王姗忆律师:安置拆迁户房屋视同销售,关于回迁安置房属于正常销售还是视同销售

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一、关于回迁安置房属于正常销售还是视同销售

回迁安置房在特定情形下属于视同销售，而非正常销售。以下是对此问题的详细分析：

一、视同销售的法律依据

1. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条明确规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助等用途时，应视同销售货物、转让财产或提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。在回迁安置房业务中，房地产开发企业将开发产品（即安置房）用于安置回迁户，实质上是以安置房抵偿拆迁补偿债务，符合视同销售的规定。

2. 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》也指出，企业将资产移送他人且资产所有权属已发生改变的，应按规定视同销售确定收入。回迁安置房的所有权在安置过程中发生了转移，因此也应视同销售。

二、视同销售的收入确认方法

根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条，企业将开发产品用于抵偿债务等行为时，应视同销售，并在开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入。具体的确认方法和顺序为：

1. 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2. 无法按上述方法确定的，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3. 仍无法确定的，按开发产品的成本利润率确定，且该利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

三、视同销售的意义与影响

回迁安置房视同销售的规定，旨在确保税收的公平性和完整性，规范企业的税务处理。企业需按照视同销售的规定确认收入，并缴纳相应的企业所得税。

二、拆迁安置房视同销售增值税如何确认收入

拆迁安置房视同销售增值税的确认收入，主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其相关规定进行。

拆迁安置房视同销售的增值税计算，首先需确定计税价格，即转让房地产所取得的收入。这一收入在扣除被拆房屋拆迁补偿款后，作为计税依据。

1. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。拆迁安置房的增值额计算同样遵循这一规定。

2. 扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用等，具体依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定执行。

1. 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条，土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

2. 拆迁安置房视同销售的增值税税率适用，依据其增值额的大小，按照上述四级超率累进税率进行计算。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。但拆迁安置房视同销售的情况，通常不属于免征范围，需依法缴纳增值税。

拆迁安置房视同销售增值税的确认收入，应依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额并适用相应的税率。同时，需注意特殊情况下的免征规定，以确保税收的合法性和准确性。

三、安置房视同销售作为拆迁安置费用含税不含税

安置房视同销售作为拆迁安置费用时，其增值税的缴纳问题需根据具体情况进行判定，涉及含税与不含税的讨论主要聚焦于销售额的确定及计税方式的选择，以下从不同主体及情形展开分析：

一、房地产开发企业安置房视同销售的增值税缴纳

对于房地产开发企业而言，将安置房用于拆迁安置，通常需视同销售缴纳增值税。这是因为该行为实质上构成了销售不动产的行为，符合增值税的征税范围。

1. 计税依据及计算方式：

一般计税方法：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法。销售额的计算公式为：销售额 =（全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。然后根据销售额乘以适用税率9%计算销项税额，再扣除当期允许抵扣的进项税额，得出应缴纳的增值税额。

简易计税方法：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，或小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法。按照5%的征收率计税，计算公式为：应纳税额 = 销售额 × 征收率，其中销售额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）。

2. 销售额的确定：

在确定销售额时，若存在补差价等经济行为，则安置房的销售额应包含这部分价款。若安置房直接给予被拆迁户且未收取额外费用或收取费用较低，可能享受税收优惠或减免政策，但具体是否免税需根据当地税收政策和规定确定。

二、政府主导拆迁安置的增值税处理

如果是政府因公共利益等原因进行拆迁安置，一般不涉及销售不动产增值税的缴纳。这是因为政府主导的拆迁安置行为是基于公共服务职能，并非以盈利为目的的商业销售行为。

1. 免税情形：

政府为了城市基础设施建设等公共利益进行的拆迁安置，通过新建安置房对被拆迁居民进行安置，这种情况下不构成增值税应税销售行为，因此无需缴纳增值税。

2. 特殊情况处理：

在某些特定情况下，如政府委托房地产开发企业代建安置房并支付建设费用，房地产开发企业可能需就其收取的建设费用缴纳增值税。但此时，房地产开发企业的行为更接近于提供建筑服务，而非销售不动产。

三、视同销售行为下销售额的确定与含税不含税问题

在安置房视同销售的情况下，销售额的确定直接关系到增值税的缴纳金额。关于含税与不含税的问题，主要取决于销售额的确定方式及计税方法的选择。

1. 含税销售额与不含税销售额：

含税销售额是指包含增值税税额的销售额，而不含税销售额则是指不包含增值税税额的销售额。在计算增值税时，通常需先将含税销售额转换为不含税销售额，再乘以适用税率或征收率得出应纳税额。

2. 销售额的确定方法：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》等相关规定，纳税人发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

按纳税人最近时期同类不动产的平均价格确定：如果纳税人在近期内有类似不动产的销售记录，可以按照这些销售记录的平均价格来确定安置房的销售额。

按其他纳税人最近时期同类不动产的平均价格确定：如果没有近期的销售记录，可以参考其他纳税人同期销售同类不动产的平均价格。

按组成计税价格确定：组成计税价格的计算公式为：组成计税价格 = 成本 ×（1 + 成本利润率）。其中，成本是指安置房的建设成本或购置成本；成本利润率由国家税务总局确定，一般房地产行业的成本利润率为10%（具体以当地税务机关规定为准）。在计算组成计税价格时，消费税税额通常为零（对于不动产销售）。

四、安置回迁房属于视同销售吗

安置回迁房不属于视同销售。

安置回迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。这种房屋通常不是通过市场交易获得的，而是作为拆迁补偿的一部分，因此其性质与销售商品房有所不同。

视同销售是指在会计和税务上，某些非销售行为被视为销售行为进行处理。这通常发生在货物、资产或劳务的转移过程中，虽然没有直接的现金流入，但根据相关规定需要确认为收入并缴纳相关税费。

安置回迁房作为拆迁补偿的一种形式，其本质并非销售行为。拆迁户获得回迁房是因为他们放弃了原有的住房，这是政府为了公共利益而进行的补偿，并非基于市场交易的商业行为。因此，从性质上讲，安置回迁房与视同销售存在根本区别。

安置回迁房不属于视同销售。这是因为安置回迁房是基于拆迁补偿而非市场交易获得的，其性质与视同销售所指的商业行为不同。

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内容来源参考：律临头条-拆迁安置房视同销售增值税如何确认收入,安置房视同销售作为拆迁安置费用含税不含税

内容审核：王姗忆律师

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