宋晓峰律师:拆迁户的房能要吗,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户的房能要吗,拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适,拆迁户房子很差吗

一、拆迁户房子可以买么 比商品房便宜多少合适

拆迁户的房子可以买，但价格差异需综合考虑多种因素，普遍比商品房便宜20%40%。以下是对这一问题的详细分析：

一、拆迁房与商品房价格差异的原因

1. 产权性质：拆迁房多为经济适用房或安置房，产权可能受限，如需满5年才能上市交易；而商品房拥有完整产权，可自由买卖。

2. 土地性质：拆迁房土地多为划拨用地，未缴纳土地出让金；商品房土地则通过招拍挂取得，成本更高。

3. 市场流通性：拆迁房交易需补缴土地出让金，且部分地区对二次转让设限，导致供需失衡，价格压低。

4. 质量与配套：拆迁房建设标准可能较低，户型设计、建筑质量及配套设施（如物业、学区）可能不如商品房。

二、价格差异的具体表现

普遍规律：拆迁房因上述限制，普遍比商品房便宜20%40%。例如，二线城市中，拆迁房单价可能为1.2万元/㎡，而商品房为1.8万元/㎡。

极端情况：若拆迁房位于偏远区域或配套不完善，价格折扣可能更大；市中心优质地段的拆迁房价差则可能缩小。

三、购房建议与风险提示

1. 购房建议：

自住需求且预算有限者，可关注满5年、配套较好的拆迁房。

投资或追求品质者，优先选择商品房。

2. 风险提示：

法律风险：部分拆迁房产权不清晰，可能存在一房多卖或无法过户风险。

流动性风险：转手困难可能导致长期持有成本增加。

政策风险：未来政策收紧（如禁止补交土地出让金）可能影响房产价值。

二、为什么不能买拆迁户的房子

不能一概而论地说不能买拆迁户的房子，这主要取决于拆迁户所拥有的房子是否具有完全产权以及是否符合相关法律法规的规定。

1. 产权问题：

根据相关法律法规，具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的。这里的“完全产权”指的是该房产已经进行了产权登记，并取得了房屋所有权证。

如果拆迁户所分的房子是大产权房，即拥有完整的房屋所有权和土地使用权，那么这样的房子是可以购买的。

反之，如果拆迁户所分的房子是“小产权房”，即没有取得完整的产权证明，或者土地性质为集体土地，那么这样的房子则不能买，因为购买小产权房存在法律风险和产权纠纷隐患。

2. 法律手续：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

因此，在购买拆迁户的房子时，必须确保卖方已经完成了相关的法律手续，包括产权登记和土地使用权变更等。

3. 其他注意事项：

在购买拆迁户的房子时，还需要注意房屋是否存在抵押、查封等法律限制情况。

购买者还应当了解当地的购房政策，特别是关于拆迁安置房的政策规定，以确保购房行为的合法性和有效性。

能否买拆迁户的房子取决于多个因素，包括产权是否完整、法律手续是否齐全以及是否存在其他法律限制等。在购买前，建议咨询专业律师或房地产机构进行详细的法律咨询和风险评估。

三、拆迁户的房子能不能买

拆迁户的房子能否购买，取决于该房产的具体情况和相关法律规定。

拆迁户的房子能否购买需根据具体情况判断。在购买前，应详细了解房屋的权属状况、土地性质以及当地政府的相关规定，以确保购买的合法性和安全性。

四、城镇户口买农村宅基地已拆迁10年原房主还能要回吗

城镇户口买农村宅基地已拆迁10年，原房主一般不能要回，但存在特定情形时可能通过法律途径争取权益。

一、宅基地转让的合法性分析

1. 宅基地使用权转让限制：根据《中华人民共和国土地管理法》及相关政策，宅基地使用权转让通常限于本集体经济组织成员之间，且需符合“一户一宅”原则。城镇户口人员购买农村宅基地，因违反集体土地使用权流转的强制性规定，合同一般被认定为无效。

2. 合同无效的法律后果：若宅基地买卖合同被确认无效，根据《民法典》第157条，双方需返还财产并赔偿损失。原房主可主张返还宅基地，但需补偿买方因修缮、装修等产生的费用，并分担房屋价格上涨等损失。

二、拆迁后权属变化的关键因素

1. 拆迁补偿的归属：宅基地拆迁后，补偿权益通常归属于原使用权人（即原房主），但若买方已实际占有并使用宅基地多年，且拆迁时未提出异议，可能被视为对补偿权益的默认放弃。

2. 诉讼时效的限制：根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。若原房主在拆迁后10年内未主张权利，且无法证明存在时效中断或中止的情形，其诉求可能因超过诉讼时效而被驳回。

三、特殊情形的处理建议

1. 合同无效的举证责任：原房主需提供充分证据证明宅基地买卖合同存在无效情形（如欺诈、胁迫等），且需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

2. 协商与调解的优先性：鉴于案件时间跨度较长，建议原房主与买方协商解决，或通过村委会、人民调解委员会等第三方机构进行调解，以降低维权成本。

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内容来源参考：律临头条-为什么不能买拆迁户的房子,拆迁户的房子能不能买

内容审核：宋晓峰律师

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