土地转让需要时间吗，土地长期转让和永久转让区别

土地转让需要时间吗，土地长期转让和永久转让区别

一、土地长期转让和永久转让区别

土地长期转让与永久转让存在本质区别，主要体现在转让期限、法律效力和合规性上。以下是对这两者的详细分析：

1）转让期限

1. 长期转让：通常指的是在法定承包期或出让年限内的转让，如居住用地70年、工业用地50年等（《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条）。这种转让是有明确期限限制的，到期后需依法办理续期手续。

2. 永久转让：则意味着转让行为不受时间限制，试图一次性买断土地使用权。这种转让方式违反了我国法律对土地使用权期限的明确规定。

2）法律效力

1. 长期转让：在法律框架内进行，受法律保护。只要转让行为符合法定程序，双方签订的合同即具有法律效力。

2. 永久转让：由于违反了法律强制性规定，如《中华人民共和国宪法》第十条关于土地所有权和使用权的规定，以及《中华人民共和国民法典》中关于租赁期限不得超过二十年的规定（第七百零五条），因此永久转让合同无效，不受法律保护。

3）合规性

1. 长期转让：需遵循法定程序，如招标、拍卖、挂牌等公开方式，并签订符合法律规定的土地使用权出让合同。同时，转让期限不得超过原承包期或出让年限的剩余期限。

2. 永久转让：由于违反了法律法规的强制性规定，因此存在极大的法律风险。一旦涉及纠纷或法律问题，该条款将无法得到法院的支持，受让方可能面临土地被收回、合同无效等法律风险。

二、土地使用权能否附期限转让

可以。假设土地出让年限为40年，转让时已使用7、8年，则新的受让人剩余土地使用年限为33年或者32年。我们一般所说的房屋年限都是依附于土地使用年限的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年

（二）工业用地五十年

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年

（五）综合或者其他用地五十年。根据《民法典》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”也就是说，房屋的使用权是属于您的，而其所依附的土地使用权目前的规定是到期之后可以自动续期，但具体的实施细则等目前并没有明确。如果合法拥有房屋的产权，即使在到期之后，国家对此土地有另外的规划或需求，也会给相应的补偿。

1）土地所有权与使用权的区别

（一）土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利，是土地所有制在法律上的体现。在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。

（二）土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

2）土地使用权是什么意思

土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利。主要分为两种：

（一）划拨土地使用权：

指按照国家法律规定，将土地划拨给本集体村民使用，且划拨后，不得私自转让，出租等。

（二）出让土地使用权：

指按照国家法律规定，可以将土地进行出租、抵押、转让等，但必须遵守出让合同约定，不得随意修改土地用途，但可以依法再转让、抵押、出租等。

三、土地使用权转让登记需要多长时间完成?

一般在10个以上工作日，具体要到当地国土机构咨询。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。

土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司、兰坪县粮油购销有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

本案为一起租赁合同纠纷案件，永兴粮油公司上诉请求：

1.判令被告继续全面履行合同（即履行至2045年12月30日）；

2.判令本案一审、二审诉讼费用由被告承担。

对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限”，本案中，被告享有国有土地使用权的土地应当属于商业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地的出让年限为四十年，结合本案，在企业改制的特殊时期，订立的《土地租赁合同》的租赁期限参照商业用地四十年的，《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发0999222号）这一文件应属特别法，根据特别法优于一般法的法律适用原则，本案土地租赁期限的认定应当按照特别法即《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发0999222号）的规定，而非原《合同法》的一般规定，故土地租赁期限应为40年。

兰坪县粮油购销有限公司继续履行与兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司于2005年1月1日签订的《土地租赁合同》，驳回兰坪县粮油购销有限公司、兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司的上诉请求。

✎佛山市南海区狮山镇高边村张某某股份合作经济社与林显干、林欣欣、林欣明租赁合同纠纷一案民事一审判决书

本案为一起租赁合同纠纷案件，原告向本院提出诉讼请求：

1.确认三被告与原告于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》中永久的租赁期限约定属无效，确认《永久性租地合同》的租赁期限自1992年3月29日至2042年3月28日终止；

2.本案诉讼费用由三被告承担。

后原告变更第1项诉讼请求为：

确认三被告与原告于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》中永久的租赁期限约定属无效，确认《永久性租地合同》的租赁期限自1992年3月29日至2032年3月28日终止；

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地土地使用权出让最高年限为四十年，故《永久性租地合同》的租赁期限应当为40年，即自1992年3月29日至2032年3月28日止。

确认原告佛山市南海区狮山镇高边社区张某某股份经济合作社与被告某某干、林欣欣、林欣明于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》以及于1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》项下至2042年3月28日止的租赁期间有效，驳回原告佛山市南海区狮山镇高边社区张某某股份经济合作社的其他诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

※中华人民共和国民法典:第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

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文章来源参考：政府头条-土地转让需要多久时间，土地转让要钱吗

内容投稿：安琴

内容审核：王丹律师

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