孙熙越律师:当物业遇上拆迁户,我们小区物业费收缴不足 有的住房不缴物业费 特别是拆迁户不缴物业费 导致

当物业遇上拆迁户,我们小区物业费收缴不足 有的住房不缴物业费 特别是拆迁户不缴物业费 导致,拆迁小区物业收费标准

一、我们小区物业费收缴不足 有的住房不缴物业费 特别是拆迁户不缴物业费 导致

针对小区物业费收缴不足，特别是拆迁户不缴物业费的问题，物业可采取以下措施：

1. 法律依据：根据《物业管理条例》第七条，业主有按时交纳物业服务费用的义务。无论房屋是否有人居住，只要房屋已交付且物业服务已提供，业主就需缴纳物业费。

2. 特殊情况处理：若拆迁户因特殊原因（如经济困难）暂时无法缴纳，物业可与其协商分期缴纳或提供其他帮助，但不应直接免除其缴费义务。

1. 了解原因：物业应主动与不缴费的拆迁户沟通，了解其不缴费的具体原因，如对物业服务不满、经济困难等。

2. 解释说明：针对业主的疑虑，物业需详细解释费用构成、用途及提供清晰的费用明细，并承诺整改服务问题。

3. 达成共识：尝试与业主协商解决方案，如分期缴纳、对服务进行改进后请求理解与支持。

1. 书面催缴：物业可向不缴费的拆迁户发送书面催缴通知，明确欠费金额、时间段及缴费截止日期，并告知逾期后果。

2. 申请调解或诉讼：若催缴无果，物业可向当地人民调解委员会或物业管理纠纷调解机构申请调解；调解不成，则可根据物业服务合同向有管辖权的人民法院提起诉讼。

3. 申请强制执行：若法院判决支持物业，但业主仍不履行缴费义务，物业可申请法院强制执行，包括冻结账户、查封财产等措施。

二、本小区拆迁户物业费不交买的人要交物业费和法吗

对于小区拆迁户物业费不交，买的人是否要交物业费的问题，首先可以明确的是，根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。这一规定同样适用于拆迁后购买房产的业主。

1. 物业费用的交纳主体

根据《物业管理条例》第四十一条，业主是物业服务费用的交纳主体。无论业主是原始购房者还是通过拆迁后购买房产成为业主，都应当遵循这一规定。

如果拆迁户在拆迁过程中与物业使用人或购房者有约定，由物业使用人或购房者交纳物业服务费用，并且这一约定得到了实际履行，那么从该约定。但原拆迁户作为业主，仍负有连带交纳责任。

2. 拆迁户与物业费的关系

拆迁户在拆迁后如果获得了安置房，并且该安置房小区有物业管理，那么拆迁户作为业主，同样需要按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

如果拆迁户认为物业服务存在质量问题或物业服务费用不合理，应当通过合法途径与物业公司进行协商或诉讼，而不是简单地拒绝交纳物业费。

3. 不交物业费的法律后果

不交物业费并不违法，但构成对物业服务合同的违约。如果业主长时间不交物业费，物业公司有权向人民法院起诉，要求业主补齐物业费。

不交物业费还可能影响业主的个人征信，对业主的信用生活产生不利影响。

无论是拆迁户还是通过其他方式购买房产的业主，都应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。如果认为物业服务存在问题，应当通过合法途径解决，而不是拒绝交纳物业费。

三、拆迁户住进小区不需要缴物业费吗

拆迁户住进小区后，是否需要缴纳物业费，这个问题主要依据的是《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。

根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。这意味着，无论是拆迁户还是其他业主，只要享受了物业服务，就应当按照合同约定缴纳物业费。同时，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条也明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

1. 如果拆迁户的小区物业能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据，那么拆迁户就需要按照标准缴纳物业费。这些费用标准可能会低于同类的商品房，但具体标准需咨询当地物价局。

2. 如果拆迁户的小区存在物业管理，但物业公司未能提供符合合同约定的服务，或者存在其他违规收费行为，业主可以依据相关法律法规拒交或要求减少物业费。例如，物业公司未履行合同的服务责任，或者擅自扩大收费范围、提高收费标准等。

3. 对于因房屋质量问题未能交房的情况，物业费应由开发商缴纳。但如果业主无正当理由拒绝收房，则需要承担物业费。

即使房屋空置，业主也需要缴纳物业费。因为物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，不会因为某一个人或几个人不在此居住而减少管理成本。但如果房子长期空置，业主可以申请房屋空置，按照相关规定，可能只需要支付60%70%的费用，具体比例需根据小区规定确定。

拆迁户住进小区后，是需要缴纳物业费的。除非存在特殊情况或小区规定有特别约定，否则业主应当按照物业服务合同的约定履行缴纳物业费的义务。

四、小区拆迁和物业有关系吗

小区拆迁与物业的关系需分情况讨论，物业通常不直接参与拆迁决策或实施，但在特定环节可能承担协助或管理职责。以下从法律角度详细分析两者关系：

一、物业在拆迁中的角色定位

1. 物业无权主导拆迁

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，房屋征收与补偿工作的主体为市、县级人民政府，物业作为小区服务方，不具备拆迁主体资格。物业不得自行决定或实施拆迁行为，否则可能构成违法。

2. 物业的协助义务

在拆迁过程中，物业可能需配合政府或拆迁方完成以下工作：

提供业主信息：协助核实房屋产权人、租赁情况等基础数据；

传达通知：向业主转交政府发布的征收公告、补偿方案等文件；

维护秩序：在拆迁现场配合维持秩序，防止冲突升级。

但需注意，物业的协助行为需以法律授权或政府要求为前提，不得超越职责范围。

二、物业与拆迁相关的管理职责

1. 租赁关系处理

若小区内存在租赁房屋，物业需协助处理租客与房东的纠纷：

根据《民法典》第七百三十二条，租客在租赁期限内因拆迁需搬离的，有权要求房东返还剩余租金并赔偿损失；

物业可提供租赁合同备案信息，协助政府核实租客权益，但无权直接决定补偿分配。

2. 公共设施处置

拆迁涉及小区公共设施（如停车场、绿化带）的拆除时，物业需：

配合政府制定设施迁移或补偿方案；

向业主公示处置情况，确保透明度。

但公共设施的补偿对象通常为全体业主，物业仅作为执行方。

三、物业责任边界与法律风险

1. 不得擅自处置房屋

物业若未经政府授权，擅自拆除业主房屋或断水断电逼迁，可能构成：

故意毁坏财物罪（《刑法》第二百七十五条）；

非法侵入住宅罪（《刑法》第二百四十五条）。

业主可依法追究物业刑事责任或要求民事赔偿。

2. 纠纷调解的局限性

物业可协调业主与拆迁方的矛盾，但调解结果无法律强制力。若协商未果，业主需通过行政复议（《行政复议法》第九条）或行政诉讼（《行政诉讼法》第四十六条）维权，物业不承担最终责任。

四、特殊情形：物业作为被拆迁人

若物业办公用房被纳入拆迁范围，其权益保护需遵循：

1. 同等补偿原则：物业有权获得与业主同等的房屋价值补偿、搬迁费用等；

2. 合同优先性：若物业与开发商签订的租赁合同中约定了拆迁补偿条款，需按合同执行。

总结：物业在拆迁中主要承担辅助性、事务性工作，不享有决策权或实施权。业主需明确物业的职责边界，避免将拆迁责任归咎于物业；同时，物业应严格依法行事，防止因越权行为引发法律纠纷。

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内容来源参考：律临头条-本小区拆迁户物业费不交买的人要交物业费和法吗,拆迁户住进小区不需要缴物业费吗

内容审核：孙熙越律师

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