孙志平律师:下应拆迁户小区,回迁安置房 5年免物业费 收车位管理费合法吗

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一、回迁安置房 5年免物业费 收车位管理费合法吗

回迁安置房5年免物业费，但收取车位管理费是否合法，需分情况讨论：

1. 物业费：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。若回迁安置房有5年免物业费的约定，则在此期间内业主无需支付物业费。

2. 车位管理费：车位管理费是针对车位的使用、维护和管理所收取的费用，与物业费性质不同。

1. 车位产权归属：

开发商所有：若车位由开发商所有，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，开发商有权通过出售、附赠或出租等方式约定车位的使用和收费。此时，收取车位管理费是合法的。

业主共有：若车位属于业主共有，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，收取车位管理费需经过业主大会或业主委员会的同意。未经同意擅自收费，则不合法。

2. 物业合同约定：若物业合同中明确规定了车位管理费的收费标准、方式等，并且该条款合法有效，物业公司可按照合同约定收费。

3. 收费合理性：物业公司应制定合理的车位管理费收费标准，并确保费用主要用于车位的维护和管理。若收费标准过高或不合理，业主有权投诉或寻求法律途径保护自己的权益。

若回迁安置房的拆迁补偿协议中明确约定了5年内免收包括车位管理费在内的一切费用，则物业公司在此期间内不得收取车位管理费。

二、移民拆迁的房子户主还要交物业吗

总结性回答：移民拆迁的房子户主是否需要交物业费，主要取决于小区是否引入了专业的物业服务企业以及业主与物业服务企业之间是否存在明确的合同约定。若存在物业服务并约定了收费，则户主需按约缴纳；若无物业服务或无相关约定，则户主通常无需缴纳传统意义上的物业费。

一、有物业服务并约定收费的情况

1. 物业服务合同的签订：当拆迁安置小区或回迁房小区引入了专业的物业服务企业，并且户主（业主）与这些企业签订了明确的物业服务合同时，合同中会详细列明物业费的收费标准、服务内容等关键条款。这是户主缴纳物业费的主要法律依据。

2. 物业服务的提供与费用支付：物业服务企业会为小区提供安保、保洁、绿化养护、公共设施维护等全方位的服务。户主作为业主，享受了这些服务，就有义务按照合同约定的标准支付物业费。这种支付是对物业服务企业提供服务的对价，符合等价有偿的原则。

3. 特殊情况下的费用调整：在某些情况下，如政府补贴、开发商优惠等，户主可能享受物业费减免或补贴的待遇。但这并不改变户主在合同约定下应支付物业费的基本原则，只是费用金额或支付方式有所调整。

二、没有物业服务或无相关约定的情况

1. 无物业服务的情况：如果拆迁安置小区或回迁房小区并未引入专业的物业服务企业，或者虽然有一定程度的管理但并未与户主就物业费的收取达成明确约定，那么从法律角度来看，户主可能并无必须缴纳物业费的义务。

2. 社区或街道的简单管理：在某些无物业服务的小区，可能由社区居委会或街道办事处等组织进行简单管理，主要负责处理基本的公共事务，如环境卫生清理、公共设施维护等。但这种管理通常并未按照市场化的物业服务标准提供全面服务并约定收费，因此户主无需缴纳类似市场化物业模式下的物业费。

3. 费用分摊的替代方案：对于无物业服务的小区，如果存在公共设施的维护、环境卫生清理等必要支出，可能会通过其他合理方式（如业主共同分摊费用）来解决相关费用问题。这种方式并不构成传统意义上的物业费缴纳。

三、政府或拆迁办的特殊安排

1. 政府补贴或优惠：政府在拆迁安置时可能会特别说明物业费的相关事宜，或者有特殊的处理方式。例如，政府可能会通过补贴或其他方式来承担部分或全部物业费，或者设定特定的费用分摊机制。这种情况下，户主应遵循政府的安排或相关规定。

2. 拆迁协议中的约定：拆迁协议中可能明确约定了物业费的承担方、支付标准等条款。户主在签订拆迁协议时应仔细阅读相关条款，了解自己在物业费方面的义务和权利。

3. 特殊情况下的处理：在某些特殊情况下，如拆迁安置房存在质量问题、配套设施不完善等，户主可能与拆迁方或物业服务企业就物业费问题产生争议。此时，应根据实际情况和合同约定进行协商解决，必要时可寻求法律途径维护自身权益。

三、楼房外皮脱落 谁负责

楼房外皮脱落的责任归属问题，需根据具体情况来判断。以下是几种可能的责任归属情况：

1. 根据《建设工程质量管理条例》第四十一条，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。因此，如果楼房外皮脱落是由于施工质量问题导致的，并且楼房尚在保修期内，那么施工单位应当承担修复责任。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，可以用于外墙等共有部分的维修。因此，如果楼房外皮脱落是由于正常磨损或老化导致的，并且楼房已过保修期，那么业主可以通过申请使用维修资金来进行修复。

2. 在一些情况下，物业公司可能对楼房外皮有维修和管理的义务。如果物业公司没有尽到相应的维修管理义务，导致楼房外皮脱落给业主造成损害，那么物业公司也需要承担一定的责任。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条和第七百一十三条，出租人应当履行租赁物的维修义务。因此，如果租赁的楼房外皮脱落，一般情况下应由出租人承担修复责任。但如果是承租人的过错导致楼房外皮脱落，那么出租人可以免除维修义务，由承租人自行承担修复费用。

楼房外皮脱落的责任归属需根据楼房是否在保修期内、是否是租赁楼房以及物业公司是否尽到维修管理义务等因素来判断。在具体情况下，可以依据相关法律法规和合同条款来明确责任归属。

四、民法典对空置车位管理费的规定

《民法典》对空置车位管理费的规定主要围绕物业服务合同展开，具体分析如下：

1. 物业服务合同的法律约束力：根据《民法典》第九百三十九条，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务人订立的物业服务合同，均对业主具有法律约束力。这意味着，无论车位是否空置，只要物业服务合同中有相关约定，业主均需遵守。

2. 物业费的支付义务：依据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付。对于空置车位，若物业服务合同中明确规定了管理费的收取标准和方式，业主仍需按约定支付。

3. 空置车位管理费的特殊情况：虽然《民法典》未直接规定空置车位管理费的具体标准，但实际操作中，部分地区或物业服务合同可能对空置车位的管理费有特别约定，如减免或优惠等。这些特殊情况需依据当地政策或物业服务合同的具体条款来确定，并非由《民法典》直接规定。

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内容来源参考：律临头条-移民拆迁的房子户主还要交物业吗,楼房外皮脱落 谁负责

内容审核：孙志平律师

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