耿佳慧律师:卖给拆迁户的房子,拆迁的房子卖给别人过户要交税吗

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一、拆迁的房子卖给别人过户要交税吗

拆迁的房子卖给别人过户时，确实需要交税，具体税费情况如下：

一、卖方涉及的税费

1. 增值税

非北上广深地区：购买不足2年的住房对外销售，需按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

北上广深地区：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

拆迁房的购买时间按拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。

2. 个人所得税

若拆迁房是卖方家庭唯一住房且持有时间超过5年（即“满五唯一”），则免征个人所得税。

若不符合“满五唯一”条件，一般按照房屋转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳；部分地方可能按房屋转让收入的1%3%核定征收。

3. 土地增值税和印花税

对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

二、买方涉及的税费

1. 契税

对个人购买家庭唯一住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房：面积90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上，减按2%的税率征收契税。（注：北京市、上海市、广州市、深圳市不实施此契税优惠政策，按当地政策执行。）

三、其他费用

除上述税费外，卖房过程中还可能涉及交易费、登记费等小额费用。

二、房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价如何纳增值税

房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价时，增值税的计算和缴纳需遵循相关税收法规，具体分析如下：

一、增值税处理原则

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应视同销售服务、无形资产或者不动产缴纳增值税。在房地产拆迁还建的场景中，虽然形式上看似“无偿”提供房产，但实质上是对被拆迁人原有房产的补偿，但仍需按照视同销售的原则计算缴纳增值税。

二、具体计算方法

1. 销售额的确定：

销售额应按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。若无法找到近期销售同类不动产的平均价格，则可能需要按照其他合理方法确定销售额，如成本加成法或市场评估法等。

对于房地产开发企业，若采用一般计税方法，销售额还应扣除当期允许扣除的土地价款，计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

2. 增值税的计算：

一旦确定了销售额，就可以根据适用的税率来计算应缴纳的增值税额。对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，一般适用9%的增值税税率。计算公式为：应纳税额 = 销售额 × 税率。

三、特殊情况与申报缴纳

特殊情况：如被拆迁户获得的补偿面积与拆迁面积相等，部分地区税务机关可能按成本价核定计征增值税；超出部分则按市场价计算。

申报与缴纳：开发企业在向被拆迁业主交付还建房后，应及时进行增值税的申报和缴纳工作，包括填写正确的纳税申报表、提供必要的税务资料以及按时足额缴纳税款等。

三、拆迁安置房能卖给别人需要缴纳什么费用

拆迁安置房买卖时，买卖双方均需承担一定费用，具体如下：

一、买方应缴纳的费用

1. 契税：根据《中华人民共和国契税法》，契税税率一般为3%至5%，但个人购买家庭唯一住房有优惠。若买方首次购房且房屋面积90平方米及以下，契税税率为1%；90平方米以上，税率为1.5%。购买二套房时，90平方米及以下税率为1%，90平方米以上通常为2%（北上广深等特定地区可能高达3%）。

2. 交易手续费：按房屋面积计算，一般每平方米3至6元，具体标准依当地规定。

3. 测绘费：依据房屋测绘机构收费标准，通常为每平方米1至2元。

4. 权属登记费及取证费：权属登记费一般在80至100元之间，取证费各地略有差异。

二、卖方应缴纳的费用

1. 增值税及附加税：个人将购买不足2年的住房对外销售，全额缴纳5%的增值税。购买2年以上（含2年）的住房，在非北上广深地区免征增值税；在北上广深，非普通住房按差额缴纳5%增值税，普通住房则免征。附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，基于增值税税额计算。

2. 个人所得税：若卖方能提供房屋原值凭证，应纳税所得额为转让收入减除房屋原值、税金及合理费用后的余额，税率20%。若不能提供，一般按住房转让收入的1%核定征收。转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。

3. 交易手续费：与买方相同，按房屋面积每平方米3至6元计收。

三、其他可能费用

包括土地出让金/土地收益金（划拨土地上的房屋交易时需补缴）、中介费（通过房产中介交易需支付）、核档费等，具体根据当地政策和实际情况确定。

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内容来源参考：律临头条-房地产公司卖给拆迁户房屋低于市场价如何纳增值税,拆迁安置房能卖给别人需要缴纳什么费用

内容审核：耿佳慧律师

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