工业土地使用权能分宗吗，一宗地建设期内能否分割为两宗地

工业土地使用权能分宗吗，一宗地建设期内能否分割为两宗地

一、一宗地建设期内能否分割为两宗地

一宗地在建设期内，在符合相关条件并经过审批程序后，是可以分割为两宗地的。以下是对此问题的详细解答：

1）宗地分割的条件

1. 符合规划要求：分割必须符合土地利用总体规划和城市规划，确保分割后的地块用途与规划一致。例如，若原宗地规划为工业用地，分割后也应继续用于工业相关用途。

2. 权属清晰无争议：原宗地的权属必须清晰，不存在任何权属纠纷或争议，这是进行宗地分割的前提条件。

3. 具备独立使用价值：分割后的每块宗地都应具有独立的使用价值，能够满足特定的生产、生活或其他需求。

4. 面积和形状合理：分割后的宗地面积和形状应合理，便于管理和利用。一般来说，分割后的宗地面积不宜过小，以免影响其使用价值和市场流通性。

5. 不损害公共利益：宗地分割不得损害国家、集体和他人的合法权益，包括不影响公共设施的正常运行、不破坏生态环境等。

2）宗地分割的程序

1. 提出申请：土地使用权人需要向当地国土资源管理部门提出宗地分割的申请，并提交相关材料，如土地使用证、宗地图纸、分割方案等。

2. 审核批准：国土资源管理部门会对申请材料进行审核，核实宗地的权属、用途、面积等信息，并评估分割方案的合理性。如果符合条件，会出具同意分割的批复文件。

3. 办理变更登记：在获得批准后，土地使用权人需要按照相关规定办理土地变更登记手续，领取新的土地使用证。

二、宗地一经确定不能随意分割的法律法规

(1)对出让土地没能付全部出让金的，不得登记;

(2)对于经营性用地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记;

(3)对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(4)对违反规划改变土地用途的，不得登记;

(5)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

2、国土资发【2008】70号《关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知》进一步明确十三种不得登记的情况：

土地权属争议未解决的;

土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

未按合同约定付清全部土地价款的;

按土地价款缴纳比例分割申请登记的;

申请登记的土地权利超过规定期限的;

无合法用地批准等土地登记申请要件的;

对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;

协议出让地价低于出让底价的;

违反规划改变土地用途的;

未办理土地使用权登记而设定抵押的;

异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的;

查封登记解除前申请办理抵押登记的;

其他不得登记的。

3、在此基础上，随着《民法典》的实施和2008年2月1日《土地登记办法》的施行，按照“五不登记”和“十三不登记”的要求，结合潍坊实际，市局以潍国土资发[2008]7号文下发了《关于进一步规范土地登记工作的通知》，明确需要严把土地登记关口的要求：

(1)对没有土地权属来源和权属来源不合法的用地，一律不得登记;

(2)权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记;

(3)出让土地没有支付全部土地使用权出让金和滞纳金的，不得登记;

(4)对于供地方式不符合国家有关规定的，不得登记;

(5)对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;

(6)对不符合登记程序要求的，不得登记;

(7)对未经批准擅自改变土地用途的，不得登记;

(8)未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记;

(9)按规定原划拨国有土地使用权，未缴有偿使用费的，不得登记;

(10)没有完税证明的，不得登记;

(11)出让合同按规定主要限制条件不完善的，不得登记;

(12)未解除查封及抵押的，不得登记;

(13)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

(14)土地转让达不到转让条件的，不得登记;

未经政府批准不得在土地登记环节擅自改变土地用途;单位名称未变申请法人代表变更的，按土地转让进行登记;以土地使用权进行抵押贷款的存续期限为主合同(借款合同)期限;对法院查封、解封土地的文书，统一由地籍科安排专人进行受理，并记录在案。

4、2012年部《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)进一步明确：

(1)严格划分宗地

土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。

宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

(2)准确界定土地登记用途

土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。

(3)规范土地出让年限起算时点

国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定;合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准;对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。

(4)规范土地抵押登记

依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。

以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

(5)进一步明晰有关超面积宅基地登记政策

对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

三、工业厂房可以分割出让吗

工业厂房一般不能进行分割出让。

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文章来源参考：政府头条-工业土地使用权能分宗吗为什么，工业用地土地证能分割吗

内容投稿：祁清美

内容审核：金明宇律师

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