土地使用权成本如何确定，以土地使用权作价入股 后续自建不动产出售 土地增值税中的土地成本确认

土地使用权成本如何确定，以土地使用权作价入股 后续自建不动产出售 土地增值税中的土地成本确认

一、以土地使用权作价入股 后续自建不动产出售 土地增值税中的土地成本确认

以土地使用权作价入股，后续自建不动产出售时，土地增值税中的土地成本确认需遵循以下要点：

1）土地使用权作价入股时的土地成本确认

1.会计处理：根据《企业会计准则第6号——无形资产》，土地使用权作价入股时，应按公允价值或协议价值（需确保公允）入账，作为无形资产核算。

2. 税务处理：

▷增值税：以土地使用权作价出资属于“销售无形资产”，需缴纳增值税，税率一般为9%。但若符合特定条件（如政府划转用于公益事业），可免征增值税。

▷ 土地增值税：一般情况下，以土地使用权投资入股需缴纳土地增值税。但根据财税〔2018〕57号文，若投资主体存续且出资到被投资企业名下，暂不征收土地增值税。

▷ 企业所得税：投资方需视同转让土地使用权，计算财产转让所得并缴纳企业所得税。被投资企业按公允价值确认资产计税基础，未来折旧或摊销可在税前扣除。

2）后续自建不动产出售时的土地成本确认

1. 土地增值税计算：

▷应税收入：以出售不动产取得的收入为准。

▷ 扣除项目金额：包括取得土地使用权所支付的金额（即作价入股时的公允价值或协议价值）、开发土地的成本和费用、与转让房地产有关的税金等。

▷ 增值额与增值率：应税收入减去扣除项目金额后的余额为增值额，增值额除以扣除项目金额的比例为增值率。

▷ 适用税率与速算扣除系数：根据增值率查找对应的四级超率累进税率表，计算应纳税额。

2. 注意事项：

▷ 确保土地使用权作价入股时的合规性，避免后续税务风险。

▷ 准确核算扣除项目金额，特别是土地成本部分，需与税务机关沟通确认。

二、土地使用权成本具体如何?

1、以支付土地出让金方式取得土地，取得的是使用权，而非所有权。因此，不能计入“固定资产”。根据企业会计制度的规定，企业支付的土地出让金取得土地使用权的，应当：

借：

无形资产——土地使用权,贷：

银行存款等科目,自取得之日起，按照该土地使用权有效年限，分期摊销成本：

借：

管理费用——无形资产摊销,贷：

无形资产——土地使用权,在对该土地进行开发时，按照帐面价值：

借：

在建工程,贷：

无形资产——土地使用权

2、广义的无形资产包括货币资金、应收账款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。但是，会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权等称为无形资产。

1）转让专利权按转让财产交税吗

通过转让专利技术的方式来获利，但是既然是获利了肯定要交税。

（一）个人所得税。个人提供专利权、商标权、著作权、非专利技术及其他特许权取得的所得属于《个人所得税法》第二条所列举的应税所得（特许权使用费所得）之一，应当依法缴纳个人所得税。其计税方法是：

纳税人每次收入不超过4000元的，减除费用800元

4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。适用税率为20％。

（二）营业税。凡转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉等属于《营业税暂行条例》中税目税率表所规定的应税收入（转让无形资产），应当依法缴纳营业税。其计税方法是：

以转让无形资产所取得的全部收入作为计税依据，依5％的税率计算征收。

2）无形资产的初始计量：

1、外购的无形资产成本

外购的无形资产，其成本包括：

购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。其中，直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。

2、投资者投入的无形资产成本

投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

3、土地使用权的处理

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

但下列情况除外：

(1)房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

(2)企业外购房屋建筑物所支付的价款应当按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配

难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。

企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产。

4、非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，应当分别按照本书“非货币性资产交换”、“债务重组”、“政府补助”和“企业合并”的有关规定确定。

三、土地使用权成本具体如何?

1、以支付土地出让金方式取得土地，取得的是使用权，而非所有权。

因此，不能计入“固定资产”。

根据企业会计制度的规定，企业支付的土地出让金取得土地使用权的，应当：

无形资产——土地使用权,贷：

银行存款等科目,自取得之日起，按照该土地使用权有效年限，分期摊销成本：

管理费用——无形资产摊销,贷：

无形资产——土地使用权,在对该土地进行开发时，按照帐面价值：

在建工程,贷：

无形资产——土地使用权

2、广义的无形资产包括货币资金、应收账款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。

但是，会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权等称为无形资产。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权成本如何确定收入，土地使用权成本是无形资产吗

内容投稿：张言灵

内容审核：陈莹律师

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