孙凌枫律师
农村拆迁是怎样评估的，农村房屋拆迁按什么评估方法
一、农村房屋拆迁按什么评估方法
农村房屋拆迁的评估方法主要包括以下几种：
1）成本法
成本法是通过计算估价对象在评估时点的重置成本或重建成本，再扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的合理价值。这种方法通常适用于那些仅拥有房屋所有权，而宅基地土地使用权几乎是无偿取得的情形，此时被拆迁人并不拥有完整的土地使用权权益。
2）市场比较法
市场比较法是通过参考同类房屋的交易实例，从而直接反映评估对象的市价。这种方法能够较为准确地反映被拆迁房屋在市场上的实际价值，但需要有足够的同类房屋交易数据作为支撑。
3）收益法
收益法是通过预测估价对象的未来收益，然后选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此确定被拆迁房屋的合理价值。这种方法主要适用于那些具有潜在收益能力的房屋，如商业用房等。
4）假设开发法
假设开发法是一种针对未开发土地的估价方法，它基于开发完成后的房地产价值和所需的开发成本来进行计算。虽然这种方法主要用于土地估价，但在某些情况下，也可以借鉴到房屋拆迁评估中，特别是当房屋所在土地具有较大的开发潜力时。
5）基准地价修正法
基准地价修正法是基于当地公布的基准地价，根据估价对象的区域因素、个别因素等特定条件进行修正，从而确定被拆迁房屋的价值。这种方法能够较为快速地得出评估结果，但需要确保基准地价的准确性和时效性。
需要注意的是，以上评估方法并非全部适用于所有情况，具体应根据被拆迁房屋的实际情况、当地政策以及相关法律法规的规定来选择最合适的评估方法。同时，在进行房屋拆迁评估时，还应确保评估过程的公正性和透明度，以保障被拆迁人的合法权益。
二、房屋拆迁怎么评估
一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。 还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。
法律依据：
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
三、农村拆迁房子怎么评估?
1、农村房屋被拆迁，可能的评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 2、房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。(1)被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
(2)被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
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文章来源参考：政府头条-农村拆迁是怎样评估的呢，农村拆迁房屋评估标准成本核算
内容投稿：平凝
内容审核：孙凌枫律师
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