双方土地转让协议有效吗，土地转让协议有法律效力吗

双方土地转让协议有效吗，土地转让协议有法律效力吗

一、土地转让协议有法律效力吗

土地转让协议是否具有法律效力，需根据具体情况判断。

1） 具有法律效力的情形

1. 符合法定条件：根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，土地使用权可以依法转让。若转让协议符合法律规定，如国有土地使用权转让需按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模等条件，且双方具备相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议通常有效。

2. 集体经营性建设用地转让：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，符合土地利用总体规划、城乡规划，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并签订书面合同。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让。

2） 不具有法律效力的情形

1. 违法违规转让：如农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时未经有批准权的人民政府审批等，此类转让协议可能无效。

2. 存在权利受限情形：如转让的土地存在权属争议、被司法机关查封等权利受限情形，协议内容违反法律强制性规定，如改变土地用途未获许可等，这类土地转让协议也是无效的。

面对土地转让的复杂情况，若处理不当，可能会因程序瑕疵或内容违法导致协议无效，进而造成经济损失和时间成本。

在处理土地转让协议时，专业律师能够协助审查协议内容是否合法合规，明确双方权利义务，预测潜在法律风险，并在必要时代表当事人进行谈判或诉讼，确保当事人的权益得到充分保障。

您的情况需尽早明确责任与风险，回答下方问题，我们可结合情况协助对接专业人士。

二、土地置换协议的效力

法律主观：

土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：

“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：

“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。 转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是协议签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时协议有效。 2、一地多卖，协议均有效。 受让方均要求履行协议的：

(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。 (2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。 (3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。 (4)协议均未履行的，依法成立在先的协议一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除协议，赔偿损失。 一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权利要求解除协议，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行协议时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签协议。 3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让协议无效。 但是起诉前或申请仲裁前经批准的，协议有效;协议性质为补偿性质，而非出让协议。 未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，协议当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议，而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

法律客观：

《土地管理法》第12条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。《城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

三、个人双方签订的土地转让合同法律效力吗

关于个人双方签订的土地转让合同的法律效力问题，需满足一些条件。

具体如下：

转让的土地必须是合法的建设用地。

若是农村集体土地，转让要符合相关规定。

比如，要在符合土地利用总体规划、依法取得建设用地批准等前提下进行，不能随意改变土地用途进行非法转让。

合同应符合法律规定的形式要件，一般需采用书面形式。

要明确双方权利义务，像转让方有义务保证土地来源合法，受让方有按约定支付转让价格的义务等；

还要注明转让价格、交付时间等关键内容。

若合同违反法律法规强制性规定，像未经批准擅自转让国有土地，合同可能无效。

另外，若存在欺诈、胁迫等使意思表示不真实的情况，合同也可能被撤销或认定无效。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎冉某某、洪兴军等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

本案为一起确认合同无效纠纷案件，原告冉某某、洪兴军向本院提出诉讼请求：

1.判决确认原告与二被告于2013年2月17日签订的土地转让协议无效；

2.判决被告退还土地转让金359800元并承担利息80000元；

3.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

二原告系原分水乡分水村村民,在不知情的情况下经杨某某介绍和在浞水镇国土所的干部蒋某某良的保证下（本协议一切属于蒋某某良操办拟定），以蒋某某良的胞弟被告蒋某某强（与蒋某某良系同胞弟兄关系）的名义将其从他人手中转让获得位于浞水镇沧浪村东桥组小地名叫为“中对堡”的一块未利用地以359800元的价格卖给原告建房，在协商时，原告方当时就问蒋某某良是否可以申请得到审批建房审批手续，被告蒋某某强之哥蒋某某良说“我是国土所的干部，这块地有建房审批手续”。

被告蒋某某强限于本判决生效后30日内返还原告冉某某、洪兴军土地转让款计359800元，原告冉某某、洪兴军与被告蒋某某强于2013年2月17日签订的《土地转让协议》无效。

✎章某某均、章某某、章某某土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

本案为一起土地承包经营权转让合同纠纷案件，原告章某某均向本院提出诉讼请求：

1、确认章某某均与章某某立签订的协议书无效；

2、确认章某某均与章某某签订的协议书无效；

3、判令章某某、章某某立返还借款名义的土地款18万元及2万元押金，合计20万元，并赔偿该款自2014年4月15日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。

原告认为，原、被告双方签订的《协议书》，实质为农田互换用于建房行为，因合同的性质及目的违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条关于基本农田未经批准禁止用于非农建设之规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应属无效。

被告章某某立、章某某返还原告章某某均20万元，款限本判决生效之日起十日内付清，确认原告章某某均与被告章某某于2015年12月10日签订的协议书无效。

✎洪某某1、杨某某确认合同有效纠纷民事一审民事判决书

本案为一起确认合同有效纠纷案件，原告洪某某1向本院提出诉讼请求：

1、请求判令原告与被告于2021年8月24日签订的《土地房屋转让协议》有效;2、请求判令由被告承担本案诉讼费用。

2021年，原告洪某某1的父亲（法定代理人）洪某某2经与被告杨某某协商，拟以原告名义购买上述涉案房地产，2021年8月24日，被告杨某某作为出让方（甲方）与原告洪某某1（承让方、乙方）签订了一份《土地房屋转让协议》，协议约定条款如下：

第一条土地房屋基本情况1、甲方自愿转让的土地及房屋，原地址位于惠东县吉隆镇磨坑区，房产证编号：

粤房地证字第Ｃ××6号，占地面积为84平方米，房屋建筑4层共面积约309.6平方米（未办理国土证）。

确认原告洪某某1与被告杨某某于2021年8月24日签订的《土地房屋转让协议》合法有效，案件受理费3650元，由原告洪某某1负担1825元，被告杨某某负担1825元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

※中华人民共和国土地管理法:第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十八条

下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十九条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

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文章来源参考：政府头条-双方土地转让协议有效吗合法吗，双方土地协议书怎么才算有效

内容投稿：杜成乐

内容审核：丁春扬律师

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