未取得土地使用权摊销吗，土地使用权摊销从取得产权证开始摊销吗

未取得土地使用权摊销吗，土地使用权摊销从取得产权证开始摊销吗

一、土地使用权摊销从取得产权证开始摊销吗

土地使用权摊销并非从取得产权证开始，而是从达到预定可使用状态的当月起开始摊销。以下是对这一问题的详细解释：

1）摊销起始时间的确定原则

1. 会计准则规定：根据会计准则，土地使用权作为无形资产，其摊销应从达到预定可使用状态的当月起开始。这一原则适用于执行《企业会计准则》、《小企业会计准则》和《政府会计准则》的主体。

2. 实际使用状态为准：虽然产权证是土地使用权的重要法律文件，但摊销的起始时间更侧重于土地使用权是否已达到预定可使用状态。如果权证注明日期与实际可使用状态存在时间差，应以实际可使用状态为准开始摊销。

2）具体情形下的摊销起始时间

1. 外购土地使用权：企业外购的土地使用权，如果购置后立即使用或计划用于自行建造厂房等，那么从取得土地使用权的当月起就应开始摊销。

2. 自行开发建造：对于自行开发建造厂房等地上建筑物的情况，土地使用权与地上建筑物应分别进行核算。土地使用权在取得并达到预定可使用状态的当月即应开始摊销，即使地上建筑物仍处于建造过程中。

3. 特殊情况处理：如果土地使用权在取得后有一段时间闲置，且符合无形资产定义和确认条件，那么在闲置期间也应按规定进行摊销。

3）摊销年限与方法的确定

1. 摊销年限：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条，无形资产的摊销年限不得低于10年。如果协议或合同中约定了土地使用权的使用年限，那么可以按照约定的使用年限进行分期摊销。

2. 摊销方法：常见的摊销方法有直线法和产量法。直线法是最常用的方法，即在土地使用权的使用期限内，平均分摊其成本。

二、未投入使用的土地可以摊销么

法律分析：

未经开发的土地成本，是可以进行摊销的。

法律依据：

《中华人民共和国企业会计制度》 第四十七条 企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。因此，笔者认为，未开发的土地使用权属于无形资产，当月就可以摊销，并可以在企业所得税税前扣除，即该企业在取得土地使用权后可以进行摊销，开发时，再将账面价值转入开发成本，不需缴纳企业所得税。

三、土地使用权应该摊销吗

在遵循会计准则的过程中，我们采用的是历史成本这一重要基础原则，并且在土地使用权的会计处理上也需严格执行。

无形资产科目用来核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南规定：

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎吉林市成城观山房地产开发有限公司、绿地集团吉林置业有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，成城公司上诉请求：

撤销吉林市昌邑区人民法院（2022）吉0202民初1870号民事判决第二项，依法改判支持成城公司一审第二项诉讼请求即绿地公司赔偿损失2，740，622.45元（以绿地公司每笔占用资金为本金，从占用的次日起至实际返还之日止，计算利息损失，其中2018年11月13日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；

2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2022年6月23日）。

上诉费用由绿地公司承担。

因此，按照企业所得税法第54条“企业应当自月份或季度终了之日起15日内，预缴税款”的规定，成城公司交给绿地公司的企业所得税款，绿地公司应在次月的15日内缴纳到税务机关，一审判决“绿地公司应于2020年5月31日前向税务机关进行预缴企业所得税款”不符合税法规定。

绿地集团吉林置业有限公司于判决生效之日起七日内给付吉林市成城观山房地产开发有限公司相应利息（自2019年1月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付，计息基数等详见附表），二审案件受理费172，789元（其中吉林市成城观山房地产开发有限公司预交12，413元，绿地集团吉林置业有限公司预交160，376元），均由绿地集团吉林置业有限公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国企业所得税法实施条例:第六十七条

无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。

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文章来源参考：政府头条-未取得土地使用权 土地使用税，未取得使用权的土地转让效力

内容投稿：萧霖春

内容审核：许玉龙律师

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