分楼房在卖怎么拿税

分户后宅基地拆迁分楼房再售卖的税务问题，需结合房屋买卖的合法性、买家与卖家身份关系、合同约定及具体拆迁政策综合判断，税务处理主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税及契税等税种。以下是对该问题的详细分析：

一、税务处理的基本原则

分户后宅基地拆迁分得的楼房，其再售卖的税务处理，需遵循相关税收法律法规，根据房屋的性质、买卖双方的身份及交易情况来确定应纳税种和税率。

二、具体税种的适用及计算

1. 增值税

一般规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为增值税的纳税人。因此，售卖分户后宅基地拆迁分得的楼房，若属于销售不动产范畴，则需缴纳增值税。

特殊规定：个人销售自建自用住房免征增值税。但若该楼房非自建自用，或虽为自建但用于非自用目的（如投资、出租后转售等），则可能不适用此免税规定。

税率及计算：增值税的税率根据纳税人的身份（一般纳税人或小规模纳税人）及销售不动产的类型（如住宅、非住宅）有所不同。一般纳税人销售不动产，税率通常为9%（注：根据最新政策调整，具体税率可能有所变化，需以最新规定为准）；小规模纳税人则可能适用较低的征收率，如5%或3%（疫情期间有减免政策）。

2. 个人所得税

应税行为：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条及第三条，个人转让不动产取得的所得，属于财产转让所得，应缴纳个人所得税。

税率及计算：个人所得税的税率为20%。应纳税所得额为转让收入减去财产原值和合理费用后的余额。财产原值通常指购房时的实际支出，包括购房款、相关税费等；合理费用则包括售房时支付的税费、中介费等。

3. 土地增值税

应税行为：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。因此，售卖分户后宅基地拆迁分得的楼房，若涉及土地使用权的转让，则需缴纳土地增值税。

免税规定：个人销售住房暂免征收土地增值税。但此免税规定可能不适用于非住宅类房产或特定情况下的住宅销售，需根据具体政策判断。

税率及计算：土地增值税采用四级超率累进税率，税率从30%至60%不等。应纳税额为增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数后的余额。

4. 契税

应税行为：根据《中华人民共和国契税法》第一条及第二条，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。因此，购买分户后宅基地拆迁分得的楼房的买家，需缴纳契税。

税率及计算：契税的税率根据地区及房产类型有所不同，通常为3%至5%。应纳税额为计税依据（即成交价格）乘以适用税率。

三、特殊情况下的税务处理

1. 同村村民之间的房屋买卖

合同效力：同一集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖一般有效。

税务处理：若买卖行为合法且符合相关税收政策，则买卖双方需按上述税种规定缴纳相应税费。但可能因政策优惠或简化程序而有所减免。

2. 非本集体经济组织成员购买房屋

合同效力：非本集体经济组织成员（如城镇居民或其他集体经济组织成员）购买宅基地房屋，合同可能被认定为无效。

税务处理：即使合同无效，若已发生实际交易且产生应税行为（如增值税的应税销售、个人所得税的财产转让所得等），则仍需按相关税种规定缴纳税费。但可能因合同无效而引发退税或调整应纳税额等后续问题。

四、税务合规建议

1. 了解当地政策：在售卖分户后宅基地拆迁分得的楼房前，务必了解当地的税收政策、拆迁政策及房产交易规定，确保交易合法合规。

2. 保留相关凭证：妥善保留购房合同、拆迁补偿协议、售房合同、税费缴纳凭证等相关文件，以备税务机关查验。

3. 咨询专业机构：对于复杂的税务问题或不确定的税务处理方式，建议咨询当地税务机关或专业税务机构以获取准确指导。

三、回迁房子原来有房本回迁楼房了还用交契税吗

回迁房是否需要交契税，取决于具体的补偿方式和房屋取得方式。以下是对该问题的详细解答：

一、产权置换补偿方式下的契税缴纳

1. 无差价情况：

法规依据：根据相关规定及实务操作，若回迁房的面积、价值等与被拆迁房屋相当，即未产生差价，则免征契税。

具体解释：在此情况下，居民仅是以原有房屋换取了新房屋，未增加经济负担，因此无需缴纳契税。

2. 有差价情况：

法规依据：根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，若回迁房的价值超过被拆迁房屋的价值，对超出部分应按规定缴纳契税。

具体解释：例如，被拆迁房屋价值80万元，回迁房价值100万元，则需对超出的20万元部分按当地契税税率缴纳契税。契税税率通常为3%至5%，具体以当地规定为准。

二、货币补偿后购房方式下的契税缴纳

1. 政策规定：

法规依据：根据《中华人民共和国契税法》及相关政策，因房屋被征收而选择货币补偿的，对重新购置的房屋可能免征或减征契税。具体减免幅度由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

具体解释：被拆迁人选择货币补偿并用补偿款重新购置房屋的，新购房屋价款不超过货币补偿款的部分免征契税；超出部分需按规定缴纳契税。

2. 操作建议：

在重新购房时，应主动向税务部门提供拆迁协议等相关证明材料，以便享受契税减免优惠。

三、其他取得方式下的契税缴纳

1. 赠与、继承方式：

法规依据：根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，通过赠与、继承等方式取得的回迁房，契税的缴纳需根据具体的法律法规来确定，可能涉及不同的税率和免税条件。

具体解释：例如，通过赠与方式取得的回迁房，可能需要按照赠与房产的契税税率缴纳契税；而通过继承方式取得的回迁房，则可能享受契税减免政策。

2. 土地性质变更情况：

法规依据：若拆迁房涉及土地使用权出让或转让，可能产生额外税费，包括契税等。

具体解释：在此情况下，契税的缴纳需根据土地使用权出让或转让的具体情况来确定，可能涉及不同的税率和计税依据。

四、回迁楼房建筑面积70平房本我要交多少契税

回迁楼房建筑面积70平，房本契税缴纳金额需根据具体情况确定。根据《中华人民共和国契税法》及相关规定，契税的计算和缴纳涉及多个因素，以下是对您问题的详细解答：

1. 一般规定：契税税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在法定幅度内提出，并报相关机关决定和备案。多数地区执行3%至4%的契税税率。

2. 优惠情况：

若回迁房为家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；

若为个人购买家庭第二套改善性住房（除北京、上海、广州、深圳外），面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上，契税税率为2%。

1. 计税依据：通常为房屋的成交价格或市场指导价。对于拆迁补偿方式取得的回迁房，拆迁补偿款部分免征契税，仅对超出部分征收契税。

2. 具体计算：

若该回迁房为家庭唯一住房，且70平方米在90平方米及以下，契税税率为1%。假设房屋总价为X万元，则应缴纳契税 = X × 1%。

若该回迁房非家庭唯一住房，或属于第二套改善性住房且面积在90平方米以上（虽70平方米不满足此条件，但为全面说明），契税税率可能为2%或3%，具体取决于地区政策和购房次数。

若回迁房是通过政府拆迁安置政策无偿获得的，且符合当地免税条件（如特定面积的安置房），可能免征契税。但此类情况需依据地方政策执行，并非普遍适用。

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内容来源参考：律临头条-分户后宅基地拆迁分楼房在卖怎么拿税,回迁房子原来有房本回迁楼房了还用交契税吗

内容审核：刘晓蕾律师

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