徐慧芳律师:拆迁户没有公摊,拆迁还房时 在拆迁测量时 建筑面积没有注明公摊面积时 还房时则加上公摊面积

拆迁户没有公摊,拆迁还房时 在拆迁测量时 建筑面积没有注明公摊面积时 还房时则加上公摊面积,拆迁房没有公摊面积

一、拆迁还房时 在拆迁测量时 建筑面积没有注明公摊面积时 还房时则加上公摊面积

拆迁还房时，若原拆迁测量未注明公摊面积，还房时加上公摊面积的做法是否合理，需结合具体情况与相关法律法规综合判断。以下是对此问题的详细分析：

1. 定义：公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、公共门厅等。

2. 计算原则：公摊面积的计算应遵循公平合理原则，确保被拆迁人的合法权益不受损害。同时，应参照《房产测量规范》等相关规定进行计算，不同类型的房屋公摊系数有所不同。

1. 合同约定优先：若拆迁补偿安置协议中明确约定了公摊面积的计算方式和标准，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则应按照约定执行。

2. 参照相关规定：若无合同约定或约定不明确，可参照地方政策或相关规定处理。例如，某些地区可能规定拆迁还房的公摊面积不得超过一定比例，以保障被拆迁人的权益。

3. 公平合理分配：无论采用何种方式，都应确保公摊面积的分配公平合理，避免损害被拆迁人的利益。若还房时公摊面积显著增加，应给予被拆迁人相应的补偿。

1. 多层与高层建筑差异：由于建筑类型和设计不同，多层和高层建筑的公摊面积存在差异。高层建筑因需配备更多公共设施，公摊面积通常较大。

2. 政策调整影响：政府可能出台相关政策调整公摊面积的计算方式或标准。因此，在计算拆迁还房的公摊面积时，需关注当地政府的最新政策。

二、请教律师 拆房还房还有公摊面积吗

拆迁还房一般包含公摊面积，但具体是否包含及计算方式需依据当地政策、房屋设计等因素确定。以下是对此问题的详细分析：

1. 拆迁还房：指在城市房屋拆迁过程中，被拆迁人选择产权调换方式，由拆迁方提供的用于安置的房屋。

2. 公摊面积：指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、公共门厅等。根据《商品房销售管理办法》第十八条，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积组成，因此，拆迁还房作为商品房的一种形式，其建筑面积理应包含公摊面积。

1. 按比例分摊法：先确定整个建筑物的公摊系数，即公摊面积与套内建筑面积之和的比值。再根据被拆迁人的套内建筑面积乘以公摊系数，得出其应分摊的公摊面积。

2. 按合同约定计算：拆迁补偿安置协议中，双方可就公摊面积的计算方式进行特别约定，如按照固定比例或特定建筑面积计算。

1. 公摊面积增加：若还房公摊面积较被拆迁房屋有所增加，拆迁方应按照约定价格对增加部分给予货币补偿，或适当增加还房面积以弥补使用面积减少。

2. 公摊面积减少：一般情况下，被拆迁人无需退还差价。但根据拆迁补偿协议的约定，拆迁方可能会给予一定奖励或优惠。

农村拆迁房一般无公摊面积，因其多为独门独院，宅基地由村集体分配，房屋建设在宅基地上，无需与其他住户共享公共区域。但具体仍需依据当地政策和实际情况判断。

三、拆迁还房公摊面积规定

拆迁还房的公摊面积并没有统一标准，而是受房屋类型、楼层构造、配套设施及当地政策等多种因素影响。以下是对拆迁还房公摊面积规定的详细解释：

一、公摊面积比例范围

1. 多层住宅（7层及以下）：公摊系数通常在7%至15%之间，具体数值取决于是否配备地下设备用房、底层商铺或架空等因素。

2. 小高层住宅（8至18层）：公摊系数一般在15%至20%之间，包含了电梯井及相关设备空间的公摊。

3. 高层住宅（18层以上）：公摊系数相对较高，大致在18%至26%之间，由于高层住宅需要更多的公共设施来保障住户生活。

二、公摊面积的计算与构成

计算方式：公摊面积是指整栋楼产权人共同所有的公用部分建筑面积，计算公式为：公摊面积 = 建筑面积 套内建筑面积。其中，套内建筑面积包括房屋套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积之和。

构成部分：主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等，以及为整幢服务的其他公共用房和管理用房的建筑面积。

三、相关法律法规及政策依据

拆迁还房的公摊面积计算需遵循《房产测量规范》等相关规定，各地通常会依据这些国家标准制定本地细则，明确公摊面积的计算方法和范围。

在拆迁安置补偿协议中，应对公摊面积的计算方式和标准进行明确约定，以保障被拆迁人的合法权益。

有些地方规定，拆迁安置房的公摊面积应与被拆迁房屋的公摊面积相当，若存在差异，应给予相应的差价补偿。

四、拆迁安置房有公摊面积吗

拆迁安置房通常包含公摊面积。以下是对此问题的详细分析：

一、公摊面积的定义与范围

1. 定义：公摊面积是指整栋楼产权人共同所有的公用部分建筑面积，以水平投影面积计算。

2. 范围：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室（如作为公共使用）、值班警卫室等，以及为整幢服务的其他公共用房和管理用房的建筑面积。

二、拆迁安置房公摊面积的存在原因

1. 建筑设计与功能需求：拆迁安置房需满足居民基本生活需求和建筑设计规范，如设置电梯、楼梯、走廊等公共设施，这些设施占用一定建筑面积，形成公摊面积。

2. 政策与法规要求：根据《房产测量规范》等相关规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，拆迁安置房同样需遵循此规范。

三、拆迁安置房公摊面积的具体情况

1. 多层住宅：公摊系数通常在7%至15%之间，具体数值取决于是否配备地下设备用房、底层商铺或架空等因素。

2. 小高层住宅：公摊系数一般在15%至20%之间，包含了电梯井及相关设备空间的公摊。

3. 高层住宅：公摊系数相对较高，大致在18%至26%之间，由于高层住宅需要更多的公共设施来保障住户生活。

四、注意事项

1. 关注当地政策：被拆迁人应密切关注当地政府关于拆迁安置房公摊面积的具体政策规定。

2. 明确协议条款：在签订安置协议时，应明确公摊面积的范围、计算方式及实际公摊面积与约定不符时的处理办法等条款。

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内容来源参考：律临头条-请教律师 拆房还房还有公摊面积吗,拆迁还房公摊面积规定

内容审核：徐慧芳律师

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