马梨梅律师:拆迁户信用社贷款,回迁房没房本信用社能贷款吗

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一、回迁房没房本信用社能贷款吗

没有房产证的回迁房，在信用社通常无法直接办理贷款。以下是对此问题的详细分析：

1. 银行贷款的基本要求：银行在发放房产抵押贷款时，通常要求借款人提供房产证作为抵押物，这是为了办理抵押登记手续，确保在法律上获得对该房屋的抵押权。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，房产证作为抵押物是银行贷款流程中的关键环节。

2. 房产证的重要性：房产证是证明房屋所有权的重要法律文件，它代表着房屋的合法产权归属。银行在审核贷款申请时，会依据房产证来评估贷款风险和可行性。没有房产证，银行无法确认房产的权属，也无法办理抵押登记，从而增加了贷款的风险。

1. 回迁房的定义：回迁房是政府或开发商为安置被拆迁居民而建造的房屋。在建设初期，回迁房可能因手续办理和产权登记未完成而暂时没有房产证。

2. 回迁房对贷款的影响：没有房产证的回迁房，其产权归属不够明晰，可能存在土地性质不确定、建设手续不全等问题。这些问题增加了银行的贷款风险，因此银行通常不接受此类房屋作为抵押物进行贷款。

1. 特殊情况下的贷款可能性：在某些特殊情况下，如果回迁房虽然暂时没有房产证，但能提供相关的回迁安置协议，并且能证明该房屋产权归属清晰，一些非银行金融机构（如信用社在特定政策下或小额贷款公司等）可能会接受该回迁房作为抵押物。但这种情况下的贷款利率通常会更高，贷款条件也更为严格。

2. 贷款风险：

利率风险：由于贷款风险较高，金融机构可能会要求更高的利率来补偿潜在的风险。

手续风险：没有房产证，贷款手续可能更加复杂，需要提供更多的证明文件和担保措施。

法律风险：如果回迁房的产权存在争议或法律问题，可能会导致贷款合同无效或产生其他法律纠纷。

1. 等待房产证办理完成：如果回迁房的房产证正在办理中，建议等待房产证办理完成后再申请贷款。这是最稳妥的方法，可以避免因缺乏房产证而导致的贷款难题。

2. 利用其他资产进行抵押：如果借款人拥有其他有价值的资产（如车辆、其他房产等），可以考虑用这些资产作为抵押来申请贷款。

3. 咨询专业机构：在申请贷款前，建议咨询当地的银行或金融机构，了解他们的贷款政策和要求。同时，也可以咨询专业的律师或金融顾问，以获取更全面的建议和指导。

二、二十多年前在信用社贷的3万款 现在拆迁款要经过农商银行 该款会被自己扣钱

二十多年前在信用社贷的3万款，现在拆迁款要经过农商银行，该款一般不会被直接扣钱，但存在特殊情形。

一、正常情况下的资金安全

银行并没有权力直接划扣用户其他银行账户的资金。农村信用社（现可能已改制为农商银行）与其他银行是独立的金融机构，即便存在未偿还的贷款，在没有合法手续的情况下，它无法直接获取并扣除在其他银行账户的资金。因此，从正常情况来看，拆迁款经过农商银行时，不会被直接扣钱用于偿还二十年前的贷款。

二、可能扣钱的特殊情形

1. 签订相关协议：

如果在贷款时与信用社签订了授权协议，允许信用社在逾期不还款时从在该信用社的其他账户中扣划资金，那么信用社有权直接扣除在该信用社其他银行卡里的钱。但这仅限于信用社内部的账户，不能跨行扣款，因此不会影响到拆迁款在其他银行的账户。

2. 司法划扣：

若信用社将借款人起诉至法院并获得胜诉判决，而借款人在规定期限内未履行还款义务，信用社可以向法院申请强制执行。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院有权查询、冻结并划扣借款人名下包括银行卡在内的财产，无论这些财产是在哪家银行开设的。

在这种情况下，如果拆迁款已经打入借款人名下的银行账户，且该账户被法院冻结或划扣，那么拆迁款确实有可能被用于偿还贷款。

三、诉讼时效问题

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间通常为三年。如果这二十年间信用社没有向借款人主张过债权，且不存在诉讼时效中断、中止等法定情形，那么该贷款债权可能已经超过诉讼时效。

这意味着，如果借款人以诉讼时效已过为由进行抗辩，信用社将丧失通过法院强制借款人还款的权利。诉讼时效的经过并不免除借款人的还款义务，只是信用社无法通过法律途径强制追讨。

四、建议与措施

1. 主动联系农商银行：为避免不必要的法律风险和信用影响，建议主动与农商银行沟通，了解贷款的具体情况，并探讨可能的还款方案或协商解决方案。

2. 检查信用记录：查询个人信用记录，确认这笔贷款是否已经被记录在征信系统中。如果已上征信，需要尽快与农商银行协商解决，以免对未来的贷款、信用卡申请等金融活动造成不利影响。

三、哪家银行受理农村房屋贷款

农村房屋贷款可受理的银行主要包括农村信用社（农商行）、农业银行等大型商业银行以及部分小额贷款公司。以下是对这些可受理农村房屋贷款的银行的详细分析：

一、农村信用社（农商行）

1. 业务特点：

农村信用社（农商行）长期扎根农村，对农村房屋贷款业务有丰富经验。

其政策灵活，更了解当地实际情况，能够根据借款人的具体需求提供个性化的贷款方案。

2. 贷款条件：

借款人需拥有合法、完整的农村房屋产权证明，如宅基地使用权证和房屋所有权证。

房屋需具有一定市场价值，且不在政府规划拆迁范围内。

借款人需具备完全民事行为能力，提供稳定收入来源或还款能力证明，且个人信用记录良好。

3. 贷款流程：

借款人携带相关申请材料前往农村信用社（农商行）提交贷款申请。

银行对房屋进行价值评估，确定可抵押额度。

审核借款人的资质、贷款用途、还款能力及房屋抵押情况。

贷款批准后，签订贷款合同和抵押合同，办理房屋抵押登记手续。

完成抵押登记后，银行按约定发放贷款。

二、农业银行等大型商业银行

1. 业务特点：

农业银行等大型商业银行业务规范，贷款额度和期限灵活。

这类银行通常拥有更完善的贷款产品和更广泛的服务网络，能够满足不同借款人的需求。

2. 贷款条件：

与农村信用社（农商行）类似，借款人需拥有合法、完整的农村房屋产权证明。

房屋需符合抵押条件，借款人需具备还款能力且信用记录良好。

大型商业银行可能对借款人的收入、资产等方面有更高的要求。

3. 贷款流程：

借款人准备相关申请材料，前往农业银行等大型商业银行提交贷款申请。

银行对房屋进行评估，审核借款人的资质和还款能力。

贷款批准后，签订贷款合同和抵押合同，办理抵押登记手续。

银行按约定发放贷款。

三、小额贷款公司

1. 业务特点：

小额贷款公司申请流程简便快捷，要求相对宽松。

这类公司通常更注重借款人的还款意愿和还款能力，而非严格的资产和收入要求。

2. 贷款条件：

借款人需拥有农村房屋的产权或使用权，并能够提供相关证明。

借款人需具备还款能力，且信用记录良好或能够提供担保。

小额贷款公司可能对贷款用途有特定要求，如用于农业生产、农村经营等。

3. 贷款流程：

借款人向小额贷款公司咨询并提交贷款申请。

公司对借款人的资质、还款能力及贷款用途进行审核。

贷款批准后，签订贷款合同，可能不需要办理复杂的抵押登记手续。

公司按约定发放贷款。

四、选择银行的建议

1. 了解银行政策：不同银行对农村房屋贷款的政策可能有所不同，借款人应提前了解并比较各银行的贷款条件、利率水平、审批速度等。

2. 准备充分材料：无论选择哪家银行，借款人都应准备充分的申请材料，如身份证明、房屋产权证明、收入证明等，以加快审批进程。

3. 考虑还款能力：借款人应根据自己的还款能力选择合适的贷款额度和期限，确保能够按时足额还款，避免逾期影响信用。

四、农村信用社房产证贷款需要什么手续和条件

农村信用社房产证贷款需满足一系列手续和条件，具体如下：

一、借款人条件

1. 年龄与民事行为能力：借款人必须年满18周岁且不超过65周岁，具备完全民事行为能力。

2. 身份与户籍：需提供合法身份证明和常住户口，通常为房屋所在地农村集体经济组织成员，但部分机构对非成员在满足条件下也可提供贷款。

3. 信用记录：个人征信记录应良好，无重大不良信用历史，如逾期还款、欠款不还等。

4. 还款能力：需有稳定收入来源，如农业生产经营、外出务工、个体经营等收入，并能提供相关证明材料，确保具备按期偿还贷款本息的能力。

二、房产条件

1. 产权证明：房屋必须具有合法不动产权证书，产权归属明确，无纠纷，并提供购房合同或自建房审批文件。

2. 房屋性质与位置：自建房需位于大、中城市城区或县（市）政府所在建制镇城区，或省级政府认定的重点城镇，土地规划用途为住宅。

3. 房屋价值与条件：贷款机构会评估房屋市场价值，房龄加贷款年限通常不超过40年，新购住房房龄一般在10年以内，且房屋未列入拆迁规划。

4. 共有权人同意：若房屋存在共有权人，需得到其认可借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

三、贷款手续

1. 准备材料：包括身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、房产证原件及复印件、房屋评估报告（部分机构要求）、共有人同意抵押证明等。

2. 提出申请：携带材料前往农村信用社填写贷款申请表并提交。

3. 房产评估：部分机构会指定评估机构对房产进行价值评估。

4. 审核审批：信用社全面审核借款人信用、还款能力及房产合法性、价值。

5. 签订合同与抵押登记：贷款批准后，签订借款和抵押合同，并办理房产抵押登记。

6. 放款与还款：完成登记后，信用社发放贷款，借款人按时足额还款，贷款结清后办理解除抵押手续。

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内容来源参考：律临头条-二十多年前在信用社贷的3万款 现在拆迁款要经过农商银行 该款会被自己扣钱,哪家银行受理农村房屋贷款

内容审核：马梨梅律师

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