拆迁是要土地使用权吗，拆迁的时候要不要土地使用证和房产证吗

在明小编 2026-07-10 11:58:38

马丽芬律师

副主任创始合伙人首席督导律师企业厂房拆迁直管公房和自管公房征收腾退宅基地拆迁

马丽芬律师现为北京在明律师事务所副主任、创始合伙人、首席督导律师，系北京市最早专注从事征地拆迁业务领域的律师之一，熟知北京及周边地区征拆案件的谈判习惯和补偿政策。自2006年起在征地拆迁法律领域深耕，目前已近20年，其独立或合作办理相关案件超2000件，涵盖直管/自管公房、私房/宅基地、企业厂房、承租房屋及集体土地征收等多种类型，尤其在处理企业拆迁与住宅房屋拆迁方面成果显著，成功为数千位被征收人维护合法权益。

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拆迁是要土地使用权吗，拆迁的时候要不要土地使用证和房产证吗

一、拆迁的时候要不要土地使用证和房产证吗

在拆迁过程中，土地使用证和房产证通常都是重要的证明文件，但并非在所有情况下都绝对必需，需根据具体情况判断。以下是对这一问题的详细分析：

1）土地使用证在拆迁中的作用

1. 确认土地权益：土地使用证是土地所有者或使用者享有土地所有权或使用权的法律凭证。在拆迁时，它明确了被拆迁人对土地的合法权益范围，包括面积、用途等，是获得合理拆迁补偿的重要依据。

2. 保障补偿权益：拆迁补偿通常包括房屋价值和土地使用权价值两部分。土地使用证能证明被拆迁人拥有相应土地的合法使用权，从而确保其获得土地使用权方面的合理补偿。

2）房产证在拆迁中的作用

1. 确认产权归属：房产证是房屋所有权的法定凭证，明确记载了房屋的所有权人。在拆迁时，拆迁方依据房产证确定补偿对象，确保补偿款准确发放给合法所有者。

2. 确定房屋合法性和面积：房产证上详细记录了房屋的建造合法性、建筑面积等信息，这些信息是拆迁补偿计算的基础。

3）无土地使用证或房产证时的处理

1. 历史遗留问题：对于部分老旧小区或早期建设的房屋，可能因历史原因只有房产证而无土地使用证，或两者均无。在这种情况下，被拆迁人仍可获得拆迁补偿，但需提供其他证明材料，如购房合同、建房审批手续等，以证明其对土地或房屋的合法使用权益。

2. 农村集体土地房屋：农村房屋通常位于集体土地上，农民拥有集体土地使用证。在农村房屋拆迁中，即使没有房产证，只要持有集体土地使用证或相关建房批准文件，也可证明房屋的合法性，并获得相应的拆迁补偿。

3. 证件遗失或补办：如果土地使用证或房产证遗失，被拆迁人可以向相关部门申请查询档案、补办相关证明，以证明自己的合法权益。

二、房屋拆迁土地证有用吗

有用，没有土地使用证房屋是无法正常拆迁的，但如果是有土地使用权没有办理土地使用证的话，可以抓紧办理解决拆迁问题，关键要看有没有土地的使用权。土地证分两类，一类是被拆迁人的土地证宅基地证，一类的是开发商的土地证。被拆迁人的土地证或者宅基地证是土地拆迁赔偿的依据，也是新建房屋合法的依据。如果没有土地证就需要村（居）委会的认定，或者到土地地籍部门补办土地登记颁发土地手续。不然赔偿的标准或许会降低。拆迁国有土地证有补偿。征收国有土地应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，作出房屋征收决定的人民政府应当依法支付房屋征收补偿费、房屋征收周转补偿费和房屋征收奖励性补偿费。“拆迁协议”不是平等民事主体之间的合同，不完全遵从意思自治原则，拆迁属于国家征收土地的行为，伴随着行政补偿，从行政管理上，收回房产证、土地证是为了保证拆迁关系稳定，防止出现矛盾混乱的情况，从法律角度，因为拆迁导致了房屋的丧失，因此物权的客体不复存在，物权也就随之消失，其上的土地使用权则因为收回消失。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、拆迁赔偿时只有土地使用证没有房产证合法吗

在征收过程中仅持有土地使用权证书而未持有房屋所有权证书时，尽管如此，政府仍然应该予以适当的赔偿。

原因在于政府或开发商征收土地的目的并非仅仅是为了获取土地上的附属财产，更重要的是土地本身所具有的使用价值。

因此，他们理应对此进行相应的补偿，且补偿标准不得低于该地区土地市场价格的水平。

《土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

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文章来源参考：政府头条-拆迁是要土地使用权吗为什么，拆迁需要缴纳土地出让金吗

内容投稿：毕乐钰

内容审核：马丽芬律师

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