丁春扬律师:农村拆迁户新建楼房,拆除后重建的楼房是什么性质的

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一、拆除后重建的楼房是什么性质的

拆除后重建的楼房性质主要取决于原房屋的土地性质、拆除原因及重建后的规划用途，需分情况讨论：

一、集体土地上的房屋拆除重建

1. 宅基地上房屋重建：若原房屋位于农村宅基地上，因年久失修或灾害损毁等原因拆除后，村民在符合规划的前提下，可申请在原宅基地上重建房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。重建后的房屋仍属于集体土地上的农村住宅，土地性质不变，所有权归村集体，村民享有使用权。

2. 集体建设用地上的房屋重建：若原房屋位于集体建设用地上，如村办企业厂房、学校等，拆除后重建需符合集体建设用地使用规定。根据《土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。重建后的房屋性质取决于用地性质，若为经营性用途，则可能为商业或工业用房。

二、国有土地上的房屋拆除重建

1. 城市房屋拆迁重建：若原房屋位于城市国有土地上，因城市更新、基础设施建设等原因拆除后，重建需符合城市规划和土地出让合同约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。重建后的房屋性质通常为商品房或公共设施用房，土地性质仍为国有。

2. 危房改造重建：若原房屋经鉴定为危房，需拆除重建的，需按照《城市危险房屋管理规定》办理相关手续。重建后的房屋性质与原房屋一致，若原房屋为住宅，则重建后仍为住宅；若原房屋为商业用房，则重建后仍为商业用房。

二、农村拆迁盖楼房叫什么

农村拆迁盖楼房所涉及的房屋类型及法律解析

在农村拆迁过程中，所盖楼房作为对被拆迁人的补偿，通常包括拆迁安置房、回迁房以及在某些特定情况下的经济适用房。以下是对这三种房屋类型的详细法律解析：

一、拆迁安置房

1. 定义与目的：

拆迁安置房是政府或开发商因城市建设、土地开发等需要，对被拆迁人进行补偿而提供的住房。这类房屋旨在保障被拆迁人的基本居住权益，确保其在拆迁后能够有合适的住所。

2. 土地性质与交易限制：

土地性质：拆迁安置房可能建在划拨土地或出让土地上。若建在划拨土地上，则在上市交易时可能需要补缴土地出让金。

交易限制：为防止炒房行为，保护被拆迁人的居住权益，部分拆迁安置房设有交易时间限制。例如，取得房产证后一定年限内（通常为5年）不得上市交易。

3. 价格优势与质量保障：

价格优势：相较于同地段的商品房，拆迁安置房的价格往往更为实惠，这有助于被拆迁人以较低的成本获得新的住所。

质量保障：随着政策标准的提高，拆迁安置房的质量及配套设施也在不断改善，以确保被拆迁人的居住品质。

二、回迁房

1. 定义与特点：

回迁房是指拆迁人或开发商按照拆迁安置协议，在原地或附近为被拆迁人重新建造的房屋。这类房屋的特点在于其地理位置熟悉，生活便利性强，且周边配套及人际关系能够保持原有状态。

2. 产权与交易：

产权性质：回迁房的产权性质与拆迁安置房相似，办理房产证的时间可能较长。

交易规定：回迁房的交易受土地性质影响，需遵循相关规定。例如，若土地性质为划拨，则在交易时可能需要补缴土地出让金。

3. 情感价值与社区关系：

情感价值：对于对原居住区域有深厚情感的被拆迁人来说，回迁房具有特殊的情感价值，能够让他们继续在熟悉的环境中生活。

社区关系：回迁房有助于保持原有的社区关系，减少因拆迁而带来的社会关系断裂。

三、经济适用房（部分拆迁安置情况）

1. 定义与背景：

经济适用房是根据国家计划建设的住宅，享受政策优惠，面向中低收入家庭或特定拆迁安置人群。在部分拆迁项目中，被拆迁人可能被安置到经济适用房。

2. 政策优惠与申购条件：

政策优惠：经济适用房的价格由政府指导价确定，通常低于市场价，旨在解决中低收入家庭的住房问题。

申购条件：获取经济适用房通常需要经过家庭收入、住房情况等审核，以确保符合经济适用房的保障对象要求。

3. 交易限制与产权取得：

交易限制：经济适用房的上市交易有诸多规定，如居住年限要求及可能的土地收益补缴。这有助于防止经济适用房被投机炒房者利用。

产权取得：购买经济适用房满一定年限（通常为5年）并补缴相关价款后，方可取得完全产权并上市交易。

三、买农村平房过不了已拆迁现在办楼房新证怎么办

农村拆迁后楼房办理房产证，需根据楼房类型按不同流程操作。具体如下：

一、农村自建房拆迁后原地重建楼房

1. 申请：向村委会提出申请，填写申请表并提交拆迁补偿安置协议、身份证明、土地使用权证明（如适用）等材料。村委会初步审核后签署意见并加盖公章。

2. 审核：村委会将材料报送至乡（镇）人民政府，乡（镇）人民政府进一步审核并进行实地勘察，符合规定的签署审核意见并报送县级人民政府不动产登记机构。

3. 公告：不动产登记机构对申请事项进行公告，公告期不少于15个工作日。

4. 登记发证：公告期满无异议或异议不成立的，核发不动产权证书。

二、农村拆迁安置房（集中安置小区楼房）

1. 集体土地性质安置房：

前期准备：由拆迁安置实施单位或村委会统一收集资料。

提交申请：拆迁安置实施单位或村委会提交资料申请办理初始登记。

分割登记：安置户凭相关材料申请转移登记，核发不动产权证书。

2. 国有土地性质安置房：

开发商办理初始登记：开发商提交材料申请房屋所有权初始登记。

业主申请转移登记：安置户与开发商共同申请转移登记，颁发不动产权证书。

三、注意事项

1. 确保所有材料的真实性和完整性，以免影响办理进度。

2. 各地具体政策和办理流程可能存在差异，建议提前咨询当地不动产登记机构或乡镇政府相关部门。

四、农村拆迁盖楼好还是不拆好

关于农村拆迁盖楼好还是不拆好的问题，不能一概而论，需要从多个角度进行综合分析。

1. 提升居民居住条件：根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，农村拆迁盖楼往往伴随着基础设施的完善和居住环境的改善。新建的楼房通常具备更好的采光、通风和安全性能，能够显著提升居民的居住品质。

2. 促进农村经济发展：拆迁盖楼可以带动相关产业的发展，如建筑业、装修业等，为当地农民提供更多的就业机会和收入来源。同时，新建的楼房也可能成为商业或旅游景点，进一步促进农村经济的繁荣。

3. 优化土地资源配置：通过拆迁盖楼，可以更加合理地利用土地资源，避免土地浪费和闲置。这对于提高土地利用效率、促进农村可持续发展具有重要意义。

1. 居住条件落后：如果农村房屋长期不进行改造或拆迁，可能会导致居住条件落后，影响居民的生活质量。例如，老旧房屋可能存在安全隐患、采光通风不佳等问题。

2. 土地利用效率低下：不拆迁可能导致土地资源得不到有效利用，造成浪费。特别是在一些人口密集、土地资源紧张的地区，这种浪费现象更为明显。

3. 阻碍农村经济发展：长期不拆迁可能会阻碍农村经济的发展和现代化进程。因为老旧的房屋和基础设施可能无法满足现代经济发展的需求，限制了农村地区的产业升级和转型。

1. 尊重居民意愿：在决定是否拆迁盖楼时，应充分尊重当地居民的意愿和需求。通过召开村民大会、进行问卷调查等方式，了解居民对拆迁盖楼的看法和期望，确保决策过程民主、透明。

2. 科学规划与合理布局：拆迁盖楼应进行科学规划和合理布局，确保新建的楼房符合当地经济发展水平和居民需求。同时，要注重保护生态环境和文化遗产，避免过度开发和破坏。

3. 完善补偿与安置机制：对于因拆迁而失去房屋和土地的居民，应建立完善的补偿与安置机制。确保居民在拆迁过程中得到合理的补偿和妥善的安置，保障他们的合法权益不受侵害。

农村拆迁盖楼好还是不拆好并没有一个绝对的答案。而是需要根据当地的实际情况、居民的意愿和需求以及科学规划与合理布局等多方面因素进行综合考虑和决策。

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内容来源参考：律临头条-农村拆迁盖楼房叫什么,买农村平房过不了已拆迁现在办楼房新证怎么办

内容审核：丁春扬律师

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