许玉龙律师:上海拆迁户的房子,为什么拆迁户的房子没有房产证

上海拆迁户的房子,为什么拆迁户的房子没有房产证,上海拆迁后的购房资格

一、为什么拆迁户的房子没有房产证

拆迁房并非都没有房产证，其是否有房产证取决于多种因素。以下是对此问题的详细分析：

一、可以办理房产证的拆迁房

1. 市政工程动迁配套商品房：因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，产权属于个人所有。在取得所有权的一定期限内（如上海为5年）不能上市交易，但限制交易期过后，可按照相关规定办理房产证。

2. 房产开发动迁安置房：因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房，与一般商品房无异，属于被安置人的私有财产，可以自由上市交易，并正常办理房产证，前提是开发商需具备合法合规的开发建设及销售手续。

3. 正规拆迁程序分配的拆迁房：政府拆迁分配或开发商购买土地后赔偿的拆迁房，只要是通过正规拆迁程序拆迁的，通常都有房产证。办理时需准备拆迁赔偿协议书、房地产转移登记申请书等材料，并按照当地拆迁安置政策及相关手续进行。

二、难以办理房产证的拆迁房

1. 违规建设拆迁房：如未取得建设工程规划许可证、未按照规划许可内容进行建设等违规行为，可能导致无法通过相关部门的验收，进而无法办理房产证。

2. 开发商问题导致的：开发商未取得完整的土地使用证、建设工程规划许可证等必要证件，或因资金链断裂、跑路等问题，导致项目烂尾或无法完成后续建设和相关手续的办理，使得被拆迁人难以拿到房产证。

三、特殊情况的拆迁房

在农村集体经济组织所有的土地上建造的安置房，可能没有房产证，但只要被认定为合法建筑，在拆迁时仍然可以获得相应的补偿。

二、拆迁户给的房子能不能过户

拆迁户给的房子能否过户，需根据房屋具体情况及当地政策综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、已列入拆迁范围且产权冻结的情况

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条：房屋征收范围确定后，将暂停办理相关手续，包括产权过户，且暂停期限最长不得超过1年。因此，若房屋已被明确列入拆迁范围且产权冻结，则无法办理过户手续。

二、拆迁前未冻结产权或已取得房产证且无限制交易的情况

若房屋虽已确定要拆迁，但尚未进入产权冻结阶段，或者房屋已经取得了合法的房产证且没有抵押、查封等限制交易的情况，那么是可以按照正常流程办理过户手续的。

过户条件：包括卖方具有合法的房屋产权证明、买卖双方签订了合法有效的房屋买卖合同、交易房屋不存在任何限制交易的情形，以及双方按规定缴纳了相关税费。

三、拆迁后取得安置房的情况

大产权安置房：若安置房在满足一定条件后可以办理正规产权证书，即成为大产权房，那么在取得房产证后，只要产权明晰且无纠纷，即可按照正常的房产过户流程进行交易。

小产权安置房：若安置房属于小产权房，则往往没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。由于其产权不完整，无法在不动产登记机构进行合法的过户登记手续。

三、现在浦东动迁一般性房子都分到哪里去

浦东动迁后房屋的分配地点并非由单一因素决定，而是依据拆迁政策、协议以及被拆迁人的实际情况进行综合考量与分配。以下是对此问题的详细分析：

一、动迁房分配的基本原则

动迁房，即拆迁安置房，其分配过程需严格遵循拆迁政策和与拆迁方签订的拆迁补偿协议。这些政策和协议明确了动迁房的数量、面积、位置及分配方式等关键内容。在分配过程中，应确保公平性和合理性，充分考虑被拆迁人的身份、房屋权属及家庭实际情况。

二、动迁房分配的具体流程

1. 被拆迁人身份与房屋权属确认：

被拆迁人的身份是动迁房分配的基础，通常依据房屋所有权证或其他相关证明文件来确定。若房屋存在共有权人，则所有共有权人均应参与分配决策。

对于公有住房的拆迁，需特别关注承租人和共同居住人的权益，确保他们有权参与动迁房的分配。

2. 遵循拆迁政策和协议：

拆迁政策和协议是动迁房分配的重要依据。这些政策和协议通常由当地政府或拆迁方制定，并明确规定了动迁房的分配方式、标准等。

常见的分配方式包括面积置换（如按被拆迁房屋面积1:1.2的比例置换）、人口因素考虑（如每人享受一定面积的安置指标）以及货币补偿与房屋安置的结合。

3. 综合考虑家庭实际情况：

在分配动迁房时，应充分考虑被拆迁家庭的实际情况，包括但不限于家庭成员数量、年龄结构、健康状况以及特殊困难（如低收入、残疾等）。

对于长期居住在被拆迁房屋内的家庭成员，以及在建造或翻修房屋时有较大贡献的子女，可给予适当照顾。

4. 协商与调解机制：

家庭内部在动迁房分配问题上若无法达成一致意见，应通过协商、调解等方式寻求解决方案。可以邀请相关部门、社区组织或专业律师参与调解，以确保分配的公正性。

5. 法律途径解决争议：

若协商和调解无效，当事人可通过法律途径解决争议。这包括向法院提起诉讼或申请仲裁，由法院或仲裁机构根据法律法规和事实情况作出裁决。

三、浦东动迁房分配地点的决定因素

1. 区域规划与土地利用：

浦东新区的区域规划和土地利用情况对动迁房的分配地点有重要影响。政府会根据区域发展规划和土地利用需求，合理规划动迁房的建设地点。

2. 被拆迁房屋的位置与价值：

被拆迁房屋的位置和价值也是决定动迁房分配地点的重要因素。一般来说，被拆迁房屋位于繁华地段或具有较高价值的区域，其对应的动迁房可能会分配在相对较好的地段。

3. 被拆迁人的需求与意愿：

在分配动迁房时，也会考虑被拆迁人的需求和意愿。例如，对于有特殊需求的被拆迁人（如老年人、残疾人等），可能会优先分配在交通便利、设施完善的区域。

四、后续手续办理

动迁房分配完成后，务必及时办理相关的产权登记、过户等手续。被拆迁人应积极配合拆迁方和相关部门完成这些手续，以确保自己的合法权益得到法律保障。

四、拆迁户分到的房子可以卖吗

拆迁户分到的房子是可以卖的，但需要满足一定的条件。

拆迁房是否能卖，首先要看该房屋是否取得了产权。如果拆迁安置房进行了产权登记并取得了房屋所有权证，那么该房屋就可以上市交易。因此，在卖拆迁房之前，必须确保已经取得了完全的产权。

在卖拆迁房时，必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定。根据该法，下列房地产不得转让：包括未依法登记领取权属证书的房地产；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形等。因此，在卖拆迁房之前，必须确保该房屋不存在上述禁止转让的情形。

在卖拆迁房时，还需要注意以下问题：首先，要调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，那么需要尽快办理产权证；其次，要办理公证手续，以免出现纠纷；最后，如果有可能的话，可以在交易后办理更名手续，以确保交易的合法性和安全性。

拆迁户分到的房子在满足一定条件后是可以卖的。但在卖房过程中，必须遵守相关法律法规的规定，并注意处理好相关问题，以确保交易的合法性和安全性。

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内容来源参考：律临头条-拆迁户给的房子能不能过户,现在浦东动迁一般性房子都分到哪里去

内容审核：许玉龙律师

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