张海涛律师
张海涛，1972年生，济南人。北京在明律师事务所资深法律顾问，在征地拆迁领域研究造诣颇深。志在为广大征地拆迁当事人维护合法权益，争取合理补偿。
土地流转协议必须书面吗，在土地流转中双方都未写书面的合同 只是口头协议土地流转三年可以吗
一、在土地流转中双方都未写书面的合同 只是口头协议土地流转三年可以吗
土地流转双方未签订书面合同，仅口头协议流转三年，该口头协议在符合法律规定的情况下是有效的，但存在风险。以下是对此问题的详细分析：
1）口头协议的法律效力
1. 法律依据：根据《民法典》第四百六十九条，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。因此，土地流转的口头协议在双方自愿、平等、合法的基础上达成，且不违反法律法规强制性规定和公序良俗时，具有法律效力。
2. 实际履行强化：若双方已按照口头约定实际履行了土地流转的权利义务，如承包方已支付流转费用并实际经营土地，发包方也已交付土地，这构成了对口头协议的实际履行，形成了事实上的土地流转关系，该关系受法律保护。
2）未签订书面合同的风险
1. 举证困难：口头协议存在举证困难的问题。在发生争议时，双方可能难以提供充分证据证明口头协议的具体内容，如流转期限、流转费用等，从而导致权益受损。
2. 法律风险：根据《农村土地承包法》规定，土地流转当事人双方应当签订书面流转合同。未签订书面合同可能面临法律风险，如无法对抗善意第三人、在土地征收等情况下补偿分配可能产生争议等。
3）建议
1. 签订书面合同：为避免未来纠纷和更好地保障双方权益，建议双方签订正式的土地流转合同，明确流转期限、方式、价格等关键条款。
2. 收集证据：在未签订书面合同的情况下，双方应尽可能收集相关证据来证明口头协议的存在及具体内容，如付款凭证、通话录音、聊天记录等。
二、土地流转合法吗
法律分析：
在土地转包的时候只要承包者是得到了土地主人的同意，也跟转包人说清楚了，双方又有签订规范的合同那么它就是合法。
法律依据：
《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
三、土地使用权的流转规定是什么?
土地使用权的流转规定是需要注意转让合同的形式等其他方面的问题，具体如下所述：
(一)转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
(二)国有土地的权属调查和资信能力调查1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。
转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。
土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 (三)转让价格评估事宜在转让前，应该对土地转让价格进行评估。
因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
(四)国有土地使用权转让的担保1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。
转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 (五)有关税费转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。
根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
(六)土地用途及相关用地条件的变更1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。
土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
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文章来源参考：政府头条-土地流转协议必须书面吗怎么写，土地流转协议注意事项
内容投稿：齐杰航
内容审核：张海涛律师
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