王一帆律师:租郑州拆迁户的房,为什么不要租拆迁户的房子

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一、为什么不要租拆迁户的房子

不建议租拆迁户的房子，主要基于以下三方面的法律风险和潜在问题：

1. 产权不稳定：拆迁户的房子可能处于拆迁进程中，或者已经签订了拆迁协议但尚未完成拆迁。这种情况下，房子的产权状态可能不稳定，存在随时被拆迁的风险。根据《中华人民共和国民法典》中关于物权的相关规定，产权人应当对房屋享有完整的物权，包括占有、使用、收益和处分的权利。在拆迁过程中，这些权利可能受到限制或影响。

2. 产权纠纷：拆迁户的房子可能涉及产权纠纷，如家庭成员之间的产权分配问题、与开发商的拆迁补偿纠纷等。这些纠纷可能导致房屋无法正常出租或使用，给承租人带来不必要的麻烦和损失。

1. 合同无效或可撤销：如果拆迁户的房子存在产权问题，或者拆迁户在签订租赁合同时隐瞒了重要事实（如房屋即将拆迁），那么租赁合同可能被认定为无效或可撤销。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同效力的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

2. 租赁期限不确定：由于拆迁的不确定性，租赁期限可能无法确定。承租人可能面临随时被要求搬离的风险，导致租赁关系不稳定。

1. 拆迁影响：如果房屋在租赁期间被拆迁，承租人可能需要面临搬离的困境。虽然根据法律规定，承租人可能有权获得一定的补偿，但补偿的金额和方式可能无法满足承租人的实际需求。拆迁过程中可能产生的噪音、灰尘等也会对承租人的正常生活造成影响。

2. 维修与保养责任：拆迁户的房子可能由于年代久远或维护不当而存在安全隐患或需要维修。在拆迁过程中，拆迁户可能不愿意或无法承担维修与保养的责任，导致承租人需要自行承担这些费用或面临生活不便。

不建议租拆迁户的房子，主要是为了避免产权风险、租赁合同风险和实际使用风险。

二、拆迁安置房租给人家做群租合法吗

拆迁安置房租给人家做群租是否合法，需根据具体情况判断，在符合相关法律法规及规定的情况下是合法的，否则可能构成违法。以下从多个方面进行详细分析：

一、拆迁安置房的出租合法性基础

1. 产权状况

合法产权：若拆迁安置房已取得合法产权证书，所有权人拥有对该房屋的合法产权，有权按照自己的意愿处置房屋，包括将其出租。此时，只要出租行为符合《中华人民共和国民法典》合同编中关于租赁合同的规定，如明确租赁期限、租金及支付方式、维修责任等，出租行为就是合法有效的。

未取得产权证书但有合法使用权利：有些拆迁安置房虽然暂时未办理好产权证书，但被拆迁人通过合法的拆迁安置补偿协议等文件，明确拥有对该房屋的合法占有、使用权利。在不违反《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定和拆迁安置协议约定的前提下，将房屋出租给他人使用，这种出租行为通常也被视为合法。但需注意，未取得产权证书前，租赁关系可能受到一定影响，双方应谨慎签订租赁合同并明确相关权利义务。

2. 不存在禁止出租情形

根据相关法律法规，属于违法建筑、不符合安全防灾等工程建设强制性标准、违反规定改变房屋使用性质，以及法律法规规定禁止出租的其他情形的房屋，不得出租。若拆迁安置房存在上述任何一项禁止出租的情形，那么将其出租就是不合法的。

二、群租行为的合法性判定

1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定

《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

分析：若群租行为因人数过多增加建筑负担、威胁结构安全或影响他人正常生活（如噪音扰民），则违反此法规。例如，将拆迁安置房进行隔断改造，增加过多居住人数，导致房屋结构受损或影响相邻业主的正常居住，就可能构成违法。

2. 《商品房屋租赁管理办法》及地方相关条例

《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

分析：若群租房改造涉及隔断、将非居住空间出租供人居住等，常违反此规定。例如，将拆迁安置房的厨房、卫生间改造成居住空间出租，或者将原设计房间进行隔断，形成多个小房间出租，且人均居住面积低于当地规定标准，就属于违法群租行为。

3. 地方性法规及具体管理规定

不同地区可能根据实际情况制定了关于群租房的具体管理规定，如对出租房间数量、居住人数、人均居住面积等方面的限制。

分析：业主或房东在将拆迁安置房租给人家做群租前，需了解并遵守当地的相关规定。若超出规定范围进行群租，则视为违规。例如，某些地区规定，一套房屋内居住人数不得超过一定数量，或者人均居住面积不得低于一定标准，若违反这些规定，就可能面临处罚。

三、合法群租的条件与程序

1. 获得有利害关系业主的同意

若将拆迁安置房改为群租房，可能影响相邻业主的正常生活，因此需获得有利害关系业主的同意。

2. 向相关部门申请并获得审批

按照相关规定和程序，向当地房地产管理部门或相关机构申请并获得审批。这可能涉及提交房屋产权证明、租赁合同、改造方案等材料。

3. 办理相应手续

确保改造后的群租房符合建筑安全、消防、环保等要求，并办理相应手续。例如，进行消防安全检查、环保评估等，并取得相关合格证明。

4. 遵守当地具体管理规定

严格遵守当地关于群租房的具体管理规定，如人均居住面积、房间居住人数限制等。这有助于维护社会公共安全和秩序，保障承租人的合法权益。

三、房屋拆迁 租了20年的租客有份吗

租了20年的租客在房屋拆迁时是否有份，需根据具体情况分析，主要取决于租赁合同约定、当地拆迁政策及租客实际损失。以下是对此问题的详细解析：

一、合同有约定的情况

1. 若租赁合同中明确规定了拆迁时的补偿条款，如退还未使用租期的租金、给予搬迁补偿、装修补偿等，租客有权依据合同条款要求房东履行约定，获得相应赔偿。

2. 合同条款需合法有效，不违反法律法规的强制性规定，且双方应按照诚实信用原则履行合同义务。

二、法定的补偿项目

1. 搬迁费：因拆迁导致租客需要搬离，产生的搬运家具家电、临时仓储等费用，拆迁方或房东应给予租客相应的搬迁补偿。

2. 停产停业损失补偿：若租客租赁房屋用于商业经营，且拆迁导致其停产停业，租客可以获得因拆迁导致的经营损失补偿，包括预期利润损失、员工工资支出等。

3. 装修补偿：如租客在租赁期间经房东同意对房屋进行了装修装饰，且在拆迁时这部分装修装饰获得了补偿，租客可以根据装修的剩余使用年限等因素，要求房东给予适当的补偿。

三、合同未约定或难以获得补偿的情况

1. 若租赁合同未对拆迁补偿事宜作出约定，且当地拆迁政策也未明确给予租客补偿，当租赁期间未满房屋就面临拆迁时，租客可能较难直接从拆迁补偿中获得赔偿，但可以依据租赁合同追究房东的违约责任。

2. 当租赁合同已经到期，租客应按照合同约定返还房屋。此时若房屋面临拆迁，由于租客与房东之间不存在有效的租赁关系，租客通常不能获得拆迁补偿。

四、现在好多拆迁安置房出租为什么不交税

拆迁安置房出租在大多数情况下是需要交纳税费的，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税等。以下是对拆迁安置房出租交税问题的详细解答：

一、主要税种及税率

1. 增值税：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。计算公式为：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

2. 城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，税率有所差异。市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其他地区税率为1%。

3. 教育费附加与地方教育附加：费率分别为3%和2%，均以实际缴纳的增值税税额为计征依据。

4. 房产税：对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。

5. 个人所得税：财产租赁所得每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元后，按10%的税率计算缴纳个人所得税；每次（月）收入4000元以上的，减除20%的费用后，其余额为应纳税所得额，再按10%的税率计算缴纳个人所得税。

二、免税政策与优惠

个人出租住房可能享受一定的税收减免或优惠政策，如月销售额未超过一定金额（如15万元）的增值税小规模纳税人可能免征增值税。

具体免税政策和优惠措施需根据当地税务部门的规定执行，可能因地区和时间而异。

三、未交税的可能原因

部分拆迁安置房出租者可能因不了解税收政策或存在侥幸心理而未交税。

某些地区或特定政策下可能对拆迁安置房出租给予税收优惠或减免，但需符合一定条件并经过申请批准。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房租给人家做群租合法吗,房屋拆迁 租了20年的租客有份吗

内容审核：王一帆律师

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