张琨律师
张琨律师专注于征地拆迁法律事务的研究，并拥有超过十年的执业经验，曾成功代理多起房屋补偿安置案件，至今主办及合办案件已超400件。张琨律师主要执业领域为征地拆迁纠纷，房产、土地征收行政纠纷，税务筹划和行政处罚的处理。同时，张琨律师还在水务环境建设服务领域工作3年，具有投融资及环保项目运营经验。 张琨律师为人真诚、办案风格犀利，在全国范围内办理多起重大、疑难案件，深受当事人的好评及认可。
土地使用权出金如何收取，土地出金怎么计算
一、土地出金怎么计算
土地出让金的计算涉及多种情况，具体计算方式如下：
1.有实际成交价的情况：
▷ 如果成交价不低于所在级别的基准地价平均标准，那么土地出让金按成交价的40%计算。
▷ 如果成交价低于基准地价平均标准，则依照全部地价的40%计算。
2.划拨土地使用权补办出让的情况：
▷ 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，土地出让金按基准地价平均标准的40%计算。
3. 异议处理：
▷ 如果土地使用权受让人对以上方式计算的土地出让金数额有异议，可以由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，然后按评估价的40%计算土地出让金。
4.划拨土地使用权价格计算出让金的特殊情况：
▷ 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。
▷ 在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
5.历史划拨土地使用权的处理：
▷ 1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。
▷ 1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。
土地出让金作为政府性基金的重要组成部分，是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者时，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。因此，土地出让金的计算必须严格按照上述规定执行，以确保土地市场的公平、公正和透明。
二、土地出让金由谁来承担
1）土地出让金由谁来承担1、土地出让金，是国有土地使用权获得后所付的金额，一般由土地使用权获得方支付。土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格
也可简单地理解为地价。2、法律依据：
《国有土地使用权出让收支管理办法》第六条市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。二、土地使用权出让的法律特征是什么土地使用权出让的法律特征为：
1、出让方的主体资格特定，只能是国家
2、土地使用权出让是有偿、有期限、附条件的土地使用权转移
3、土地使用权出让属于要式法律行为
4、土地使用权出让法律关系是国家与用地者之间的一种资源分配关系，不适用一般民事合同的原则。
三、北京回迁房转商品房的条件是什么?
北京市出台最新文件，对房屋用途为住宅和非住宅分套转让缴纳土地出让金适用类型、土地出让金的缴纳标准、土地出让金的缴纳和收取方式、土地出让年限的确定等进行了详细说明。
也就是说，只需在缴纳土地出让金后，回迁房就可以转正为商品房。
1、土地出让金由受让人、受赠人缴纳。受让人、受赠人应在交易双方签订房屋转让合同后，持转让合同、不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)等材料到不动产所在地的不动产登记部门办理有关手续。
2、土地出让金由市不动产登记部门在办理有关业务时收取，征收的土地出让金缴入市级国库。房屋用途为住宅和非住宅分套转让的，在缴纳土地出金后不再履行国有建设用地使用权出让报批手续，不再签订国有建设用地使用权出让合同。
土地使用权出让年限从房屋所在宗地同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算，确定出让土地使用权截止日。此后其他各套房屋转让时，其土地出让年限相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权出金如何收取税费，土地使用权出让金什么意思
内容投稿：吴涛建
内容审核：张琨律师
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