土地入股需要评估房产吗，作价出资或入股土地使用权的不动产登记

土地入股需要评估房产吗，作价出资或入股土地使用权的不动产登记

一、作价出资或入股土地使用权的不动产登记

作价出资或入股土地使用权的不动产登记，需遵循一系列严格流程与规定。以下是对该问题的详细解答：

1）前期准备与确认

1.确认土地使用权类型：只有出让方式取得的国有土地使用权才能直接作价出资。划拨土地使用权和集体土地需经过特定程序，如集体土地需经农村集体经济组织成员大会或代表大会同意，并完成相关审批手续。

2. 评估土地价值：聘请有资质的土地评估机构对土地使用权进行价值评估，确保作价合理，防止资产流失。

3. 准备登记材料：包括土地登记申请书、申请人身份证明、土地权属来源证明、土地估价报告、入股协议、公司章程等。

2）提出申请与受理审查

1. 提出申请：向当地自然资源部门提出土地作价入股登记申请，可通过现场提交或线上政务服务平台进行。

2. 受理与审查：登记机关对申请材料的完整性、规范性进行初步审核，出具受理通知书或告知补正内容。随后，对申请材料的真实性、合法性进行详细审查，包括土地权属、入股协议、评估报告等，并可能安排实地查看。

3）登记与发证

1. 登记：经过审查，如申请符合规定，登记机关将在不动产登记簿上进行记载，变更土地使用权信息为以作价入股方式持有。

2. 发证：登记完成后，向权利人颁发不动产权证书，注明土地的取得方式为作价入股。

特殊注意事项：

▷ 国有企业或涉及国有资产的土地作价入股，需按照国有资产管理规定进行评估备案或核准。

▷ 股份有限公司的设立及国有土地使用权作价出资（入股）需经过省级以上人民政府批准。

▷ 集体土地作价入股需遵循集体土地管理的相关法律法规和地方政策要求。

二、土地使用权出资入股有什么条件

1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。

2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。

3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。

4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。土地使用权出资的履行方式如同一般财产出资的要求一样，交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移，只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地，土地使用权出资的实际价值才能得以实现。同时，土地使用权的出资不仅需要交付，而且还需采取法定的权利移转形式。土地，是典型的不动产，土地使用权是物权性质的财产权，土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式，按照物权变动的一般规则，应采取公示的方式，即办理土地使用权的过户登记，只有经过登记，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权，出资人也才是完全履行了其出资的义务。交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。实践中，只实际交付土地而未办产权登记或只办理了产权登记而未实际交付土地的情况相当普遍，它们都属于出资义务的部分履行或未完全履行。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害着公司的财产利益。未办产权登记则意味着出资人对土地权利的保留、公司对土地的占有和利用缺少法律的效力以及随时有可被追索的风险。

三、用土地使用权入股算实缴吗

以土地使用权入股一般算实缴出资，但需满足一定条件。

当股东以土地使用权入股时，首先要对该土地使用权进行评估作价，核实财产，不得高估或低估作价。

其次，要依法办理其财产权的转移手续，将土地使用权过户到公司名下。

完成评估作价和产权转移后，就可认定股东已完成实缴出资义务。

不过，若未对土地使用权合理作价，或未办理产权转移手续，就不能认定为实缴，股东需承担补足出资等法律责任。

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文章来源参考：政府头条-土地入股需要评估房产吗多少钱，土地入股的好处

内容投稿：黄峰翔

内容审核：刘晓蕾律师

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