地下土地使用权如何确定，地下用地使用权如何分摊

地下土地使用权如何确定，地下用地使用权如何分摊

一、地下用地使用权如何分摊

地下用地使用权分摊主要依据土地共有情况，通过合理标准和方法将使用权在多个使用者间分配。以下是对地下用地使用权分摊的详细解答：

1）分摊原则与计算方式

1. 按建筑面积比例分摊：这是最常见的方法，适用于多数共有土地的情况。计算公式为：分摊土地使用权面积 = 土地总面积 ×（权利人建筑面积÷建筑物总面积）。例如，某小区地下用地总面积为5000平方米，小区内所有建筑物总面积为25000平方米，业主A的房屋建筑面积为100平方米，则业主A分摊的地下用地使用权面积为20平方米。

2. 按实际占用面积分摊：若地下用地的各部分实际占用面积容易确定且公平合理，可直接按实际占用面积分摊。

3. 按约定比例分摊：在土地使用权出让合同或相关协议中，各方可协商并明确约定分摊比例，适用于特殊情况下的权益分配。

2）分摊的意义与作用

1. 明确产权：分摊能清晰界定每个土地使用者对地下用地的权益范围，避免权属纠纷。

2. 资产核算依据：分摊后的地下用地使用权面积是房地产资产价值的重要组成部分，对房产交易、抵押、继承等经济活动具有关键意义。

3. 城市规划与管理：准确的分摊数据有助于城市规划部门合理规划土地利用，提高土地利用效率。

3）分摊过程中的注意事项

1. 协商一致与书面协议：分摊过程中，应确保所有共有人的参与和协商一致，并签订书面协议以明确分摊方式和结果。

2. 专业咨询：对于具体的分摊方式或相关法律规定有疑问时，建议咨询专业律师或房地产机构，确保分摊过程的合法性和合理性。

二、小区地库法律如何规定

判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：

（一）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内

（二）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库

（三）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内

（四）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

1）车库的种类

（一）不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定：

住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

（二）可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

（三）非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

（四）利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了谁投资、谁使用、谁收益原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

2）地下车库的属性

地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

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文章来源参考：政府头条-地下土地使用权如何确定的，地下使用权出让相关法律法规

内容投稿：尤芷

内容审核：汪文明律师

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