耿佳慧律师:拆迁户房产中介,通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

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一、通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子有风险吗

通过房产中介购买拆迁户用房票购买的房子确实存在风险，主要包括产权、交易、质量与配套、政策等多方面的风险。以下是对这些风险的详细分析：

一、产权风险

1. 产权不明晰：拆迁安置房的产权可能涉及家庭成员共有，若未经全体共有人同意即进行出售，可能导致合同无效，购房者面临产权纠纷。

2. 无法办理产权证书：拆迁安置房手续复杂，房产证办理时间可能较长，甚至可能因建设手续不全而无法办理，影响购房者权益。

3. 土地性质问题：部分拆迁安置房土地为划拨性质，交易时可能需要补缴土地出让金，且上市交易可能受限。

二、交易风险

1. 卖方违约风险：由于拆迁安置房常需数年才能办理过户，期间房价波动大，卖方可能反悔或要求加价，购房者应通过合同明确违约责任。

2. 一房多卖风险：未办理产权过户前，房屋所有权仍归卖方，存在一房多卖的风险，购房者应通过正规渠道查询房屋权属状态。

3. 合同履行风险：购房过程中可能出现债务纠纷、卖方去世等不确定因素，影响合同履行，购房者应调查卖方资信状况，并在合同中明确违约责任。

三、质量与配套风险

1. 房屋质量问题：拆迁安置房建设标准可能较低，购房者应仔细查看房屋质量报告，进行实地勘查。

2. 配套设施不完善：拆迁安置房小区配套设施可能不足，购房者应考察小区周边交通、教育、医疗等配套设施情况。

四、政策风险

政府政策变化可能影响拆迁安置房的交易条件和税费标准，购房者应关注相关政策动态，确保交易符合最新法规要求。

二、拆房子会给房产中介钱吗

在房屋拆迁过程中，被拆迁人是否会给房产中介钱，并非由拆迁行为本身直接决定，而是取决于拆迁补偿安置方案及当地政策，以及被拆迁人与房产中介之间是否存在相关服务合同关系。

1. 货币补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人有权选择货币补偿，其金额依据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估价格确定。

2. 产权调换：被拆迁人也可选择房屋产权调换，即获得新的安置房作为补偿。安置房的面积、位置等条件应依据拆迁政策和补偿方案明确。

3. 结合补偿：拆迁方可能提供货币补偿与产权置换相结合的方式，既给一部分钱又提供新房屋，具体比例和方式由当地拆迁政策和实际情况确定。

1. 无直接关联：拆迁补偿行为本身与房产中介无直接联系，除非被拆迁人委托房产中介进行房产交易或咨询相关服务，并因此产生服务费用。

2. 服务合同关系：若被拆迁人与房产中介存在服务合同关系，如委托中介出售被拆迁房屋或寻找新住房等，则可能需根据合同约定支付相应费用。

若拆迁补偿方案中包含了对被拆迁人自行解决住房问题的货币补偿，且被拆迁人选择通过房产中介寻找新住房，则可能因此产生与房产中介的费用结算问题。但这并非拆迁行为本身导致的费用支付，而是基于被拆迁人与房产中介之间的服务合同关系。

三、拆迁房户主把房子卖给了中介我现在如果买的话合同该和谁签呢

购买拆迁房时，合同应与具有合法产权或处置权的主体签订，具体分析如下：

1. 产权未转移情形：若拆迁房原户主（即被拆迁人）尚未与拆迁方完成产权置换或货币补偿协议，且未将房产过户给中介，则原户主仍为法律上的产权人。此时，购房合同应直接与原户主签订，中介仅作为交易中介方参与。

2. 产权已转移情形：若原户主已通过合法程序（如签订拆迁补偿协议、完成产权过户）将拆迁房权益转让给中介，且中介已取得合法产权或处置权（如通过买卖、赠与等方式），则购房合同需与中介签订。但需注意核实中介的产权证明文件（如拆迁补偿协议、房产证等），避免因产权瑕疵导致合同无效。

1. 审查拆迁补偿协议：无论合同与谁签订，均需审查原户主与拆迁方签订的拆迁补偿协议，确认协议中是否明确约定了房产的处置方式（如是否允许转让、转让条件等）。若协议禁止转让或未明确允许，则交易可能存在法律风险。

2. 确认中介资质与权限：若合同拟与中介签订，需核实中介是否具备合法经营资质（如房地产经纪机构备案证明），并确认其是否获得原户主或拆迁方的合法授权（如委托销售协议）。未经授权的中介行为可能构成无权处分，导致合同无效。

1. 明确合同主体与内容：合同中应清晰载明双方当事人信息（姓名、身份证号等）、房产信息（地址、面积、产权证号等）、交易价格、付款方式、违约责任等关键条款。避免因条款模糊导致纠纷。

2. 要求产权证明文件：签订合同前，要求对方提供拆迁补偿协议、房产证（如有）、授权委托书（如涉及中介）等文件，并核实其真实性。必要时可到拆迁方或不动产登记中心查询产权状态。

3. 咨询专业律师：鉴于拆迁房交易的复杂性，建议购房前咨询专业律师，对合同条款进行审查，并评估交易风险。律师可协助核实产权、审查合同，并提供法律意见。

四、拆迁时为什么房产中介公司会去收买房子呢

房产中介公司在拆迁时收买房子，主要是出于经济利益的驱动，其背后涉及多个层面的考量。以下是对此问题的详细分析：

1. 拆迁带来的市场变动：拆迁往往意味着某一区域的房屋将被拆除重建，这会导致该区域房屋的供需关系发生变化。房产中介公司可能预见到了这一变化，认为在拆迁前收购房产能够在未来获得更高的收益。

2. 低价收购与高价转售：在拆迁前，部分房主可能因各种原因（如急需资金、对拆迁补偿不满意等）愿意以较低的价格出售房产。房产中介公司利用这一机会低价收购，待拆迁后或新楼盘建成后，再以更高的价格转售，从而获取利润。

1. 获取拆迁补偿：房产中介公司收购房产后，可能成为房屋的合法所有权人，从而有权获得拆迁补偿。在某些情况下，拆迁补偿可能包括房屋价值补偿、搬迁费用、临时安置费用等，这些对于房产中介公司来说都是可观的经济收益。

2. 产权注销与新证办理：拆迁后，原房产证需交回相关部门注销。房产中介公司作为新的所有权人，可以办理新的房产证，进一步确保其产权的合法性。这为后续的转售或出租提供了便利。

1. 合法收购与转让：房产中介公司在收购房产时，需确保交易的合法性，包括核实房主的身份、房屋的产权状况等。同时，在转售时也需遵守相关法律法规，确保交易的合规性。

2. 避免法律风险：房产中介公司需了解并遵守当地的拆迁政策和相关法律法规，以避免因违规操作而引发的法律风险。例如，需确保拆迁补偿的合法性和合理性，避免与房主或拆迁方产生纠纷。

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内容来源参考：律临头条-拆房子会给房产中介钱吗,拆迁房户主把房子卖给了中介我现在如果买的话合同该和谁签呢

内容审核：耿佳慧律师

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