如何转移土地使用权，民法典关于土地使用权转移的规定有哪些

如何转移土地使用权，民法典关于土地使用权转移的规定有哪些

一、民法典关于土地使用权转移的规定有哪些

《民法典》关于土地使用权转移的规定主要集中在地役权的转让与建设用地使用权的转移方面，以下是详细分析：

1）地役权的转让规定

1. 地役权与需役地权利的一并转让

▷ 根据《民法典》第三百八十条，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。这表明地役权具有从属性，随需役地权利的转让而转让。

2. 部分转让时的地役权处理

▷ 《民法典》第三百八十二条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。这确保了地役权在部分转让情况下的连续性和有效性。

3. 地役权与抵押的关系

▷ 《民法典》第三百八十一条指出，地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。这明确了地役权在抵押情况下的处理方式。

2）建设用地使用权的转移规定

虽然《民法典》中未直接对建设用地使用权的转移进行单独规定，但结合相关条款，可以推断出以下几点：

1. 合同生效与转让条件

▷ 根据《民法典》第五百零二条，依法成立的合同自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。建设用地使用权的转移作为合同行为，需满足合同生效的一般条件。

2. 转让需经同意或批准

▷ 在某些情况下，建设用地使用权的转移可能需要经过相关部门的批准或同意。若合同涉及需办理批准等手续的情况，未办理将影响合同的生效（但不影响报批义务条款的效力），具体依据相关法律法规执行。

3. 债务转移中的建设用地使用权

▷ 若建设用地使用权作为债务的一部分进行转移，需遵循《民法典》中关于债务转移的规定，如第五百五十一条要求的债务人将债务转移给第三人需经债权人同意等。

《民法典》关于土地使用权转移的规定主要围绕地役权的转让和建设用地使用权的转移展开，明确了转让的条件、方式及法律效力。在处理相关事务时，应严格遵循这些规定，以确保合法权益的保障和交易的合法性。

二、农村土地可以转让使用权吗

1）农村土地可以转让使用权吗1、一般农村土地是可以转让的，但只针对于土地的使用权是可以转让的，而且在转让的过程中必须要获得国家相关部门的认可，而且在转让过程中还需要提交相关的证明材料，才能保障自身的权益。2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第九条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十三条农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年

耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。二、农村土地使用权抵押贷款可以吗农村的土地使用权是可以用来抵押贷款的。但是国有土地和农村的集体土地在抵押贷款上是有差异的。只要是该房屋有相关的土地使用证，即可进行贷款。贷款之后该土地就不能够随意进行相关的转让了。如果需要进行转让，需要提前将该土地进行收回。

大家可以依法获得土地使用权，但是基于某种需要也可以转让土地使用权，土地使用权发生转移意味着大家失去了对土地使用权的拥有。

在土地使用权的转移过程中是有许多严格的要求和规定的，转移土地使用权必须严格按照过程来，接下来，小编将详细介绍一下土地使用权的转移的内容。

三、土地使用权发生转移的注意事项

在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。

转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。

土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。

因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。

转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。

根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。

土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。

即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。

可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎谭某某、吴某某军房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告谭某某向本院提出诉讼请求：

1、判令被告协助原告办理房屋不动产转移登记手续。

事实与理由：

2007年3月28日，原告与被告签订《房屋买卖及土地转让合同》，被告吴某某军将其所有的位于枝江市××镇××村××组的砖混结构楼房一栋及附属屋出售给原告，并将承包责任田2块（面积2.77亩）转让给原告耕种。

被告吴某某军于本判决生效之日起十五日内协助原告谭某某办理位于枝江市××镇××村××组房屋一栋［两间两层，集体土地建设用地使用证号：

枝江集建（2003）字第0××6号。

✎雷某某、刘某某合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，雷某某上诉请求：

依法改判河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初7044号民事判决。

一审引用《土地管理法》第63条关于集体土地使用权不得转让的规定来处理经县级人民政府划拨的建设用地使用权转让纠纷，明显是适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人雷某某负担。

✎汪某某与向罗,向瑞某某共有纠纷一审民事判决书

本案为一起共有纠纷案件，原告汪某某向本院提出诉讼请求：

1.判决确认位于重庆市长寿区凤城街道XX村X组X-XX-XX号土地使用权由原告与被告向罗各自占50%的份额共有；

2.判决二被告配合原告办理上述土地使用权证的变更登记。

2.上述案涉土地购入后依法向长寿区国土资源局办理产权转移登记，并暂时以“向罗、向瑞某某”为产权人办理过户登记手续（产权证“长国用2007字第XXX号”，地宗号X-XX-XX），但实际产权人应由原告与被告向瑞某某按各自出资比例分别享有等。

被告向瑞某某、向罗协助原告汪某某办理上述重庆市长寿区凤城街道火花村二组土地（国有土地使用证号:长国用2007字第XXX号，地宗号X-XX-XX）使用权证的变更登记手续，变更登记费用由原告汪某某自行承担，位于重庆市长寿区凤城街道XX村X组土地（国有土地使用证号:长国用2007字第XX号，地宗号X-XX-XX）使用权，由原告汪某某与被告向罗某某共有，双方各占50%份额。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百八十条

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

※中华人民共和国民法典:第三百八十二条

需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

※中华人民共和国民法典:第三百八十一条

地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

※中华人民共和国民法典:第三百八十三条

供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

※中华人民共和国民法典:第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

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文章来源参考：政府头条-如何转移土地使用权纠纷案例，土地使用权的转移以什么为要件

内容投稿：梁研一

内容审核：刘鑫律师

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