刘晓玉律师:拆迁户要求排除执行,拆迁安置房屋被法院查封能否排除执行

拆迁户要求排除执行,拆迁安置房屋被法院查封能否排除执行,拆迁队强行拆迁

一、拆迁安置房屋被法院查封能否排除执行

拆迁安置房屋被法院查封后，能否排除执行需视具体情况而定。以下是对此问题的详细分析：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但一般不得拍卖、变卖或抵债。这一原则同样适用于拆迁安置房，但具体是否执行拍卖需依据房屋是否超出生活必需范围及法院能否保障基本居住权益来判断。

1. 生活必需房屋：若拆迁安置房是被执行人及其所扶养家属维持生活必需的唯一居住房屋，且面积未超过当地廉租房保障标准，同时没有其他替代居住方案，法院一般不会对其进行拍卖。在此情况下，若申请执行人愿意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意从房屋的变价款中扣除五至八年租金，法院可能会考虑执行拍卖。

2. 查封存在错误：若被执行人认为查封行为存在错误，如房屋并非其所有或查封程序违法，可向法院提出书面异议，并提供相关证据，如房屋产权证明、拆迁安置协议等，申请解除查封。

1. 超出生活必需标准：若拆迁安置房的面积、价值明显超出被执行人及其所扶养家属的基本居住需求，如被执行人拥有多套大面积安置房，而实际居住需求仅需一套较小面积的住房，超出的部分即可能面临被执行的风险。

2. 保障基本居住后的剩余价值：若法院通过提供替代性住房满足了被执行人的居住需求后，拆迁安置房的剩余价值部分可用于清偿债务，此时法院可对房屋进行拍卖。

二、动迁房的买受人能不能排除强制执行

动迁房的买受人能否排除强制执行，需根据具体情况综合判断，不能一概而论。以下从法律依据、可排除强制执行的情形、不可排除强制执行的情形等方面进行详细阐述：

法律依据

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定，执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。这表明，法院在执行过程中有权对被执行人的财产采取强制执行措施，包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等。该条款并未直接涉及动迁房买受人能否排除强制执行的问题，需结合其他法律规定和司法实践进行综合分析。

可排除强制执行的情形

买受人已支付全部价款并实际占有

1. 情况说明：若动迁房的买受人已支付全部价款，并实际占有该房屋，且买受人无过错（如不知情被执行人存在债务纠纷等），则买受人可能享有排除强制执行的权利。

2. 处理依据：根据相关司法解释和司法实践，买受人满足上述条件时，法院一般不支持对该房屋的强制执行，以保护买受人的合法权益。

买受人符合消费者物权期待权保护条件

1. 情况说明：若买受人购买动迁房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，同时已支付一定比例的价款，则买受人可能符合消费者物权期待权的保护条件。

2. 处理依据：在此情况下，即使房屋仍登记在被执行人名下，法院也可能基于保护消费者权益的考虑，不支持对该房屋的强制执行。

不可排除强制执行的情形

买受人未支付全部价款或未实际占有

1. 情况说明：若买受人尚未支付全部价款，或虽已支付部分价款但未实际占有房屋，则买受人可能无法排除对该房屋的强制执行。

2. 处理依据：此时，房屋的所有权或使用权仍可能归属于被执行人，法院有权根据申请执行人的申请，对该房屋采取强制执行措施。

买受人存在过错

1. 情况说明：若买受人在购买动迁房过程中存在过错（如明知被执行人存在债务纠纷仍购买、与被执行人恶意串通等），则买受人可能无法排除对该房屋的强制执行。

2. 处理依据：法院在执行过程中会审查买受人的购买行为是否存在过错，若存在过错，则可能不支持买受人排除强制执行的请求。

房屋权属存在争议

1. 情况说明：若动迁房的权属存在争议（如家庭成员之间对该房屋的归属存在纠纷、房屋产权登记不明确等），则买受人可能无法排除对该房屋的强制执行。

2. 处理依据：在权属明确之前，法院通常不会受理对该房屋的强制执行申请，买受人需先通过协商、诉讼等方式确定房屋的合法所有权人。

三、被拆迁人人没有占有房子 能排除执行吗 法院用这一条 第七条拆迁人和被拆迁人按照

被拆迁人未占有房子，在符合法定条件下仍可能被执行，但需考虑其基本居住权益。

一、拆迁房的执行条件

1. 非唯一住房：若被拆迁人拥有多套房产，拆迁房并非其唯一住房，法院可依法执行。

2. 面积或价值超标：即使拆迁房为唯一住房，若面积过大或价值过高，超出基本生活需求，法院在保障最低生活标准后，可执行剩余部分。

3. 被执行人同意：若被执行人自愿以拆迁房清偿债务，并与债权人达成书面协议，法院可据此执行。

4. 法律特别规定：如被执行人恶意逃避债务、转移财产等，法院有权执行其拆迁房。

二、执行程序与保障措施

1. 查封与评估：法院首先查封拆迁房，限制其处分权，并委托专业机构评估价值。

2. 拍卖与变卖：通过拍卖等方式变现拆迁房，清偿债务。拍卖所得扣除执行费用后，剩余款项退还被执行人；不足部分继续执行其他财产。

3. 居住权益保障：执行时，法院需考虑被执行人基本居住权益，确保其有基本居住条件。如拆迁房为唯一住房且面积、价值未超标，法院可能采取其他执行措施，如以租金形式清偿债务。

三、特殊情形处理

1. 共有财产处理：若拆迁房为共有财产，法院可执行被执行人份额。需通过协商、析产诉讼等方式确定份额后执行。

2. 未交付或未建成房屋：若拆迁房未交付或未建成，法院可能执行拆迁补偿款或其他财产，而非直接执行房屋。

四、执行异议之诉中涉案房屋没有预售许可证 坐落于回迁房地块 能否排除强制执行

在执行异议之诉中，若涉案房屋没有预售许可证且坐落于回迁房地块，能否排除强制执行需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：

回迁房是开发商在征收土地时配给被拆迁住户的房屋，具有社会保障功能。其产权情况可能因是否办理房产证、是否受政策限制等因素而有所不同。

1. 法律依据：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，若被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，且未办理过户登记手续非因其自身原因所致，法院不得查封、扣押、冻结该财产。

2. 具体情形：

未取得合法产权证明：若回迁房尚未取得合法的产权证明，如房产证，其所有权归属不明确，法院可能无法确认其是否属于被执行人的合法财产，从而不能强制执行。

涉及案外人权益：若回迁房涉及案外人的合法权益，如案外人已支付全部购房款并实际占有该房屋，但尚未办理过户登记手续，根据法律规定，法院应保护案外人的合法权益，不得对该房屋进行强制执行。

政策限制：部分回迁房可能受到当地政策的限制，如规定在一定年限内不得上市交易或转让。在此期限内，法院无法对该房屋进行强制执行。

若回迁房是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可能会采取其他执行措施，而非直接强制执行该房屋。

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内容审核：刘晓玉律师

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